土地の売買に司法書士は必要？司法書士に依頼すべき理由とかかる費用

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土地を売買するとき、司法書士へ登記手続きを依頼をしますが、司法書士への依頼にはそれなりの費用がかかりますし、「本当に依頼する必要はあるのだろうか？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンなど銀行から融資を受ける場合、銀行が司法書士への依頼を融資条件にしますが、手持ちのお金で土地売買をするとき、必ず司法書士に依頼をしなければいけないということはありません。

しかし、不動産の売買には、数百万円から数千万円と大きなお金が動きますので、なによりも「無事に名義変更を完了させること」が大切です。

このような観点から司法書士は、安全に、そして安心して不動産取引を完了させるために必要不可欠と言えます。

そこで今回は、

• 土地売買における司法書士の役割
• 土地売買で司法書士に依頼すべき理由
• 土地売買の手続きを司法書士に依頼する場合の費用相場

などについて解説します。

土地売買の際に、司法書士に依頼したら、どのようなことをしてもらえるのか、なぜ必要なのかについて知った上で、依頼するかどうか検討してみてください。

 1章　土地売買における司法書士の役割

土地売買における司法書士の役割は「迅速かつ適切に不動産の名義変更をすること」で「安全かつ確実な不動産取引をするようサポートすること」です。

お互いに口約束や売買契約書などで、「不動産売買」について話をまとめたとしても、不動産の名義変更がされていないと、第三者に所有権を証明することができません。

一方で、この名義変更手続きを自分ですることは可能です。ただし、慣れていない人が登記手続きを行うと、申請が通らなかったり、仕事の都合などで手続きがなかなか進められなかったりと、何かと時間がかかってしまいます。

また、土地の売買をする際には「不動産の引き渡し」「代金の支払い」「名義変更の手続き」を同時に行う必要があります。

なぜなら、これらを同時に行わないと次のようなリスクがあるからです。

このようなリスクを避けるためにも不動産取引の決済日に司法書士が同席し、確実安全に不動産取引できるようサポートするのが司法書士の大きな役割です。

もう少し具体的に不動産取引において、発生するリスクについて説明いたします。

①代金の支払い後に名義変更がされない／名義変更後に代金が支払われない

代金の支払いと名義変更を同時に行わないと、以下のようなリスクがあります。

・代金を支払ったにもかかわらず買い主の名義に名義変更をしてもらえない
→代金を支払ったにもかかわらず、確定的に土地の所有権を得られない

・買い主の名義に名義変更したにもかかわらず、代金が支払われない
→代金を得ていないのに、土地の名義だけを手放すことになる

これは、適切な売買とは言えず、あらゆるトラブルの原因となります。

②担保（抵当権）を外してもらえない

銀行などの担保（抵当権）がついたまま土地の名義変更をされても、万が一、債務者である売主が滞納した場合、その不動産を銀行の判断で競売されてしまいます。

そのため、購入した土地に担保（抵当権）ついていないか、ついている場合には名義変更と同時に外してくれるのか、これらも決済と同時に確認しておかないといけません。

③二重売買によって土地を取得できない

もし、代金の支払い後に、速やかに所有権移転登記がされないと、二重売買によって土地を取得できないといったトラブルが発生する可能性があります。

「二重売買」とは、以下のようなケースです。

AさんからBさんに土地を売却したが、Bさんへの名義変更がされないうちに、AさんがさらにCさんへ土地を売却し、Cさんが所有権移転登記の手続きをしてしまうケースです。

この場合、判例上、最初に登記をした人、つまりCさんが土地の所有権を確定的に取得することになります（民法177条）。

そのため、Bさんは最初にAさんから土地を買い取ったにもかかわらず、土地の所有権を取得できなくなってしまうのです。

上記①〜③のようなトラブルを避けるためにも、司法書士に依頼して、迅速に登記手続きをする必要があります。

2章　土地売買をする際に司法書士に依頼すべき理由

前章では、土地売買における司法書士の役割や、土地売買のリスクについて解説しました。

ここでは、土地売買をする際に司法書士に依頼すべき理由をより具体的にお話します。

2-1　売り主と買い主が安心して取引ができる

司法書士に依頼するということで、安心して取引を行うことができます。

前章で紹介したような、名義変更と代金の支払いタイミングのすれ違いや、抵当権の外し忘れ、二重売買などリスクも回避できますし、なにより「登記されないまま放置される」ということなく、迅速に対応してもらうことができます。

