認知症の親が被害に遭いやすい不動産詐欺を紹介！契約は取り消せる？

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実家の親と会うたびに「物忘れが増えている」「部屋が散らかってきた」と感じることはありませんか。

認知症の初期症状に気付かないまま時間が経過し、ある日突然「不動産の契約をしてしまった」「高額なリフォームを申し込んでいた」という事実が発覚するケースは少なくありません。

近年、認知症の高齢者を狙った不動産詐欺は社会問題となっており、空き家や実家の土地を持つ家庭ほどリスクが高まる傾向にあります。

本記事では、認知症の方が被害に遭いやすい不動産詐欺の具体例、契約の取消しが可能かどうか、そして未然に防ぐ方法について、司法書士法人の視点からわかりやすく解説します。

1章　認知症の親が不動産詐欺に巻き込まれやすくなる理由

認知症の高齢者が不動産詐欺の標的になりやすいのには、いくつかの理由があります。

特に、不動産は金額が大きく、契約内容も複雑です。
そのため、認知症の初期段階では「契約できてしまう」ことが問題になります。

完全に意思能力を失っている状態であれば契約自体が問題になりますが、軽度認知障害や初期認知症の段階では、形式上は有効に契約が成立してしまうケースが少なくありません。

その結果、家族が気付いたときには、

といった深刻な事態に発展することがあります。

2章　認知症の親が被害に遭いやすい不動産詐欺の例

認知症の高齢者を狙った不動産詐欺は、「いかにも怪しい詐欺」ばかりではありません。

一見すると正規の契約に見えるものの、

といった特徴があるケースが多いのです。

ここでは、認知症の親が被害に遭いやすい代表的な不動産トラブルを紹介します。

2-1　リフォーム工事を契約させられる

最も多いのが、不要または過剰なリフォーム工事の契約です。

例えば、次のようなケースがあります。

もちろん、リフォーム自体がすべて悪いわけではありません。

しかし、認知症の初期段階では、工事の必要性や費用の妥当性を冷静に判断できず、言われるがまま契約してしまう危険があります。

特に、一人暮らしの高齢者は狙われやすい傾向があります。

2-2　空き家対策として悪質業者に買取を持ちかけられる

空き家を所有している家庭も、不動産詐欺の標的になりやすいといえます。

例えば、

といった営業トークで、相場より大幅に安い価格で売却させられるケースがあります。

空き家問題は社会的にも注目されているため、「迷惑をかけたくない」「早く処分したい」という心理を突かれやすいのです。

特に認知症の方は、不安をあおられると冷静な価格比較ができず、不利な条件で売却してしまう可能性があります。

2-3　不動産担保ローンを契約させられる

自宅や土地を担保にした不動産担保ローンの契約も注意が必要です。

例えば、

と説明され、十分理解しないまま高額な借入契約を結ばされるケースがあります。

結果として、返済が滞り、不動産を失う事態に発展することもあります。

認知症の方は契約内容のリスクや返済計画を正確に把握できない可能性があるため、特に慎重な対応が必要です。

2-4　投資用マンションを勧誘される

「節税になる」「家賃収入が得られる」といった説明で、投資用マンションの購入を勧誘されるケースもあります。

投資そのものは違法ではありませんが、次のような場合は問題です。

認知症の方は「良い話を断るのは申し訳ない」と感じやすく、強く勧誘されると断り切れないことがあります。

その結果、本人の生活や将来設計にまったく合わない不動産契約を結んでしまうことがあるのです。

3章　認知症の親が契約した不動産取引は取り消せる？

「すでに契約してしまった場合、取り消すことはできるのか？」
これは、多くのご家族が最も不安に感じる点でしょう。

結論からいうと、取り消せる可能性はありますが、簡単ではありません。

状況によって法的な主張が異なり、場合によっては裁判で争う必要があります。

3-1　認知症と「意思能力」の関係

民法上、契約が有効に成立するためには、当事者に「意思能力」が必要です。

意思能力とは、簡単にいえば、

といった能力を指します。

もし、契約当時に意思能力がなかったと認められれば、その契約は無効と主張できる可能性があります。

ただし問題は、「認知症＝直ちに意思能力なし」ではないという点です。

