不動産信託とは？メリット・デメリットや手続きの流れについて

 監修者：山田 愼一

不動産の信託契約を結べば、自分が不動産を所有したままの状態で、第三者に管理や運用、処分を任せられます。
年老いてきて不動産の管理が難しくなってきた、自分が認知症になったときや亡くなったときの不動産の管理を任せたいと考えている方におすすめの制度です。

不動産の信託契約は、不動産会社や信託銀行等のプロとも結べますが、信頼できる家族に不動産の管理を任せることも可能です。
プロに支払う信託報酬を抑えたい、先祖代々管理してきた土地をこれからも家族で管理したいと考えている人は、家族で不動産の信託契約を結ぶのも良いでしょう。

本記事では、不動産信託のメリットやデメリット、手続きの流れについてわかりやすく解説していきます。

1章　不動産信託の仕組みとは？

不動産信託とは、自分が所有している不動産を受託者に信託し、管理や運用、場合によっては処分をしてもらう制度です。
不動産を管理、運用して発生した利益は委託者本人もしくは委託者が指定した受益者に渡す仕組みになっています。

不動産信託を利用すれば、不動産の管理を家族や信託銀行などに任せて自分は利益のみを受け取れます。
不動産信託では、財産を信託する受託者を家族にするケースが多いです。

不動産信託のイメージは、以下の通りです。

不動産の管理や運用を任せる受託者は不動産会社や信託銀行等に依頼もできますが、信頼できる家族にも依頼可能です。
家族と不動産の信託契約を結ぶのであれば、プロに任せるよりもハードルが低い点が魅力です。
次の章では、不動産信託契約を結ぶメリットを詳しく解説していきます。

2章　不動産信託契約を結ぶメリット

不動産信託契約は、自分が老いたときや亡くなったときにメリットが大きいです。
信託契約を結んでおけば、自分が認知症になって判断能力を失ったときや亡くなったときにも不動産の管理方法を指定できます。
具体的なメリットは、主に以下の3つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1　認知症になったときも不動産を管理運用・処分できる

自分が元気なうちに不動産信託契約を結んでおけば、認知症を発症した後も家族に不動産の管理や運用、処分を任せられます。
一方で不動産信託契約を結んでいない状態で不動産の所有者が認知症を発症してしまうと、判断能力を失ったと判断され、不動産の売却やリフォーム等ができなくなってしまいます。

例えば、認知症になってしまうと自分が老人ホームに入居するので、自宅が空き家になってしまう状況でも家族が勝手に売却することはできません。
家族で不動産の信託契約を結んでおけば、自宅が空き家になるタイミングで売却できるので、老後の生活費や介護費用にもあてられます。

このように、家族による不動産信託契約は、賃貸アパートやマンションを所有している方だけでなく、自宅以外の不動産を持っていない方にもおすすめできる制度です。

2-2　二次相続対策にもつながる

不動産の信託契約を結べば、自分が亡くなった後に不動産を引き継ぐ人物だけでなく、さらにその次の相続で不動産を引き継ぐ人も指定可能です。
自分が亡くなった後の二次相続先まで指定できるので、先祖代々守ってきた不動産を所有している方にも向いています。

自分が亡くなった後の相続について指定する方法としては遺言書もあります。
ただし、遺言書の場合には自分が亡くなったときの相続についてしか指定できず、二次相続に関しては指定できません。

今後も長期にわたり管理を続けたい不動産があるならば、不動産の信託契約を検討しても良いでしょう。

2-3　共有不動産による相続トラブルを避けられる

不動産の中でも相続財産は分割しにくく、共有持分によるトラブルが発生しやすいです。
不動産の信託契約を利用すれば、不動産の管理や運用を1人に任せ、利益を複数人の受益者で分配できます。

例えば、不動産を子供2人に対し平等に分けたい場合には、家族で不動産の信託契約を結び、受託者を長男にし受益者を長男と次男にすることも可能です。
兄弟で共有不動産として管理するよりも、管理や運用、処分に関する意思決定をスムーズに進めやすいメリットがあります。

このように、家族間で不動産の信託契約を結べば、自分が老いたときや亡くなったときにも不動産の管理や運用、処分をしやすくなります。
一方で、不動産信託契約を結ぶのにはデメリットもあります。
次の章で詳しく確認していきましょう。

3章　不動産信託契約を結ぶデメリット

不動産信託契約を結ぶには、メリットだけでなくデメリットもあります。
デメリットも把握した上で、自分に不動産の信託契約が向いているか検討するのが良いでしょう。
不動産信託契約を結ぶデメリットは、主に以下の通りです。

それぞれ詳しく確認していきましょう。

3-1　プロに管理や運用を任せる場合には費用が発生する

一般的に家族間で不動産信託契約を結ぶ場合、受託者に対して報酬は不要です。
その一方で、不動産会社や信託銀行等のプロを受託者に設定する場合には、報酬がかかってしまいます。

