【パターン別】不動産の財産分与｜確認事項と失敗しないための注意点

 監修者：山田 愼一

離婚をすることが決まると今後について考えることは色々ありますが、なかでも「家（不動産）はどうなるのかな」ということは特に気になりますよね。

家を完全に自分のものにしようと思うのであれば、欠かせないのは「不動産の名義変更」です。相手の単独名義になっていたり、共有名義になっているものを「自分名義に変更する手続き」を速やかに行っておくことが大切です。

離婚後、子供を引き取る予定の方は「子供の生活環境を変えたくない」「今後子供にかかるお金のこと」などを考えると、なんとしても家は欲しいと思ってらっしゃると思いますが、いくつかの注意すべきポイントを抑えておく必要があります。

この記事では、以下の注意点やポイントについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1章　離婚の際の不動産名義変更には財産分与を利用しよう！

離婚をする際には、様々なことを取り決めなければいけませんが、その中でも特に重要なことが「財産に関すること」です。

婚姻している間に築いた財産を、分け合うことを「財産分与」といいます。

不動産を取得するためには、次の方法で財産分与をする必要があります。

１−１　財産分与協議をしよう

原則として、夫婦平等に分け合うこととなりますが、不動産などを分け合うことは難しいため、最終的な話し合い（または調停や裁判）で決定することとなります。

離婚に際して不動産名義の変更をするには、まずは財産分与協議を行う必要があります。

財産分与協議では、不動産を含めた共有財産をどのように分けていくかなどを取り決めます。

話し合いがまとまったら、財産分与協議の内容をしっかりと書面に起こし、内容につき相手と確認した上で捺印をもらうようにしましょう。

この書面はなるべく、公証人役場において公正証書でつくることをおすすめします。後々の紛争を防ぐことができるからです。公正証書にできない場合には、少なくともそれぞれの実印で捺印し、印鑑証明書を保管しておくようにしましょう。

財産分与協議によって相手が不動産名義変更に同意し、書面にまとめることができたら「第一段クリア」といったところです。

１−２　不動産の名義を変更する

実際、この協議だけで不動産の権利は取得したことになるのですが、これだけでは不動産の名義が相手方のままなので、自分の財産になったことを対外的に証明することができません。

したがって、重要なのは、速やかに法務局の登記簿の名義を自分に移しておくことです。この手続きを「所有権移転登記」と言います。

所有権移転登記をして初めて所有権を対外的に証明することができますので、この手続きは必ず行うようにしましょう。

所有権移転登記について詳しくはこちらをご確認ください。

２章　離婚で不動産を財産分与する際に確認するべき５つのこと

離婚の場面では「早く離婚したい」「話し合いをややこしくしたくない」という思いから、手続きを怠ってしまう方が多くいらっしゃいます。

しかし、不動産の財産分与は離婚後の生活にも大きく関わることですので、おろそかにするとのちに後悔してしまう可能性があります。

財産分与をする際には、以下の５つのことをしっかりと確認しましょう。

それぞれ詳しく解説します。

２−１　不動産の名義

まずは、財産分与をしようとしている不動産の名義を必ず確認してください。不動産の名義は法務局が発行している不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）で確認することができます。

もし「土地の名義が相手の父だった…」なんてことになれば、財産分与の対象にはなりません。

これまで住んでいた家を今後の住処としてアテにしていたのに、土壇場で「財産分与の対象ではない」とされたら路頭に迷ってしまいます。

２−２　住宅ローンの残債務

財産分与しようとしている不動産に住宅ローンが残っていると、場合によっては財産分与ができないことがありますので、住宅ローンの残債務がないか確認しておきましょう。

名義の変更自体は銀行の協力なくできてしまいますが、ローンが残っているうちに勝手に名義を書き換えたことがバレるとローン契約違反となり、一括弁済を迫られるおそれがあるので注意が必要です。

２−３　財産分与に該当する期間

財産分与できる財産は「婚姻期間中に築かれた財産」のみです。

つまり、不動産を購入した日が婚姻前であれば、その不動産は原則として財産分与の対象とはなりません。

また、ケースによっては財産分与の対象が「別居した日まで」とすることもあります。別居後に購入した不動産については対象とならない可能性もありますので、その点にも注意しましょう。

