田舎にある空き地の15の活用方法｜土地活用前に確認することとは

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田舎の土地は活用しようとしても賃貸需要がない場合があり、せっかくアパートやマンションを建築しても借り手が見つからない場合があります。
そのため、田舎にある空き地を活用する場合は、周辺地域の賃貸需要やテナントビルの需要などを調査してから行うことが非常に大切です。

土地活用はアパートやマンション経営以外にも様々な方法があるので、土地の広さや地域の需要に合った方法を選ぶのが良いでしょう。

本記事では、田舎にある空き地の活用方法および活用時に調査することを解説します。
田舎の土地の売却に関しては、下記の記事でも詳しく解説しているのでご参考にしてください。

1章　田舎の土地活用における特徴・留意点

田舎にある土地を活用する際には、賃貸需要がない場合があるなど下記の特徴を押さえておきましょう。

賃貸需要がない地域では、アパートやマンションを建てても、入居者が集まらない可能性があります。
他にも、田舎にある土地は整備されていなく平坦でなく活用が難しい場合もあるのでご注意ください。

加えて、農地法や都市計画法などで規制されている場合もあるので、事前に確認する必要があります。

また規制が厳しくなかった時代には、田舎に仮設建築物を建てて活用することもありました。
仮設建築物とは、置き型コンテナやドーム型のバッティングセンターなどが該当します。

近年では、仮設建築物による活用は行えないため、建物を建て土地を活用する場合は宅地である必要があります。

2章　田舎にある空き地の15の活用方法

田舎にある空き地は所有しているだけで固定資産税や管理コストがかかり続けます。
少しでも費用を回収するために、下記の方法で活用を検討しましょう。

それぞれ詳しくみていきましょう。

2-1　駐車場経営

コストを抑えて土地活用したいのであれば、駐車場経営をしても良いでしょう。
田舎は家族の人数分、自動車を所有するケースも珍しくありません。
自宅に置ききれない車を月極駐車場に置くケースや法人が従業員用駐車場を借りることも考えられます。

駐車場は、アパートやマンションと違って建築費用が抑えられる点がメリットです。
一方で、アパートやマンションほどの利益は出ませんし、住宅が建築されていないため固定資産税の軽減措置が適用されることもありません。

2-2　介護施設建築

田舎の広い土地を相続し活用方法に迷う場合は、介護施設建築も検討しましょう。
介護施設やサービス付きの高齢者向け住宅であれば、駅から離れた田舎の土地でも需要が見込めます。

介護施設を建築し貸し出す場合は、事業者に一棟すべて貸し出すケースが一般的です。
アパートやマンションと異なり、一定の賃料が安定して入る点がメリットといえるでしょう。

2-3　アパート・マンション経営

周辺の土地に賃貸需要があるなら、アパートやマンションを建築するのもおすすめです。
アパートやマンションなど他人に貸している建物および土地は、相続税評価額が下がるため節税効果もあります。

アパートやマンションは入居者が集まれば利回りも期待できる一方で、下記のリスクがあります。

上記のリスクを理解し、火災保険料や管理会社に支払う費用なども含めた実質利回りをシミュレーションすることが大切です。

2-4　戸建て賃貸

アパートやマンションを建築するほど初期費用を用意できない場合は、戸建て賃貸もおすすめです。

田舎の場合、二地域居住をしたい人の需要がある点が特徴です。
二地域居住とは、普段は都市部で暮らしている人が週末や長期休暇などを田舎で暮らすことです。

二地域居住をする人の中には、いきなり別荘を購入するのではなく、まずは田舎の戸建てを賃貸して試す人もいます。
ニ地域居住の入居者を集めるには、リモートワークにも対応できるネット環境を整えるなどの工夫が大切です。

2-5　コンビニ建築

活用予定の土地に商業施設を建築できるのであれば、コンビニを建てることをおすすめします。

田舎にコンビニを建てる場合、運送業者も顧客となるため広い駐車時が求められます。
具体的には、400～500坪以上あれば田舎でコンビニを出店しやすいです。

コンビニは賃料が高い一方で、建築費用がそれほど高くないので、利回りが高くなりやすいメリットがあります。

2-6　サテライトオフィス建築

IT企業などをターゲットにしてサテライトオフィスを建築するのも、田舎の土地活用に向いています。
サテライトオフィスとは、本社の中心に衛星（サテライト）のように配置されたオフィスです。

