生前贈与されたマンションを売却した方が良いケース｜税金や流れを解説

 監修者：日野 修亮

生前贈与によってマンションを受け取ったものの、「保有すべきか、それとも売却すべきか」で悩まれる方は多くいらっしゃいます。
マンションは資産価値の大きい不動産ですが、維持費や管理体制、立地の将来性によっては、保有し続けることが必ずしも得策とは限らないからです。

マンションの将来性や、受贈者の資金状況によっては、売却を検討しても良いでしょう。
本記事では、生前贈与されたマンションを売却した方が良いケース、売却するメリット・デメリットを解説します。

1章　生前贈与されたマンションを売却した方が良いケース

生前贈与によりマンションを取得したものの、「このまま保有すべきか、それとも売却すべきか」で悩まれる方は少なくありません。
特に、マンションは維持費や管理体制、立地の将来性といった条件に大きく左右されるため、客観的な視点で判断することが大切です。

具体的には、以下のようなケースに該当する場合、マンション売却を検討しても良いでしょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　維持管理に手間・費用がかかる場合

マンションの維持管理に手間や費用がかかる場合には、売却を検討しても良いでしょう。
マンションを所有すると、毎月の管理費や修繕積立金の負担が必ず発生します。
築年数が進んでいる物件ほど大規模修繕費の増額や追加徴収が起こりやすく、思わぬ出費につながることもあります。

また、遠方に住んでいるケースでは、マンション管理の手続きや郵便物の受け取り、理事会対応など、細々とした事務処理が負担になることが多いものです。
このように、管理の手間や費用が負担となる場合には、生前贈与されたマンションを所有し続けるのではなく、売却した方が良いケースもあるでしょう。

1-2　活用が難しい場合

マンションを保有し続ける場合、「自分が住む」か「賃貸として活用する」ことが一般的ですが、活用が難しいケースでは売却に踏み切った方が良いこともあります。

特に、賃貸目的としてマンションを譲り受けたものの、立地や築年数、間取りなどが原因で借り手がつかない場合には、売却を検討しても良いでしょう。

生前贈与されたマンションの場合、「親からもらった思い入れのある物件だから」と感情的に残しがちですが、活用できないまま維持することが最もコストのかかる選択となる場合もあります。

1-3　将来的にマンションの価値が下がりそうな場合

マンションの資産価値は立地や築年数、管理状態、周辺環境の変化などによって大きく上下します。
将来性が低い物件を保有し続けることは、資産価値をゆっくりと失っていくリスクを抱えることになるのでご注意ください。

例えば、以下のようなマンションは将来的に価値が下落する可能性が高い傾向にあります。

上記のようなマンションは、保有し続けるのではなく、適切なタイミングで売却することも検討しましょう。

1-4　まとまった現金が必要な場合

結婚費用や教育費、老後資金などまとまった現金が必要なときも、マンション売却を検討すべきタイミングのひとつです。
贈与を受けた直後は「とりあえずマンションのまま持っておくか」と思っていても、実際に生活していく中で急な資金需要が発生するケースは珍しくありません。

例えば、以下のようなケースでは、マンション売却も視野に入れていきましょう。

不動産は価値が大きい反面、現金に比べて柔軟性が低く、日常生活の変化には対応しにくい資産でもあります。

「手元資金の厚みを確保して安心したい」「将来の支出が見えてきて不安」という状態なら、マンションを売却して現金化することを検討してみましょう。

1-5　相続発生時の納税資金が不足しそうな場合

相続税の納税資金を用意することが難しい場合にも、贈与されたマンションの売却を検討しましょう。
相続税は原則として、現金一括納付が求められるため、相続財産の種類によっては自分で納税資金を用意しなければなりません。

また、相続税の申告期限は、相続開始の翌日から10ヶ月以内とされており、相続発生後にマンションを売却しようとしても申告期限に間に合わない恐れがあります。
事前に売却し、納税資金を確保しておくことで、慌てることなく手続きを進められるでしょう。

1-6　自分が亡くなったときに遺産分割で揉めそうな場合

生前贈与によってマンションを取得した場合、そのマンションは将来自分の遺産の一部として再び相続財産に含まれることになります。
万が一、自分が亡くなったときにマンションが原因で相続トラブルが起きそうであれば、自分が元気なうちに売却しておくのも選択肢のひとつです。

例えば、以下のような状況では、売却して現金化しておくことで相続トラブルを未然に防ぎやすくなります。

不動産は公平に分けにくい財産でもあるため、遺産の種類や金額によっては相続トラブルの火種となってしまうこともあります。
自分が亡くなった後も、相続人同士で良好な関係を保ってほしい場合には、売却や相続対策を検討しましょう。

2章　生前贈与されたマンションを売却するメリット・デメリット

生前贈与されたマンションを保有し続けるか、売却するかは人によって状況が異なるため、「どちらが正解」というものではありません。
マンションを売却すべきかを判断するためにも、メリットとデメリットを把握しておくことが大切です。

本章では、生前贈与されたマンションを売却するメリットやデメリットを解説します。

2-1　生前贈与されたマンションを売却するメリット

生前贈与されたマンションを所有し続けるのではなく、売却するメリットは、主に以下の通りです。

マンションは資産としての価値は大きくても、預貯金や現金と異なり、そのままでは日常の支出に使用することはできません。
まとまった現金を確保したい場合には、売却を検討しましょう。