また、そもそも収益性の低い土地や建物は、不動産会社や信託銀行等に信託契約を断られてしまう場合もあります。
不動産会社や信託銀行等のプロと不動産信託契約を結ぶのであれば、報酬はいくらかかるのか、そもそも信託契約を結んでもらえそうか確認しておくのが大切です。

3-2　信託不動産で発生した赤字は所得と相殺できない

信託契約を結んだ不動産は赤字が発生したとしても、他の課税所得と相殺できません。
租税特別措置法により、信託不動産による赤字は不動産所得の計算上なかったものとすると定められているからです。

そのため、信託不動産が赤字になってしまった場合、他の所得と相殺できない分、納税額が増えてしまう恐れがあります。

3-3　誰が受託者になるかでトラブルになる恐れがある

家族で不動産信託を結ぶ場合、受託者にならなかった家族から苦情や不満が出る恐れがあります。
信託契約の当事者以外の家族からしたら「受託者だけ頼りにされている」「財産を独り占めするのではないか」と思ってしまうのかもしれません。

余計な勘ぐりやトラブルを避けるためにも、不動産の信託契約を家族で結ぶときには、どうして受託者をその人物にしたのか理由を説明しておくと安心です。
理由を説明すれば、受託者以外の家族も信託契約に賛成しやすくなるからです。

このように、不動産の信託契約にはメリットとデメリットがあります。
次の章では、不動産信託契約を結ぶ流れや必要書類について、確認していきましょう。

4章　不動産信託契約を結ぶ流れや必要書類

家族間で不動産の信託契約を結ぶ場合でも、手順にそって必要な手続きを進めていく必要があります。
具体的には、以下の流れで契約を結び手続きを進めていきましょう。

まずは「認知症になった後の不動産の管理を任せたい」などのように、家族信託の目的を決めます。
そして、目的に沿って信託契約の内容を決め、問題がなければ書面にしていきましょう。

信託契約書は自分で作成したものも法的に有効ですが、公正証書で作成しておくと後のトラブルも発生しにくくなりおすすめです。
信託契約書を公正証書で作成できたら、最後に不動産の所有権移転登記や信託登記を行います。
登記手続きの概要や必要書類は、以下の通りです。

信託契約書の作成や登記申請は自分で行うこともできますが、必要書類も多く手間がかかります。
手間を減らしたい、ミスなく手続きを終えたいとお考えの人は、司法書士等への専門家への相談もご検討ください。

5章　不動産信託を依頼する専門家の選び方

家族間で不動産信託を行うのであれば、司法書士や弁護士、税理士などの専門家に手続きを依頼するのが安心です。
しかし、家族間の信託契約に関しては、実務経験を持つ専門家が少ないのが現状です。
家族間で不動産信託を行う場合には遺言や成年後見制度、生前贈与など他の相続対策や制度と比較して「不動産信託がベストな選択であるか」を検討する必要があります。

そのため、家族間の信託契約に関して相談するのであれば、相続関連の実務経験や不動産信託の実務経験が豊富な専門家を選びましょう。
相続関係と不動産信託の両方の実務経験を持つ専門家であれば、相談者の資産状況や希望に最も合う提案ができるからです。

専門家を見つける際には、知人などから紹介してもらうことも可能ですが、インターネットを使って探すのが最も手軽かつ早い方法といえるでしょう。
インターネットで「大阪　不動産信託」などと検索してみてください。

検索結果で表示されたホームページの中から相談先を選ぶ際には、以下の点を特に確認しておくと安心です。

当メディアを運している「グリーン司法書士法人」では、積極的に家族信託に取り組んでおります。
ご自身もしくはご両親のどちらかが関東もしくは関西在住の人は、以下のページから無料相談をご予約くださいませ。

まとめ

不動産の信託契約を結べば、自分が所有権を持ったまま第三者に不動産の管理や運用、処分を任せられます。
自分が老いて認知症になってしまったときや亡くなった後の不動産管理方法に悩んでいる方は、信託契約を検討しても良いでしょう。
不動産の管理を行う受託者は、不動産会社や信託銀行等のプロだけではなく、信頼できる家族にも依頼可能です。

不動産の信託契約には、メリットやデメリットがあるので、それぞれ把握した上で自分に合う選択肢をするのが大切です。
また、信託契約を結ぶ際には、契約書を公正証書で作成し、不動産の登記申請を行う必要があります。

信託契約書の作成や登記申請は自分で行うこともできますが、必要書類も多く専門的な知識も必要です。
難しい場合には、司法書士等の専門家への相談もおすすめです。

グリーン司法書士法人では、不動産の信託契約を始めとした相続対策や認知症対策に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能なので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

不動産信託とは？

不動産信託とは、自分が所有している不動産を受託者に信託し、管理や運用、場合によっては処分をしてもらう制度です。
▶不動産信託について詳しくはコチラ

不動産信託のメリットとは？

不動産信託のメリットは、下記の通りです。
・認知症になったときも不動産を管理運用・処分できる
・二次相続対策にもつながる
・共有不動産による相続トラブルを避けられる
▶不動産信託のメリットについて詳しくはコチラ