駐車場にも小規模宅地等の特例を適用できる！適用できるケースとは？

 監修者：日野 修亮

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が所有していた土地を相続したときに、土地の相続税評価額を最大8割軽減できる制度です。
小規模宅地等の特例は、亡くなった人が駐車場経営に使用していた土地にも適用できる場合があります。

ただし、小規模宅地等の特例は「土地の上に構築物が建築されていること」が要件に含まれるため、青空駐車場には特例を適用することができません。
また、亡くなった人が所有していた土地を受け継いだときには、相続税の申告だけでなく名義変更手続きも必要なのでご注意ください。

本記事では、小規模宅地等の特例を駐車場にも適用できるケースとできないケースを詳しく解説します。
小規模宅地等の特例については、下記の記事でも詳しく紹介しています。

1章　駐車場にも小規模宅地等の特例を適用できる

故人が駐車場経営を営んでいた土地に対しても、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。
小規模宅地等の特例は故人が住んでいた土地に対してだけでなく、他人に賃貸していた土地や事業に使用していた土地にも適用できるからです。

駐車場経営に使用していた土地に小規模宅地等の適用する際の条件や取り扱いについて、詳しく解説していきます。

1-1　他人に貸している駐車場は「貸付事業用宅地等」に該当する

故人が他人に駐車場として貸し出していた土地を相続した場合には、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の適用できる可能性があります。
小規模宅地等の特例は、土地の用途ごとに限度面積や減額割合が設定されており、それぞれ下記の通りです。

なお、自宅と自家用車を停める駐車場が隣接している場合は、駐車場の土地を含め自宅の土地として扱われるため、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

1-2　駐車場に小規模宅地等の特例を適用する際の条件

故人が駐車場経営していた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、下記の要件を満たさなければなりません。

故人が駐車場経営に使用していた土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、要件の「建物か構築物がある」が非常に重要な要素となります。
構築物はアスファルトやコンクリート等を指すため、アスファルトなどで舗装されていない青空駐車場などは特例の適用対象外となってしまいます。

次の章では、駐車場に小規模宅地等の特例を適用できるケース、できないケースを詳しく見ていきましょう。

2章　駐車場に小規模宅地等の特例を適用できるケース

相続した駐車場に小規模宅地等を適用できるケースは、アスファルト舗装などされていて他人に貸し出している駐車場やタイムパーキング事業者に貸し出している土地などです。
具体的には、下記に該当する駐車場は小規模宅地等の特例を適用できます。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1　他人に貸していて構築物が建築されている駐車場

他人に貸していて、アスファルト舗装などされている駐車場には、小規模宅地等の特例を適用できます。
小規模宅地等の特例を適用するには、相続した土地の上に建物もしくは構築物が建築されている必要があるからです。

構築物として認められるのは、アスファルトやコンクリートなどであり、ロープ、留め石などは構築物として認められないのでご注意ください。

2-2　空きがある駐車場

先ほど解説した「他人に貸していて構築物が建築されている駐車場」であれば、駐車場に空きがあってもすべてのスペースに対して小規模宅地等の特例を適用できます。
例えば、12台分のスペースがある駐車場のうち、2台分だけ相続発生時に空車となっていても、12台分すべてに対して小規模宅地等の特例を適用可能です。

一方で、賃貸アパートに小規模宅地等の特例を適用する際には、原則として空室部分には小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

2-3　タイムパーキング事業者に土地を貸している駐車場

自分で駐車場経営を行っているのではなく、タイムパーキング事業者に貸し出している土地についても、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用可能です。

小規模宅地等の特例を適用するには、相続した土地の上に建物もしくは構築物が建築されていることが条件となっています。
しかし、建物や構築物の所有者に関する要件は設定されていません。
したがって、故人ではなく借主であるタイムパーキング事業者がアスファルト舗装や精算機などを設置していた場合も、小規模宅地等の特例を適用対象となります。

2-4　極小貸し駐車場

1台分の車しか停められないような極小貸しの駐車場についても、構築物などの他の要件を満たしていれば貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できます。
貸付事業用宅地等には、事業規模の要件は設定されていないからです。

3章　駐車場に小規模宅地等の特例を適用できないケース

アスファルト舗装されていない青空駐車場や親族などに低額で貸している駐車場については、小規模宅地等の特例を適用できません。
小規模宅地等の特例を適用できない駐車場については、主に下記の通りです。

それぞれ解説していきます。

3-1　青空駐車場

アスファルト舗装していない土の駐車場、いわゆる青空駐車場については、小規模宅地等の特例を適用できません。
小規模宅地等の特例を適用する土地には、構築物が建築されている必要があるからです。

ロープ、留め石程度では構築物と認められないのでご注意ください。
砂利に関しては構築物として認められる場合もあるものの確実とはいえないようです。
そのため、相続税対策まで考えて駐車場経営をするのであれば、アスファルト舗装しておいた方が良いでしょう。

なお、駐車場の一部がアスファルト舗装されていて、残りが土などの場合は舗装されている土地に対してのみ小規模宅地等の特例を適用可能です。

3-2　自家用車を停めている駐車場

月極駐車場として貸し出しているスペースの一部に自家用車を停めていた場合は、自家用車のスペースについては、小規模宅地等の特例を適用できません。
貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できるのは「他人に貸し出している土地」だからです。

仮に、12台分の駐車スペースのうち、1台を自分用に使用しているのであれば、按分して小規模宅地等の特例を適用しなければなりません。

なお、自宅と隣接した場所に自家用車の駐車場がある場合は、駐車スペースを特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用可能です。
しかし、自家用車の駐車場と自宅の間に道路を挟んでいるケースでは、小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

3-3　親族などに低額で貸している駐車場

親族などに低額で貸している駐車場については、小規模宅地等の特例を適用できません。
貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには「相当の対価」で貸付事業を行っている必要があるからです。

他のスペースより著しく低い金額で親族に貸し出している場合や賃料が固定資産税未満の場合は、相当の対価として認められないのでご注意ください。

まとめ

故人が駐車場経営していた土地も、条件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。
なお、小規模宅地等の特例を適用するには、土地の上に構築物が建築されている必要があります。

したがって、青空駐車場には小規模宅地等の特例を適用できず、アスファルト舗装などをしておかなければなりません。
また、故人が駐車場経営をしていた土地を受け継いだ場合は、相続登記が必要な点にも注意しておきましょう。

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