２−４　不動産の価格

現預金や有価証券などと合わせて、財産分与の方法を話し合うときには、基準となる価格が必要なこともあるでしょう。

不動産の価格は年月が経てば変動するため、離婚時点での価格を不動産会社に査定してもらい把握しておきましょう。

２−５　特有財産の有無

不動産に特有財産が含まれていないか確認しましょう。

特有財産とは、婚姻前に有していた財産や、夫婦の協力とは関係なく得た財産のことを指します。

例えば、住宅購入時に独身時代の貯金から支払ったり、親から購入資金を援助してもらったりした場合に、その分は特有財産となり財産分与の対象外となります。

しかし、特有財産については明確な基準があるわけではなく、トラブルの原因になりがちです。

特有財産がある場合には、司法書士や弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

３章　【ケース別】不動産の財産分与をする方法

「不動産の財産分与」と一口に言っても、財産分与後に売却するケースや暮らし続けるケースなど、様々ケースがあります。

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

３−１　アンダーローンの不動産を売却するケース

アンダーローンとは、不動産の売却額が、ローンの残債を上回る状態です。

アンダーローンであれば、売却益でローンを返済することができ、残ったお金を夫婦で分け合うことができます。

３−２　オーバーローンの不動産を売却するケース

オーバーローンとは、アンダーローンの逆で、不動産の売却額がローンの残債を下回る状態です。

この場合、不動産を売却してもローンの残債を返済することができないため、残りは自己資金で返済したり、借り換えをしたりしなければいけません。

また、アンダーローンの状態での売却は「任意売却」となり、債権者から同意を得る必要がありますが、場合によっては当初の予定通りにローンを完済しなかったとして「金融事故」として扱われる可能性もありますので、慎重に検討する必要があります。

なお、金融事故になると、個人信用情報に傷がつき（ブラックリスト掲載）、当面の間ローンなどが組めなくなるため注意が必要です。

３−３　ローンが残っていて名義人が暮らし続けるケース

ローンの名義人になっている人が、離婚後もそのままローンを支払いを続けながら暮らし続けるという最もシンプルなケースです。

ただし、配偶者が連帯保証人になっている場合、万が一ローンの名義人が返済を怠った場合、配偶者に支払う義務が発生してしまいます。

離婚後のトラブルを避けるためにも、住宅ローンを組んでいる銀行へ連帯保証人を変更できるか確認しましょう。

３−４　ローンが残っていて名義人ではない人が暮らし続けるケース

ローンの名義人でない人が暮らし続け、ローンの名義人が支払いを続けるというケースです。

例えば、夫名義で住宅ローンを組んだ家に、子供を引き取った妻が暮らし続けるような場合にはこのケースとなります。

平等に財産分与をするという場合には、暮らし続ける側と名義人で便宜上賃貸契約を結んで、暮らす人が賃料を支払い、折半するなどの方法を取ることも可能です。

ただしこの場合、名義人の生活が苦しくなったとき、ローンの返済を放棄する可能性もあります。そうすると、家が競売にかけられ、家を出ていかなければいけなくなります。

このようなリスクを避けるために、離婚時に以下のような対策をしておきましょう。

３−４−１　【対策①】名義人が返済を続けるよう公正証書を作成する

名義人がローンの返済を怠らないよう、公正証書を作成しておきましょう。お近くの公証役場で作成することができます。

公正証書は、離婚協議書などの書面よりも効力が強く、万が一内容に反して支払いを怠った場合には裁判所を介さず強制執行ができます。

ただし、住宅ローンを支払わないような場合、そもそも金銭的に苦しいケースがほとんどです。公正証書に従って支払いを命じたとしても、相手方に支払い能力がなければ「無い袖は振れない」ということになり、強制することは難しい…という問題があります。

３−４−２　【対策②】ローンの名義を住み続ける人に変更する

住み続ける側に、返済能力があるのであれば、ローンの名義を変更することは不可能ではありません。

方法としては２つあります。

ただし、どちらの方法も金融機関によって審査がありますので、収入やローンの残債によってはできない可能性もありますので、注意してください。

３−５　共有名義の不動産にどちらかが暮らし続けるケース

夫婦の共有名義でローンを組んでいる方もいらっしゃるでしょう。

その場合、離婚後も共有名義を続けるのは決しておすすめできません。

住宅ローンを共有しているということは、離婚後も同じ財産を共有することになり、関係性を続けることとなります。

また、片方がローンの支払いを怠った場合、共有者が責任を負うこととなりますし、固定資産税などの税金の支払いについてもトラブルになってしまいます。

もし、共有名義の不動産にどちらかが暮らし続けるのであれば、以下のような手段を取りましょう。

３−５−１　【手段①】暮らす人の単独名義に変更する

家を出る側が、ローンの借換えをするなどして、家を出る側名義のローンを完済することで、暮らす人の単独名義にすることができます。

２人の借入額は変わらず、借入先を変える、というイメージです。

その他にも、繰り上げ返済をすることで、残債が少なくなり、単独名義に変更することができます。また、借入時よりも収入が増えていれば、そのまま単独名義にすることも可能かもしれません。