サテライトオフィスはオフィスビルというより、一般的な住宅と似た形をしているのが特徴で古民家や田舎の雰囲気を活かした見た目の住宅などが好まれる傾向にあります。
加えて、サテライトオフィスを借り上げる企業はIT系が多いので、ネット環境を整えておくことも大切です。

2-7　民泊建築

田舎の土地を相続した場合、民泊を建築するのも良いでしょう。
2018年から住宅宿泊事業法という法律が施行され、届出をすれば年間180日まで民泊を営業できるようになりました。

民泊には自分の自宅を民泊として提供する「家主居住型」と空き家を民泊として使用してもらう「家主不在型」の2種類に分けられます。
自宅が離れている人は、家主不在型で民泊経営をするのが良いでしょう。
なお、家主不在型で民泊経営する場合は、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があります。

住宅宿泊管理業者は地元の不動産会社であることが多いため、まずは相談してみましょう。

2-8　キャンプ場建築

田舎の山を相続した場合は、キャンプ場経営を始めてみるのもおすすめです。
近年はキャンプブームですので、キャンプ市場は年々拡大しています。

また、焼き場を提供するだけのキャンプ場であれば、飲食店業の許可は不要のため始めやすいのもメリットです。
加えて、利用者が自分でテントを張って宿泊するタイプのキャンプ場であれば、旅館業法の許可も必要ありません。

2-9　アスレチック施設建築

使い道のない田舎の山を相続した場合は、空き地をまるまるアスレチック施設にするのもおすすめです。
アスレチック施設であれば、山の地形や樹木をそのまま利用できます。
そのため、他の活用方法と比較して伐採費用や造成費用を抑えられます。

アスレチック施設として人を集めるには、パカブやジップラインなど人気の施設を導入するのが良いでしょう。

2-10　里山レストラン建築

田舎の土地や山を相続した場合、里山レストランを建築、経営するのにも適しています。
里山レストランには、市場に出せない規格外野菜を農場から仕入れ成功しているケースもあります。

地産地消、オーガニックなどを付加価値としてつけられれば、成功する可能性もあるでしょう。

2-11　産業廃棄物処理施設の建築

田舎の山林を相続した場合、産業廃棄物処理施設の需要が見込めます。
市街地では、産業廃棄物処理施設は住民に反対されやすく建築しにくいため、田舎の土地が好まれる傾向があるからです。

ただし、貸し出す土地はある程度平坦である必要があるため、相続した土地の形状によっては造成費用が必要な可能性があります。

2-12　トランクルーム置場建築

田舎の土地にトランクルームを建築するのも、活用方法のひとつです。
トランクルームは市街地にあるイメージですが、田舎でも一定の需要を見込めます。

アパートやマンションと違いアクセスが悪くても需要がありますし、コンテナを建築すればよいので費用も比較的安く抑えられます。
一方で、アパートやマンション経営ほど利回りは期待できません。

2-13　太陽光発電建築

斜面のある土地や山林を相続した場合、太陽光発電を建築しても良いでしょう。
ただし、発電装置の建築費用やランニングコストの元を取るには十分な日当たりを確保しなければなりません。

加えて、太陽光発電の買取価格は年々下落しているので、昔よりも太陽光発電建築で利益は出にくくなっています。

2-14　資材置場建築

道路に面した土地を相続したのであれば、木材などの建築資材を一時的に保管する資材置場を建築するのも選択肢のひとつです。
建築費用も比較的安くすみますし、他の活用方法が見つかった際に転用しやすいのもメリットです。

2-15　市民農園建築

農地を相続した場合、農業以外での活用が難しいので市民農園として貸し出すのもおすすめです。
市民農園とは貸し農園や観光農園であり、農地法の許可を受けなくても手続きできます。

農地の活用方法には、特定の法律に基づく「市民農園」としての活用方法もあります。

市民農園の種類は、下記の2つです。

農園利用方式の場合は、農業従事者の管理下で行われるため、特別な手続きは不要です。
ただし、利用者のために休憩施設やトイレを建築する場合は、市民農園整備促進法による手続きをしなければなりません。

