相続登記しないメリットは費用だけ？放置のデメリットと義務化後の対処法

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2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した人は原則として3年以内に登記申請をしなければならなくなりました。
相続登記をしないと、罰則が科されるだけでなく様々なリスクが生じます。

この記事では、相続登記をしない場合に考えられる数少ないメリットと、それを大きく上回るデメリットについて詳しく解説します。
また、義務化後の正しい対処法や、すぐに手続きができない場合の救済措置についても紹介します。

相続登記をしない唯一のメリットは「目先の費用」がかからないこと

相続登記をしないメリットは、手続きにかかる登録免許税や専門家への報酬といった、目先の費用負担を一時的に回避できる点に尽きます。
しかし、これは単なる支払いの先延ばしに過ぎません。
長期的には、放置することでかえって多くの費用や手間が発生する可能性が高く、本質的なメリットとは言えないのが実情です。

義務化された現在では、この一時的なメリットのために手続きを怠るリスクは非常に大きいと言えます。

登録免許税や司法書士報酬の支払いを先延ばしにできる

相続登記をしないメリットは、手続きの際に発生する費用を一時的に支払わなくて済むことです。
具体的には、法務局へ納める登録免許税や、手続きを代行する司法書士へ支払う報酬などが挙げられます。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%が課税されるため、高額な不動産ほど負担は大きくなります。

しかし、これはあくまで支払いを先延ばしにしているに過ぎず、将来的に登記が必要になった際には、結局支払わなければならない費用です。

手続きに必要な書類集めや申請の手間が一時的に発生しない

相続登記をしないメリットは、手続きに伴う物理的・時間的な負担が一時的に発生しない点です。
相続登記の手続きには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書など、多数の公的書類を集める必要があります。
さらに、法務局に提出する登記申請書や、場合によっては遺産分割協議書の作成も求められます。

これらの煩雑な作業を先送りにできることは、短期的に見れば手間が省けると感じられるかもしれません。

メリットを上回る！相続登記を放置する9つの深刻なデメリット

相続登記をしないデメリットは、費用や手間を一時的に回避できるというメリットをはるかに上回ります。
2024年4月からの義務化により、正当な理由なく放置すると過料が科されるようになりました。
これが相続登記をしないデメリットとして最も大きいものですが、その他にも不動産の売却や担保設定ができない、権利関係が複雑化するなど、財産管理や活用において深刻な問題を引き起こす可能性があります。

【2024年4月義務化】10万円以下の過料が科される恐れがある

相続登記を放置する最大のデメリットは、過料の対象となることです。
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、正当な理由がないにもかかわらず、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記の申請をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
これは、過去に発生した相続であっても対象となるため、これまで手続きをしていなかった不動産についても速やかな対応が求められます。

不動産を売りたいときに売却できない

相続登記が完了していない不動産は、法的に自身の所有物として認められていないため、第三者へ売却することができません。
不動産売買では、買主へ所有権を移転する登記手続きが必須となりますが、その前提として、被相続人から相続人への名義変更が完了している必要があります。
いざ売却したいと考えたときに、相続登記が未了であることが発覚すると、そこから手続きを始めなければならず、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。

不動産を担保にして融資を受けられない

相続した不動産を担保に事業資金や住宅ローンなどの融資を受けたい場合、相続登記が完了していることが前提条件となります。
金融機関は、融資の際に不動産へ抵当権を設定しますが、この抵当権設定登記は、不動産の所有者名義になっている本人しか申請できません。

被相続人の名義のままでは、融資の申し込み自体を受け付けてもらえないため、不動産を資産として活用する機会が失われてしまいます。

相続人が増え続けて権利関係が複雑化する

相続登記をしないまま長期間放置すると、当初の相続人が亡くなり、新たな相続（数次相続）が発生することがあります。
代を重ねるごとに相続人の数はネズミ算式に増え、面識のない遠い親戚まで権利者に含まれるようになります。
そうなると、遺産分割協議を行うために全員の同意を得ることが極めて困難になります。

連絡先が不明な相続人がいる場合や、協力が得られない相続人が一人でもいると、手続きは進められなくなってしまいます。

他の相続人が持つ借金で不動産を差し押さえられるリスク

相続登記をしないデメリットとして、他の共同相続人の債権者によって不動産が差し押さえられるリスクがあります。
遺産分割協議が完了するまで、法定相続分に応じて各相続人が不動産の権利を共有している状態です。
もし共同相続人の一人が借金を滞納した場合、その債権者は法定相続分に相当する持分を差し押さえることができます。

そうなると、自身の持分を守るために、他人の借金を肩代わりせざるを得ない状況に追い込まれる可能性もあります。

時間の経過で必要書類の取得が困難になる

相続登記の放置は、手続きに必要な書類の収集を困難にするデメリットも生じさせます。
例えば、被相続人の住民票の除票や戸籍の附票は、役所での保存期間が死亡後5年（2019年6月20日以前は5年、それ以降は150年）と定められています。