３−５−２　【手段②】暮らす人が相手名義の分を買い取る

暮らす人側が、家族などに資金援助をしてもらい、相手の分の住宅ローンを買い取るという方法です。

しかし、残債によってはかなりの大金を準備しなければいけないため、あまり現実的ではないでしょう。

したがって、残ローンのある不動産を財産分与するときは、実質的に銀行の承諾が必要になります。

３−６　不動産の購入費用に特有財産が含まれるケース

家の購入資金に、独身時代の貯金や、親からの援助などが含まれる場合、その分は特有財産として扱われます。

特有財産は、財産分与の対象にはならないため、財産分与をする上でどのように特有財産を扱うか揉めてしまうケースが多いです。

特有財産の扱い方に明確な決まりはないので、トラブルになりそうであれば弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

４章　離婚で不動産を財産分与する際にかかる税金と費用

「財産分与協議で相手が名義変更に同意した」というだけでは名義変更を完結したことにはならないので、財産分与で不動産を取得したら不動産の名義変更をするには、不動産の所在を管轄する法務局へ「所有権移転登記の申請」をすることになります。

所有権移転登記の申請には以下のような費用・税金がかかります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

４−１　登録免許税

所有権移転登記をするには「登録免許税」というものがかかります。

登録免許税の額は固定資産評価額が基準になり、財産分与の場合は名義が変わる不動産の評価額に「1000分の20」（2％）の税率をかけて計算します。

例えば、評価額が1,000万円の住宅なら20万円の登録免許税が必要です。

なお、この登録免許税は登記申請をする際に「収入印紙」か「電子納付」で法務局に納めます。

４−２　書類取得費用

登記申請には、以下のような書類が必要で、それぞれ取得費用がかかります。

４−３　司法書士への依頼費用

所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士への依頼費用がかかります。

不動産の価値にもよりますが、報酬の目安としては5万円～12万円です。

また、同時に不動産の財産分与契約書の作成も依頼することができます。

報酬は司法書士事務所によって異なりますので、依頼する前によく確認しておきましょう。

費用について詳しく知りたい方はこちら

５章　不動産を財産分与をする際に必要な登記手続き

財産分与をして不動産を取得したら、所有者移転登記の手続きをする必要があります。

所有者移転登記の手続きは、

の２つのパターンで異なります。

どちらの場合も、必要書類を収集・作成し、法務局へ提出することで手続きをすることには変わりありません。

手続きを司法書士に依頼した場合、書類の収集から法務局の申請まで代理で行ってくれます。

それぞれの手続きについて詳しく見ていきましょう。

５−１　協議離婚の場合

協議離婚、つまり、話し合いで離婚した場合には、所有者移転登記の手続きを両者揃って申請しなければいけません。

しかも、手続きをするのは離婚後でなければいけません。離婚後は赤の他人となり、連絡が途絶えたり、非協力的になったりする可能性もあるので、離婚前から準備をしておくようにしましょう。

なお、司法書士に依頼すれば、事前に両者の署名・押印した委任状を渡しておくことで、代理で手続きをしてくれるので安心です。

５−１−１　協議離婚の場合の必要書類

協議離婚の場合、不動産を渡す人、取得する人、どちらも書類を集めなければいけません。

それぞれの必要書類は以下のとおりです。

５−２　裁判上の離婚の場合

調停、審判、訴訟など、裁判上で離婚を決定し、財産分与に関する取り決めをしている場合には、不動産を取得する人が単独で登記申請をすることができます。

その場合、調停調書など裁判所が作成した調書に「申立人は、相手方に対し、離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録記載の不動産を譲渡することとし、本日付け財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」という旨の記載がなければいけません。

