空き家の相続登記・売却はグリーン司法書士法人にお任せください

 監修者：山田 愼一

空き家の相続登記に強い司法書士事務所をお探しなら、累計55193件※の相続ご相談実績、過去3年間での相続登記実績2,857件※を誇るグリーン司法書士事務所にお任せください。
※実績はいずれも2025年10月末時点の数値です。

グリーン司法書士法人が在籍するグリーングループは、司法書士・行政書士だけでなく税理士事務所も有しているため、相続登記の手続きはもちろん「節税対策を踏まえたベストな登記・相続のご提案」が行える点を強みとしています。

このページでは、私たちがこれまでの実務を通じて培ってきた、空き家の相続登記独自の強みを、具体的にご紹介します。

• 相続登記の経験が豊富で、実務上のよくあるトラブルを熟知している専門家に登記を行なって欲しい
• 空き家の売却も検討しているため、その際の節税対策を踏まえた相続登記を行なって欲しい
• 売りづらい空き家物件を持っているが、なんとか早期現金化・売却を行いたい

このようなお悩みをお持ちの方には、きっとお役に立てるはずです。

ぜひ、この先もご覧ください。

空き家の相続登記におけるグリーン独自の強み

1. 豊富な空き家の相続登記実績に裏打ちされた対応力

私たちは過去3年間で2,857件の相続登記を実施しており、空き家の相続登記においても豊富な実績と高い専門性を有しています。

多くの相続登記を経験してきたからこそ、空き家の登記の際に起こりがちな下記をはじめとした「失敗パターン」を熟知しています。

• 共有名義で登記してしまったことで、将来のトラブルに繋がってしまったケース
• お客様の申請が遅れてしまった事で税金の特例が使えなくなってしまったケース

この様な過去の事例やお客様の状況を踏まえ「どうすれば同じ失敗を避けられるか」を見据えたコンサルティングを行った上で、適した形の相続登記をご提案させて頂きます。

また、国籍や居住地が海外の方の戸籍収集や手続き（サイン証明書など）が必要なケースなどのイレギュラーな相続登記も、高い自由度とアライアンスによって対応可能です。

他の事務所では断られてしまうことが多い案件にも対応できる点も、私たちグリーングループの大きな強みです。

2.節税施策を見逃さない「損しない相続登記」プランをご提案

空き家を売却する際、登記方法を誤ると、空き家特例が使えなくなるなど、税金面で数百万円〜数千万円単位の損をしてしまうケースが多く存在します。

実は不動産会社に空き家の売却を依頼すると、単に登記名義を移すだけで税金面での提案は行われないことがほとんどです。なぜなら不動産会社は物件の売却を優先するためです。余計なことを言って売却までの期間を長引かせたくないのです。

そしてもちろん、税金に詳しくない司法書士事務所に依頼しても同様のケースが起き得ます。

一方グリーングループには、司法書士・行政書士に加え、税理士がグループ内に在籍しています。

そのため、空き家特例や小規模宅地の特例の利用を含め、お客様の税制上のメリットを最大限に引き出す相続登記プランをご提案させて頂く事が可能です。

3. 他社では断られる「売りづらい空き家」にも柔軟に対応

グリーングループは、士業だけでなくグループ内に不動産会社も有しているため、空き家の登記手続き後の不動産売却までワンストップでサポートできます。

これは単なる「ワンストップ」ではありません。私たちは不動産会社がグループ内に存在する特性を活かし、他社にはない柔軟な売却・買取対応力を強みとしています。

特に、他社で断られることが多い「売りづらい物件」に対して、以下の通り対応し、売りづらい空き家の現金化を実現します。

また、空き家の売却に必要な遺品整理や簡易リフォーム業者の紹介まで窓口を一本化して対応するため、売却準備をスムーズに進められます。

空き家の相続登記に関するよくある質問

空き家の相続登記の義務化について詳しく教えてください

2024年4月1日から相続登記が法律で義務化され、空き家や更地を問わず、相続（遺贈含む）による取得を知った日から3年以内に申請を行うことが必須となりました。この制度は過去の相続分も対象であり、施行日より前に発生していた未登記物件については2027年3月31日までに手続きを済ませる必要があります。

そして、正当な理由なくこの期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるほか、管理不全で倒壊の危険などがある「特定空き家」等に指定されると、住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクも生じます。

また、登記を放置すると不動産の売却や活用が一切行えなくなり、その間に次の相続が発生して相続人が雪だるま式に増えることで、将来の手続きが極めて困難になる懸念もあります。

もし遺産分割協議がまとまらず期限に間に合わない場合は、すぐ下でお伝えする新制度の「相続人申告登記」を行うことで、一時的に義務を履行したとみなされ過料を回避することが可能です。

さらに、相続した不要な土地を手放したい場合には、まずは売却を検討しましょう。

山間部にある家屋など、売却が難しい物件については空き家の解体により更地にする等の一定の要件を満たせば「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に土地を引き取ってもらう選択肢も検討できます。