貸付方式は、農業従事者が関与しない形で農地を市民に貸すため、特定農地貸付法による手続きをしなければなりません。
貸付方式を利用する際の要件は、下記の通りです。

また貸付方式を採用した場合でも、利用者向けに休憩施設やトイレを建築する場合は、農園利用方式と同様に市民農園整備促進法に基づいた手続きが必要です。

3章　田舎にある空き地を活用する際に確認すべきこと

田舎にある空き地を活用する際には、相続した土地に法規制がないか、周辺地域の需要や特徴などを確認しなければなりません。
具体的には、下記を確認して活用方法を検討していきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　活用する土地の規制の有無

日本の土地は法律により、地域ごとに建築できる建物の種類や活用方法が決められています。
土地活用をするために既存の建物を解体したが、規制されていて新たな住宅は建築できなかったなどとならないように、活用前には規制の有無や内容を確認しておきましょう。

活用予定の土地で建てられる建物を知りたい場合は国土交通省 国土数値情報️もしくは、各自治体にて確認してみましょう。

3-2　地域の需要・特徴

相続した田舎の土地を活用する場合、周辺地域の需要や特徴を把握しておきましょう。
周辺地域のニーズに合う活用方法を選択しないと、入居者や利用者が集まらない可能性もあるからです。

例えば、周りに住宅や商業施設がほとんどない地域に新たにアパートやマンションを建築したとしても、入居者が集まる可能性はほとんどないでしょう。
その場合は、介護施設の建築や産業廃棄物の処理施設など別の活用方法を検討しなければなりません。

3-3　土地活用にかかるコスト

土地活用には初期費用とランニングコストがかかるため、あらかじめシミュレーションしておくことが大切です。
建築費用など初期費用がかかりすぎてしまうと、回収するのに時間がかかり、資金繰りが悪化してしまうリスクもあります。

初期費用を少しでも早く回収し手元に残すお金を増やしていきたいのであれば、初期費用を抑える工夫も大切です。
例えば、初期費用をできるだけ減らしたいのであれば駐車場経営やトランクルーム経営なども視野に入れましょう。

加えて、土地活用の利回りを計算する際には表面利回りだけでなく、ランニングコストやリスクを反映した実質利回りを計算しておきましょう。
表面利回りだけを参考に計画すると、不測の事態が発生したときに一気に資金繰りが悪化する恐れもあるからです。

3-4　利用できる補助金の有無

建築する建物の種類や活用方法によっては、国や自治体から補助金が出る場合もあります。
補助金を利用すれば、初期費用を抑えられ、利回りや資金繰りを改善可能です。

例えば、サービス付き高齢者住宅を新築すると、国土交通省や自治体から補助金を受け取れる可能性があります。
地域によっては、空き家解体に補助金が出ることもあります。

土地の活用や空き家解体をする際には、利用できる補助金がないか、一通り調べてみるのがおすすめです。

4章　田舎にある空き地を活用する流れ

田舎にある空き地を活用する際には、いきなり建物を建てるのではなく、法規制や境界線の確認から行いましょう。
確認後は、活用方法について専門家に相談し具体的な計画を進めていきます。

田舎にある空き地を活用する流れは、下記の通りです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

STEP①　活用する土地の法規制を確認する

最初に、活用予定の土地の法規制を確認しましょう。
土地によっては、建築物の高さや建てられる建物の種類が制限されている場合があるからです。

規制内容によっては、当初予定していた建築物が建てられない可能性もあります。
空き家を解体後に計画していた建築物が建てられないことに気付くと、解体費用が無駄になってしまいますのでご注意ください。

STEP②　境界線を確認・確定する

法規制について確認した後は、隣家や公道との境界線を確認、確定します。
土地によっては、長年にわたり境界線が曖昧になっていることもあります。

境界線があいまいな状態で建築や不動産経営を始めてしまうと、隣家とのトラブルが起きてしまう恐れがあるのでご注意ください。
隣家や公道との境界線が曖昧な場合は、土地家屋調査士に境界確定を依頼しましょう。

STEP③　土地活用を専門家に相談する

土地に関する法規制や境界線の確認が完了後は、活用方法について不動産会社やハウスメーカーに相談しましょう。
不動産会社やハウスメーカーごとに得意とする活用方法が違うため、複数の会社に相談してみるのがおすすめです。