もし、裁判上で不動産の譲渡に関する取り決めをしていない場合には、協議離婚と同じように手続きをします。

裁判上の離婚の場合、不動産を取得する側が以下の書類を用意します。

所有権移転登記についてより詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。

６章　離婚で不動産の財産分与をする際の注意点

不動産は高額な財産であり、不動産の財産分与は離婚後の生活にも大きく関わるものです。

財産分与の内容はしっかりと取り決めておくべきですし、手続の進め方も慎重になるべきです。そうしなければ、離婚後取り返しのつかない事になるリスクがあります。

ここでは、財産分与をする際に注意すべきことを紹介しますので、参考にしてください。

６−１　不動産の名義を夫婦共有のまま残してはいけない

「相手は自分に所有権を譲るって言ってるんだし、もう登記はそのままでいいかな…費用もったいないし」

「手続きしなくても、これまでどおり住めるのであれば問題ない」

と考んがえている方もいらっしゃるかもしれません。しかし、名義変更は必ずするようにしておきましょう。

数年経って家を売却しようとしても「共有者の同意が必要」と言われて売却できなかったり、相手が再婚して子供が出来た場合に、相手の持ち分についての相続などが発生してややこしくなってくることがあります。

６−２　ペアローンのまま残してはいけない

家の名義と同様に、ローン名義も共有したまま残してはいけません。

例えば、1つの家に対し夫婦が個々でローンを組むような「ペアローン」を組んでいた場合。結婚しているうちは、家を守るためにお互い頑張って働いてローンを返済していくことでしょう。

しかし、離婚することになってどちらか片方が家に住むなんてことになったら、家を出て行く方は

「自分は住んでいないのに、なんで支払わないといけないんだ」
「家に残るヤツが全額払えばいいんだ」

と思いはじめることは想像に難くないでしょう。

そうなると出て行った方は支払いが滞りがちになり、それが続くと下手したら競売にかけられる可能性だって十分にあります。

そうならないためにも、どちらが家をもらうか決まったらペアローンをそのままにしないように銀行も交え話し合う必要があります。

６−３　書類は先に確保しておこう

不動産の名義変更に必要な書類は事前に確保するようにしましょう。これはかなり大切なことなので、よく覚えておいてください。

協議離婚の場合、名義を変更するために相手からは印鑑証明書や登記済証または登記識別情報などの重要な書類を提出してもらわないといけません。

しかし、登記の手続きは離婚後でなければできません。そのため、話し合いの途中で相手が心変わりして登記に協力的でなくなってしまったり、最悪の場合は勝手に不動産を売却されてしまったりすることも考えられます。

そうなると名義変更の登記手続きを進めることができません。

離婚をする前に、必ず不動産に関する全ての書類をまとめて管理しておくようにしましょう。そうすることによって最悪の事態は免れることはできます。

６−３　すぐに名義変更の登記ができるよう登録免許税を用意しておこう

書類がそろったらすぐにでも不動産の名義変更の登記を申請する必要があります。

というのも、不動産の名義変更に必要な「現在の所有者の印鑑証明書」の期限は3ヶ月であり、発行から3ヶ月を過ぎると、相手方に印鑑証明書を再発行して貰う必要があり、万が一再発行に協力してもらえない場合には、名義変更の登記申請ができなくなってしまうからです。

登記手続きには登録免許税がかかりますが、安いものではありません。固定資産税評価額の２％ですから、評価額が1,000万円の場合には20万円が必要です。

登録免許税が用意できないと手続きができませんので、事前に用意しておきましょう。

７章　離婚時の不動産名義変更での失敗事例

別れると決めたら、一刻も早く離婚したいという人はたくさんいると思います。しかし、あまり離婚の手続きを急いでしまうと、大事なことが抜け落ちてしまうことがあります。

「とにかく離婚！」と不動産名義変更がおろそかになっていたり、財産分与の話し合いまではしっかりしたのに、その後の手続きがうまく進まなかったりとトラブルが後を絶ちません。

ここでは、ネットで相談されていた実際にあった「離婚時の不動産名義変更での失敗事例」をちょっとだけご紹介します。

８章　財産分与による不動産の名義変更が不安なら司法書士に相談しよう！

財産分与で不動産を取得したら、必ず不動産の名義変更（所有権移転登記）をしましょう。

名義変更の手続きは、「離婚後」に行わなければいけません。

そのため、相手方が離婚後に非協力的になってしまうと、手続きができなくなる可能性もあります。

離婚前に司法書士に両者の委任状を渡しておけば、事前に準備をし、離婚後に代理で手続きを行ってくれますので、安心です。

なお、グリーン司法書士法人では、グループ会社に不動産会社を有しておりますので、売却をする場合にも対応が可能です。

初回相談は無料です。オンラインでのご相談も可能ですので、お気軽にご相談ください。