遺産分割がまとまらず登記ができない場合は、どうすれば良いですか？

遺産分割協議がまとまらず、期限である3年以内の申請が難しい場合は、新設された「相続人申告登記」の活用がおすすめです。

これは、相続人の一人が単独で法務局へ「自分が相続人である」と申し出る制度で、受理されれば登記義務を履行したとみなされ、10万円以下の過料（罰則）を回避できます。

この制度の大きな特徴は、通常の登記と異なり登録免許税が不要で、必要書類も自分が相続人であることを証明する書類のみと、手続きが非常に簡便な点にあります。相続人全員の合意を待たずに、各自が個別に申請できることもメリットです。

ただし、この申告はあくまで暫定的な処置であり、これだけでは不動産の売却や活用、担保設定などは行えません。

その後、無事に遺産分割の内容が確定した際には、協議成立の日から改めて3年以内に、正式な相続登記（名義変更）を行う必要がある点に注意してください。

空き家の相続登記を依頼する場合にかかる費用を教えてください

グリーン司書書士法人では、相続登記について下記の2プランをご用意しております。

相続登記おまかせパックをご利用いただければ、相続登記に関わる事項を一括でご依頼可能です。

※法務局、役場等にて必要となる法定費用や手数料、消費税、通信費、交通費などの実費は別途ご負担をお願い致します。

※相続人の数、登記申請の件数、筆数、その他によってサポート費用が変わってくる場合があります。費用のご確認は、事前の無料相談にてお願い致します。

また、これとは別に登記の際は、役所に支払う登録免許税がかかります。
(金額は課税価格の0.4%です。)

空き家の相続登記を行うまでの流れとスケジュールを教えてください

空き家の相続登記において、将来の節税を考える上でどの様な点を考慮するのでしょうか？そのポイントを教えてください

空き家の相続登記において節税を考える際、単に「登記にかかる費用」だけでなく、「売却時の利益にかかる税金」や「毎年の維持費（固定資産税）」まで含めたトータルでの視点が重要になります。

考慮すべき主なポイントを解説します。

1. 売却時の譲渡所得税を抑える「3,000万円特別控除」

相続した空き家やその敷地を売却する予定がある場合、「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が受けられるかが最大の節税ポイントです。

空き家の売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得税を大幅に節税できます。
(この特例を利用して売却するためには、前提として相続登記を済ませておく必要があります。)

• 主な要件

1981年5月31日以前（旧耐震基準）に建築された家屋であること、被相続人だけが居住していたこと、相続開始から売却までずっと空き家であったこと、相続から3年後の年末までに売却することなどの要件があります。

2. 固定資産税の跳ね上がりを防ぐ（管理不全の回避）

登記を放置し、管理が行き届かなくなると毎年の税金が重くなるリスクがあります。

管理不十分で「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地の特例（税額を1/6にする措置）が適用されなくなり、翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

相続登記を済ませて所有権を明確にし、適切に管理・活用・処分することが、結果として将来の増税を防ぐ節税につながります。

3. 二次相続を見据えた「名義人の選定」

「誰の名義にするか」によって、将来発生する税額が変わる可能性があります。

例えば、配偶者が相続すれば配偶者控除等で一時的には節税になりますが、その配偶者が亡くなった際（二次相続）には、子供が再び相続登記をする必要があり、登録免許税が二重にかかるほか、相続税が一次相続より高くなる傾向があります。

また売却を予定している場合、将来の譲渡所得税に影響するため、誰を登記名義人にするか慎重に判断すべきです。

これらの点等を踏まえて、誰の名義に変えるかを検討することも重要です。

4. 登記申請時の「登録免許税」の節約

登記申請そのものにかかる税金（登録免許税）を最小限にする方法もあります。登録免許税の費用は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。

原則として、数代にわたる相続を飛ばして登記する「中間省略登記」は認められませんが、「中間の相続人が1人のみ」などの特定の要件を満たした数次相続であれば、登記回数を減らして登録免許税を節約できる場合があります。

5. 不要な土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」

相続土地国庫帰属制度とは、相続したいらない土地の所有権を国に帰属させる制度です。

空き家を解体して更地にした後、活用も売却も難しい場合は、この制度が将来の納税義務からの解放になります。

 建物は解体して更地にする必要があり、1筆20万円の負担金の納付が必要ですが、将来にわたって固定資産税や管理コストを払い続けるリスクをなくせます。

有資格者が無料で相続相談を承ります

グリーン司書書士法人では、司法書士や行政書士の有資格者が、無料でご実家の信託のご相談をお受けしています。

平日は20時まで、土日祝日もご相談が可能です。
(ご相談のお時間は無制限です。お客様のお話を詳しくお伺いさせていただきます。)

全国どこからでもご相談いただけます。まずは無料相談にて、現在お困りのことやご不安に思われている点を、お気軽にお聞かせください。

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