また、活用前に土地の登記申請が必要な場合は司法書士、税金対策について相談したい場合は税理士などの専門家に相談することもご検討ください。

STEP④　施行会社を決定・着工する

不動産会社やハウスメーカーに相談し活用方法や建築物が決まったら、施工会社を決定します。
できるだけ建築費用を節約するために、複数の業者に相見積もりを出してもらいましょう。

施工会社が決定したら、着工に移ります。

STEP⑤　土地活用を開始する

建築物が無事完成し、入居者や借入先の事業者が決定すれば土地活用が始まります。
借入先がいる間は定期的に賃貸収入を受け取れますが、入居者や事業者が退去すれば賃貸収入を失ってしまいます。

賃貸収入がなくなり資金繰りが悪化すれば、ローンを返済できなくなる恐れもあるでしょう。
そのため、土地活用開始後も入居者や事業者のちきょに関する情報にアンテナを張り巡らせておくことが大切です。
退去者が出た場合は、速やかに新たな入居者募集を行いましょう。

5章　相続した空き地の活用が難しい場合の選択肢

相続した土地の状況や周辺地域の状況によっては、活用が難しい場合もあるでしょう。
その場合には、下記の方法で田舎の土地を手放すこともご検討ください。

それぞれ詳しく解説していきます。

5-1　売却する

田舎にある土地を自分で活動するのが難しい場合は、売却も検討しましょう。
売却してしまえば、相続した土地の固定資産税や管理コストはかからなくなります。

ただし、土地の売買は買い手が見つからないと成立しないので、土地の状態や立地によってはなかなか買い手が見つからない恐れもあります。
田舎にある土地の買い手がなかなか見つからない場合は、不動産による買取や売却条件の変更などもご検討ください。

5-2　寄付・贈与する

田舎にある空き地の活用や売却が難しいのであれば、自治体や法人に寄付、第三者に贈与してしまうのも良いでしょう。
寄付や贈与は売却や買取と違い代金を受け取ることはできませんが、土地を手放し、将来の固定資産税や管理コストからは解放されます。

ただし、自治体や法人も使い道がなく価値が低い土地をもらってくれる可能性は低いため、寄付先が見つからない場合もあります。
他にも、寄付や贈与を行うと、受け取り先の法人や個人に税金がかかる場合もあるので事前にシミュレーションしておきましょう。

5-3　相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度を利用すれば、相続によって取得したいらない土地を国に返還できます。
後述する相続放棄と違って相続土地国庫帰属制度であれば、預貯金や株式など相続したい財産に関しては受け継ぎいらない土地のみ返すことが可能です。

ただし、相続土地国庫帰属制度はすべての土地に対して適用できるわけではなく、下記のような土地には適用できません

また、相続土地国庫帰属制度を利用する場合は下記の費用がかかります。

相続土地国庫帰属制度はすべての土地に利用できるわけではなく費用もかかるので、他の処分方法も検討しつつ相続土地国庫帰属制度の利用要否を確認していきましょう。

5-4　相続放棄する

活用や売却、寄付などが難しい土地を相続により受け継いでしまった場合は、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しなくなる手続きです。
相続土地国庫帰属制度とは異なり、相続放棄した場合は預貯金や株式など他の財産に関しても受け継げなくなる点がデメリットです。

他にも、相続放棄をする際には、下記の点に注意しなければなりません。

上記のように、相続放棄には注意すべきことも多いので、自己判断で行うのではなく相続に詳しい司法書士や弁護士などに相談しながら行うことをおすすめします。
相続放棄の申立て方法および必要書類は、下記の通りです。

まとめ

田舎の土地を相続した場合、土地の広さや形状、周辺地域の需要によって様々な活用方法が考えられます。
田舎だから活用は難しいと諦めるのではなく、複数の不動産会社やハウスメーカーに相談して、ベストな活用活用を見つけましょう。

どうしても活用が難しい土地に関しては、売却や寄付、相続放棄なども検討することをおすすめします。
相続放棄に関しては、自分が相続人になってから3ヶ月以内という期限が設定されているので、ご注意ください。

また、相続した田舎の土地を活用する際には、事前に故人から相続人へ名義変更手続きをすませておく必要があります。
相続登記は自分でもできますが、司法書士にも依頼すれば必要書類の収集や作成から任せられます。

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