この期間を過ぎると書類が廃棄され、登記に必要な被相続人の最後の住所を証明できなくなる場合があります。
その場合、代替書類を用意する必要があり、余計な手間と費用がかかってしまいます。

相続人の一人が認知症になると遺産分割協議ができなくなる

相続登記をしないうちに共同相続人の一人が認知症などにより判断能力を失うと、遺産分割協議を進めることができなくなるデメリットが生じます。
遺産分割協議は法律行為であるため、判断能力のない人は参加できません。
この場合、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要が生じます。

成年後見人が選任されると、その後の手続きは後見人が本人に代わって行いますが、選任までには数ヶ月の期間と費用がかかり、手続きがさらに複雑化します。

第三者に不動産の権利を主張できなくなるケースがある

相続登記を怠っていると、自身の権利を第三者に対抗できない危険性があります。
例えば、共同相続人の一人が自身の法定相続分を借金の担保にしたり、第三者に売却してしまったりした場合、他の相続人は登記をしていなければ、その第三者に対して自分の権利を主張することができません。
民法では、不動産の権利変動は登記を備えなければ第三者に対抗できないと定められており、先に登記を備えた方が優先されるためです。

空き家売却の税金特例（3,000万円控除）が適用されない

被相続人が住んでいた家屋を相続し、空き家になった後に売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用される可能性があります。
この特例は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる非常に有利な制度ですが、適用を受けるためには相続登記を完了させておく必要があります。
被相続人の名義のままでは特例の対象外となり、本来であれば不要だったはずの多額の相続税とは別の譲渡所得税を納めることになりかねません。

【2024年4月開始】相続登記の義務化！知っておくべき3つのポイント

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した人は、原則として相続を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
この法律は、所有者不明土地問題の解決を目的としており、過去に発生した相続にも適用されるのが大きな特徴です。
正当な理由なく期限内に登記をしない場合は過料の対象となるため、不動産を相続したすべての人が内容を正しく理解しておく必要があります。

相続を知った日から3年以内に申請が必要

相続登記の義務化により、不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならないと定められました。
この「知った日」とは、「被相続人が亡くなったこと」と「自分がその不動産を相続する権利があること」の両方を認識した日を指します。
通常のケースでは、被相続人が亡くなった日が起算点となります。

遺産分割協議が成立した場合は、その合意の日から3年以内に登記申請が必要です。

法律の施行日より前の相続も義務化の対象になる

今回の法改正は、2024年4月1日の施行日より前に発生した相続にも適用されます。
つまり、何年も前に相続したものの、まだ登記をしていなかった不動産も義務化の対象です。
ただし、過去の相続については経過措置が設けられており、施行日である2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までに登記を申請すればよいことになっています。

長い間放置していた不動産がある場合は、この猶予期間内に手続きを完了させる必要があります。

「正当な理由」がなければ過料の対象となる

定められた期間内に相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、登記ができなかったことに「正当な理由」があると認められる場合は、過料の対象外となります。

正当な理由の例としては、相続人が極めて多数で戸籍謄本等の資料収集に時間がかかるケース、遺言の有効性をめぐって争いがあるケース、相続人に重病の人がいるケースなどが想定されますが、最終的な判断は個別の事情に応じて法務局が行います。

すぐに遺産分割できない場合の救済措置「相続人申告登記」とは

相続登記の義務化に伴い、すぐに遺産分割協議がまとまらないなどの理由で期限内の登記が難しいケースを想定した救済措置として「相続人申告登記」制度が新設されました。
この制度を利用すれば、相続人が単独で、かつ簡易な手続きで、ひとまず登記義務を履行したとみなされます。
ただし、これはあくまで一時的な措置であり、最終的に正式な相続登記が必要になることを理解しておく必要があります。

相続人申告登記で義務を一時的に履行する方法

相続人申告登記は、3年という期限内に遺産分割協議がまとまらないなどの理由がある場合に、相続登記の義務を一時的に履行するための制度です。
手続きは、相続人の一人から法務局に対し、自分がその不動産の相続人であることを申し出るだけで完了します。
この申出により、法務局の登記官が職権で申出人の氏名や住所などを登記簿に付記します。

添付書類も少なく、登録免許税もかからないため、比較的簡易に義務違反を回避できる方法です。

遺産分割が決まった後の本登記を忘れずに行う

相続人申告登記は、あくまで相続登記の義務を一時的に履行するための暫定的な措置です。
そのため、この手続きを行った後で遺産分割協議が成立し、不動産を取得する人が正式に決まった場合は、その合意の日から3年以内に、改めて正式な相続登記（所有権移転登記）を申請する義務が生じます。