他には、管理費用や手間がかかるマンションや将来的に資産価値が下がると予測されるマンションも早めに売却した方が良いケースもあります。

2-2　生前贈与されたマンションを売却するデメリット

生前贈与されたマンションを売却してしまうデメリットは、主に下記の通りです。

譲渡所得税（売却益）で税負担が発生する可能性がある
売却時の手続きや費用が発生する
家族の思い出やを失う場合がある
将来の住まいの選択肢がひとつ減る

マンションを売却し利益が発生すると、譲渡所得税や住民税がかかります。
生前贈与の場合は「贈与者の取得費」も引き継ぐため、贈与者が購入した金額によっては税負担が重くなる場合もあるのでご注意ください。

また、親が長年住んでいたマンションを譲り受けた場合、売却して手放してしまうと、思い出も失われたように感じることもあるでしょう。

3章　生前贈与されたマンションを売却する流れ

生前贈与によって取得したマンションを売却する場合、基本的な手続きは通常の不動産売却と大きく変わりません。
売却活動は、以下のように進めていくことが一般的です。

マンション売却には半年程度かかることが一般的であり、売却条件や需要によってはもっと時間がかかることがあります。
まとまった現金が必要でマンションを売却する場合には、早めに売却活動を開始することが大切です。

4章　生前贈与されたマンションを売却したときにかかる税金

マンション売却により利益が発生すると、以下のような税金がかかります。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　譲渡所得税・住民税

マンションを売却した利益に対して、譲渡所得税や住民税が課税されます。
売却益（譲渡所得）は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算可能です。

生前贈与されたマンションの取得費は、贈与者の取得費をそのまま引き継ぎます。
そのため、贈与者が昔低価格で購入していた場合、譲渡益が大きくなり税負担が増える点に注意が必要です。

譲渡所得を計算したら、所有期間に応じた税率を掛けて計算します。

4-2　印紙税

売買契約書には収入印紙を貼る必要があるため、印紙税もかかります。
印紙税の金額は売買価格によって決まり、1,000万円〜5,000万円の売買契約であれば1万円 となります。

4-3　登録免許税

マンション売却に伴い、以下の登記が必要となる場合に登録免許税がかかります。

上記について、すでに完了している場合には、登録免許税はかかりません。

5章　生前贈与されたマンションを売却するときの注意点

生前贈与されたマンションを売却する場合、以下のようなことに注意しましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

5-1　取得費によっては譲渡所得税・住民税が高額になる

生前贈与で取得したマンションを売却する際、譲渡所得税や住民税の負担が重くなる場合があるのでご注意ください。
生前贈与の場合、贈与者の取得費（購入価格）をそのまま引き継ぐとされているからです。

贈与者の取得した時期や金額によっては、取得費が安く、譲渡所得が高額になる恐れがあります。

例えば、贈与者が30年前に1,000万円で購入したマンションを、生前贈与され3,000万円で売却したとします。
この場合の譲渡所得は「売却代金3,000万円－取得費1,000万円＝2,000万円」となってしまいます。

マンションを売却する際には、事前に譲渡所得税や住民税がいくらくらいになりそうかシミュレーションしておくと安心です。

5-2　譲渡所得税・住民税を計算する際の所有期間は贈与者のものを引き継げる

生前贈与されたマンションを売却する場合、所有期間は贈与者のものを引き継げます。
譲渡所得税や住民税の税率は売却した財産の所有期間によって、大きく変わります。

例えば、贈与者が10年前に購入したマンションを、贈与を受けた翌年に売却しても、所有期間は「5年以上」と扱われるため、長期譲渡所得の税率が適用されます。

5-3　控除・特例を適用できる場合がある

生前贈与されたマンションでも、条件を満たせば、様々な控除や特例の適用を受けられます。
例えば、生前贈与されたマンションに受贈者が住んだ後に売却した場合、居住用財産の買換え特例の適用を受けられる可能性があります。

不動産売却に使える控除や特例は適用要件が複雑であるため、自己判断せずに、生前贈与や不動産売却に強い税理士に相談すると良いでしょう。

まとめ

生前贈与されたマンションの売却には、メリットとデメリットがあります。
マンションの資産価値が下がりそうな場合や、まとまった現金が必要な場合には、売却を検討しても良いでしょう。

生前贈与されたマンションの売却は、通常の不動産売却と同じ手続きで進められますが、譲渡所得税や住民税を計算する際には注意が必要です。
売却すべきか迷った場合や、売却時にかかる税金をシミュレーションしたい場合には、相続や生前贈与に精通した専門家に相談しても良いでしょう。

グリーン司法書士法人では、生前贈与や相続対策についての相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

贈与されたマンションをすぐに売ると税金が高くなりますか？

結論からいうと、生前贈与されたマンションをすぐに売却しても、税率自体は高くならないことがほとんどです。
譲渡所得税や住民税の計算における所有期間は「受贈者自身の保有期間」ではなく、贈与者の保有期間を引き継げるためです。
つまり、贈与者がすでに5年以上所有していた場合、受贈者が贈与後すぐに売却しても長期譲渡所得が適用されます。

相続時精算課税制度でマンションの贈与を受けた場合、売却時にはどのような税金がかかりますか？

相続時精算課税制度を利用してマンションの贈与を受けた場合も、売却時には通常の不動産売却と同様に「譲渡所得税や住民税」がかかります。
譲渡所得の計算方法や税率についても、通常の贈与（暦年贈与）されたマンションを売却するときと同様です。