マンション経営している人は相続時に小規模宅地等の特例を活用して節税！

 監修者：日野 修亮

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が所有していた土地を相続した場合、土地の相続税評価額を最大8割軽減できる制度です。
小規模宅地等の特例は、戸建てを相続したときだけでなく、故人が賃貸経営をしていたマンションを相続したときにも適用できます。

なお、故人が所有していたマンションを相続したときには、相続税の申告だけでなく名義変更手続きも必要なのでご注意ください。

本記事では、小規模宅地等の特例をマンションに適用する際の計算方法、注意点を解説します。
小規模宅地等の特例については、下記の記事で詳しく解説しています。

1章　小規模宅地等の特例はマンション経営時にも適用できる

小規模宅地等の特例は、故人が所有していたマンションを相続した場合にも適用可能です。
分譲マンションなどの建物は、建物の区分所有権と土地の敷地利用権をそれぞれ所有しています。
分譲マンションに対して小規模宅地等の特例を使用する際には、敷地利用権に対して適用します。

なお、小規模宅地等の特例は、土地の用途ごとに限度面積と減額割合が設定されており、それぞれ下記の通りです。

賃貸経営に使用していたマンションは、貸付事業用宅地等に分類されます。

1-1　マンション経営に小規模宅地等の特例を適用する要件

先ほど解説したように、相続したマンションに対しても小規模宅地等の特例を適用可能です。
小規模宅地等の特例は土地の用途ごとに要件が設定されており、賃貸経営に使用していた貸付事業用宅地等に分類される土地の適用要件は、下記の通りです。

2章　マンション経営に小規模宅地等の特例を適用した場合の節税シミュレーション

故人がマンション経営していた場合、相続したマンションに小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税を節税できます。
実際どれくらいの節税効果があるか、具体例とともに見ていきましょう。

上記の例をもとに、賃貸として貸し出している分譲マンションに小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額の計算方法を解説します。

STEP①　マンションの相続税評価額を計算する

マンションに小規模宅地等の特例を適用する際には、敷地利用権のみが軽減されます。
敷地利用権は「マンション全体の敷地評価額×敷地利用権の割合」で計算可能です。

故人が所有していた敷地利用権の割合については、登記簿の表題部中の敷地権の表示に記載されています。
そして、賃貸経営に使用している土地の評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合）」で計算できます。

したがって、相続したマンションの土地の評価額は「1,000万円×（1－70%×30%）＝790万円」となります。

STEP②　小規模宅地等の特例を適用する

マンションの敷地利用権の相続税評価額を算出したら、小規模宅地等の特例を適用します。
貸付事業用宅地等の限度面積は200㎡なのに対し、本例では相続したマンションの敷地が120㎡なので全面積が特例の適用対象となります。

したがって、小規模宅地等の特例を適用後の相続税評価額は「790万円×50%=395万円」と計算可能です。

3章　マンションを相続した際に小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

相続したマンションに小規模宅地等の特例を適用する場合、空室にも特例を適用できることや相続人全員の同意が必要なことを理解しておきましょう。
小規模宅地等の特例を適用する際の注意点は、下記の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　小規模宅地等の特例を適用するには相続人の同意が必要である

故人が複数の不動産を所有していた場合でも、小規模宅地等の特例の限度面積は変わりません。
小規模宅地等の特例の限度面積は相続ごとの限度面積のため、故人が複数の不動産を所有していた場合、どの土地に特例を適用するか相続人全員で決める必要があります。

相続人同士の関係性が良好であれば、最も相続税評価額が高い土地に対して小規模宅地等の特例を適用することに相続人が合意するでしょう。
一方で、相続人の関係性が悪い場合や非協力的な相続人がいる場合、特定の土地にのみ小規模宅地等の特例を使うことに納得しない相続人が現れる場合もあります。

相続人同士で解決することが難しい場合や最も相続税額が安くなる方法を知りたいのであれば、相続税に詳しい税理士に相談してみるのもおすすめです。

3-2　空室にも小規模宅地等の特例を適用できる可能性がある

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、空室にも特例を適用できる可能性があります。
一方、他人に貸している建物が建築されている貸家建付地として相続税評価額を計算する場合、空室では適用できず自用地扱いになるので注意しなければなりません。

このように、小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等の評価額の計算方法と貸家建付地の評価額計算方法には違いがあります。
自分で相続税を計算するとミスしてしまう恐れもあるので、不安な場合は相続に詳しい税理士に相談することもご検討ください。

3-3　マンション相続時には名義変更手続きが必要である

マンションを相続したときには、相続税の計算だけでなく、亡くなった人から相続人へ名義変更手続きも行わなければなりません。
不動産の名義変更手続きは、法務局にて相続登記の申請を行う必要があります。

相続登記がすんでいない不動産については、活用や売却もできないので、早めに手続きをすませましょう。

相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士に数万円程度で依頼も可能です。
自分で手続きするのが負担であれば、司法書士への依頼も検討しましょう。

まとめ

小規模宅地等の特例は故人が賃貸として貸し出していたマンションにも適用できます。
ただし、小規模宅地等の特例を適用できるのはマンション経営をしていた土地であり、建物には適用できないのでご注意ください。

また、故人が複数の不動産を所有していた場合、どの不動産に小規模宅地等の特例を適用するか相続人全員で決定しなければなりません。
自分たちで適用する不動産を選ぶのが難しい場合や小規模宅地等の特例の適用に不安がある場合は、相続に詳しい税理士に依頼するのが良いでしょう。

加えて、故人のマンションを相続した場合は、故人から相続人へ不動産の名義変更手続きもしなければなりません。

グリーン司法書士法人では、相続登記に関する相談をお受けしています。
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