この本登記を怠ると、過料の対象となる可能性があるため、相続人申告登記をしたからといって、その後の手続きを忘れないように注意が必要です。

自分でできる！相続登記手続きの基本的な5ステップ

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、時間と手間をかければ自分で行うことも可能です。
手続きは、対象不動産の特定から始まり、必要書類の収集、登記申請書の作成、そして法務局への申請という流れで進みます。
特に、登録免許税の計算に必要な固定資産税評価額を事前に確認しておくことが重要です。

以下に、自分で相続登記を行う際の基本的な5つのステップを解説します。

ステップ1：対象となる不動産の登記事項証明書を取得する

まず、相続の対象となる不動産の正確な情報を確認するため、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得します。
不動産の所在地、地番、家屋番号などの情報が必要ですが、これらの情報は市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されている「課税明細書」で確認できます。
登記事項証明書を取得することで、現在の登記名義人や不動産の状況を正確に把握することが、手続きの第一歩となります。

ステップ2：戸籍謄本など必要な公的書類を収集する

次に、相続関係を証明するための公的書類を収集します。
主に必要となるのは、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの一連の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍謄本を含む）と、相続人全員の現在の戸籍謄本です。
加えて、不動産を取得する相続人の住民票（または戸籍の附票）も必要になります。

これらの書類は、それぞれの本籍地や住所地の市区町村役場で取得します。
郵送での請求も可能です。

ステップ3：相続人全員で遺産分割協議書を作成する

法定相続分とは異なる割合で不動産を相続する場合や、特定の相続人が単独で不動産を取得する場合には、「遺産分割協議書」の作成が必要です。
この書類には、どの遺産を誰がどのように相続するかを明記し、相続人全員が署名し、実印を押印します。

さらに、相続人全員の印鑑証明書も添付する必要があります。
法定相続分の通りに相続する場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

ステップ4：法務局へ提出する登記申請書を準備する

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。
申請書には、不動産の表示、登記の目的（「所有権移転」）、原因（「相続」）、相続人の情報、課税価格（固定資産税評価額）、登録免許税額などを記載します。
申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。

記載方法に不明な点があれば、法務局の登記相談窓口で助言を受けることも可能です。

ステップ5：管轄の法務局に登記申請を行う

作成した登記申請書と収集した添付書類一式を、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。
申請方法には、法務局の窓口へ直接持参する方法、郵送で提出する方法、オンラインで申請する方法があります。
申請書に登録免許税額に相当する収入印紙を貼り付けて納付します。

申請後、1～2週間程度で登記が完了し、登記識別情報通知書が交付されます。

相続登記に関するよくある質問

ここでは、相続登記に関して多くの方が抱く疑問について解説します。
費用の節約方法、資産価値の低い土地の扱いや相続税との関係、さらには相続人との連絡が取れない場合の対応策など、具体的な質問に答えていきます。
これらの情報を参考に、相続登記への理解を深め、手続きを円滑に進めるための準備をしてください。

Q1. 相続登記にかかる費用をできるだけ安く抑える方法はありますか？

司法書士に依頼せず自分で行うことで報酬分の費用は節約できます。
ただし、書類収集や申請書作成に多くの手間と時間がかかります。
登録免許税については、土地の価額が100万円以下であるなど、特定の要件を満たす場合には免税措置が適用されることがあります。

相続登記をしないメリットは費用面にありますが、専門家に依頼した方が結果的にスムーズに進む場合も多いです。

Q2. 資産価値がほとんどない田舎の土地でも相続登記は必要ですか？

はい、必要です。
相続登記の義務化は、不動産の所在地や資産価値（固定資産税評価額）にかかわらず、すべての土地・建物に適用されます。
利用価値が低い山林や原野であっても、相続した場合は登記申請の義務があります。

放置すると過料の対象となる可能性があるほか、将来的に管理上の問題が発生する恐れもあるため、必ず手続きを行ってください。

Q3. 相続人の数が多い、または連絡が取れない場合、どうすればよいですか？

遺産分割協議が困難な場合でも、まずは「相続人申告登記」を行い、登記義務を一時的に履行する方法があります。
その後、連絡が取れない相続人がいる場合は家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を、話し合いがまとまらない場合は遺産分割調停を申し立てます。
手続きが複雑になるため、弁護士や司法書士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。

まとめ

相続登記をしないメリットは、登録免許税や専門家報酬といった目先の費用や手間を一時的に回避できる点に限られます。
しかし、2024年4月からの義務化により、相続登記をしないと10万円以下の過料が科されるリスクが生じました。
さらに、不動産の売却ができない、権利関係が複雑化するなど、放置によるデメリットは計り知れません。

速やかに相続登記の手続きを進めるか、少なくとも相続人申告登記制度を活用し、義務を履行することが重要です。

グリーン司法書士法人では、相続登記をはじめ、相続全般についての相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。