土地という高額な取引をする上で、安心して取引を行うことは売り主・買い主ともに重要なことでしょう。

2-2　煩雑な登記手続きを迅速に行なってくれる

登記をするためには、登記申請書の作成や必要書類の収集、法務局への提出など煩雑な手続きが必要です。

もし、書類に不備・不足などがあれば、何度も法務局へ足を運び、やり直さなければいけません。

司法書士に依頼すれば、このような煩雑な手続きをすべて任せることができます。

2-3　不動産業者と提携してスムーズに対応してくれる

土地を売買する際、多くの人が不動産業者に仲介を依頼するでしょう。

売買契約を進めるとともに、不動産の名義変更（所有権移転登記）の準備も同時進行で進める必要があります。

司法書士へ依頼すると、不動産業者との事前打ち合わせを行ってくれるので、取引当日まで非常にスムーズです。

3章　土地売買の手続きを司法書士に依頼する場合の費用相場

土地売買の手続きを司法書士に依頼する場合の費用の相場は以下のとおりです。

費用内容		費用相場	支払う人
必ずかかる費用	登録免許税	固定資産税評価額の1.5～2％	買主(※)
	雑費	1,500円〜2,000円程度	買主(※)
司法書士依頼費用		所有権移転費用：4〜6万円 売渡書類作成費用：1.5〜2万円 取引立会日当：1～2万円	所有権移転費用：買主(※) 売渡書類作成費用：売主(※) 　(※)どちらが支払うという決まりはなく、状況や地域性によって異なるケースがあります。

3-1　登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをする際にかかる税金で、税率は固定資産税評価額の1.5～2％です。

固定資産税評価額が1,000万円の宅地の場合、登録免許税は15万円となります。

相続によって不動産を取得した場合に行う相続登記の場合の税率は、固定資産税評価額の0.4％となります。

3-2　雑費

登記手続きをするために必要な書類や切手にかかる費用です。

具体的には以下のとおりです。

3-3　司法書士への依頼費用

• 登記申請書の作成
• 取引（決済）への立会
• 法務局への申請
• 権利証の受領

上記司法書士に依頼した場合の費用相場は５〜１０万円です。

これに加え、銀行の抵当権を設定する場合や、書類の収集などを依頼した場合には追加で費用がかかります。

4章　グリーン司法書士法人なら土地の売買から手続きまで一括対応

グリーン司法書士法人はグループ会社に不動産業者を有しています。そのため、土地の売買から登記手続きまで一括対応が可能！

土地の売買をご検討なら、ぜひ当事務所にご相談ください。

初回相談は無料です。無料相談だけでもOK！

お気軽にお問い合わせください。

4-1　グリーン司法書士法人の登記手続き費用

初回相談・お見積り

無料

	報酬	実費
相続	8万円(税込88,000円)～12万円(税込132,000円)	・登録免許税　（評価額の0.4％） ・登記事項証明書　1通　1千円 ・戸籍/住民票/評価証明書の費用/交通費等
売買	5万円(税込55,000円)～8万円(税込88,000円)	・登録免許税 （土地の評価額の1％、建物は2％ただし建物は0.3％になる場合があります） ・登記事項証明書　1通　1千円 ・評価証明書の費用/交通費等
贈与	4万円(税込44,000円)～7万円(税込77,000円)	・登録免許税 （土地の評価額の2％） ・登記事項証明書　1通　1千円 ・評価証明書の費用/交通費等
抵当権設定	4万円(税込44,000円)～7万円(税込77,000円)	・登録免許税　債権額の0.4％ （ただし0.1％になる場合あり） ・登記事項証明書　1通　1千円 ・評価証明書の費用/交通費等

よくあるご質問

土地売買時の司法書士の費用はいくら？

土地売買時に司法書士に支払う報酬相場は、下記の通りです。

・所有権移転費用：4〜6万円
・売渡書類作成費用：1.5〜2万円
・取引立会日当：1～2万円

土地売買時に司法書士の費用は誰が払う？

買主・売主のどちらが払うかは法律などで決められていません。
状況や地域性によって異なるケースがあります。