認知症の程度は人によって異なり、

といったケースも少なくありません。

そのため、契約当時の判断能力を医学的・客観的資料で立証する必要があります。

3-2　詐欺による取消し

業者が意図的に事実と異なる説明をしたり、重要な事実を隠したりした場合には、「詐欺」による取消しを主張できる可能性があります。

例えば、

といった場合です。

ただし、詐欺を理由に取り消すためには、

を証明する必要があります。

実務上は、交渉で解決する場合もありますが、業者が応じない場合には訴訟で争うことになります。

3-3　成年後見制度を利用している場合

すでに成年後見人が選任されている場合には、後見人が本人に代わって取消しを主張できる場合があります。

また、契約内容によっては、後見人の同意がなければ無効となるケースもあります。

もっとも、成年後見制度を利用していない状態で契約してしまった場合には、上記の「意思能力の欠如」や「詐欺」を理由に争うことになります。

3-4　実務上の現実

現実には、

などを総合的に検討し、交渉または裁判で争う流れになります。

時間も費用もかかることが多く、精神的な負担も大きいのが実情です。

だからこそ、契約後に争うよりも、事前に対策しておくことが極めて重要なのです。

4章　認知症の親が不動産詐欺に遭わないようにする方法

認知症による不動産詐欺は、「本人の問題」ではなく「家族全体での備えの問題」です。

契約後に争うのは大きな負担となるため、できる限り未然に防ぐことが重要です。

ここでは、具体的な予防策を解説します。

4-1　認知症の初期症状に気付けるようにする

まず重要なのは、認知症の初期症状を見逃さないことです。

例えば、次のような変化は注意が必要です。

普段から訪問頻度を増やし、生活状況を確認することが早期発見につながります。

初期段階であれば、家族で話し合い、対策を講じる余地があります。

4-2　不動産の管理状況を家族で共有しておく

実家や空き家の状況を、家族が把握していないケースは少なくありません。

不動産について、少なくとも次の点は共有しておきましょう。

家族が状況を把握していれば、不審な契約や急な売却話があった際にも、早期に気付けます。

4-3　不動産詐欺やトラブルの事例を家族で共有しておく

「自分は大丈夫」と思っている方ほど、被害に遭いやすい傾向があります。

そのため、あらかじめ次のような点を家族で共有しておくことが有効です。

特に、「契約前に必ず家族へ連絡する」というルールを決めておくことは大きな抑止力になります。

4-4　すでに認知症の症状が進行していれば成年後見制度を利用する

すでに判断能力が低下している場合には、成年後見制度の利用を検討すべきです。

成年後見人が選任されると、本人に代わって財産管理を行います。

これにより、

といった効果が期待できます。

もっとも、成年後見制度は一度開始すると原則として途中でやめられず、柔軟性に欠ける面もあります。

そのため、症状の進行状況や財産内容に応じて慎重に検討する必要があります。

4-5　元気なうちに認知症対策をしておく

最も効果的なのは、認知症になる前に対策しておくことです。

判断能力があるうちに法的な仕組みを整えておけば、将来的な不動産詐欺や資産凍結のリスクを大幅に下げられます。

具体的な方法については、次章で詳しく解説します。

5章　認知症になる前にしておきたい3つの対策

認知症の不動産詐欺を根本から防ぐには、「問題が起きてから対応する」のではなく、「問題が起きない仕組みを先に作る」ことが重要です。

特に不動産は金額が大きく、契約も複雑なため、判断能力が低下した後では適切な管理が難しくなります。

ここでは、認知症になる前に検討しておきたい代表的な3つの対策を解説します。

5-1　家族信託の利用

家族信託とは、親が元気なうちに、信頼できる家族へ財産管理を任せる仕組みです。

例えば、

といった設計が可能です。

家族信託の最大のメリットは、認知症になった後でも、受託者（子どもなど）が契約に基づいて不動産を管理・処分できる点にあります。

これにより、

といった効果が期待できます。

ただし、契約設計が不十分だと後々トラブルになる可能性もあるため、専門家の関与が不可欠です。

5-2　任意後見制度の利用

任意後見制度は、将来判断能力が低下したときに備え、あらかじめ後見人を決めておく制度です。

本人が元気なうちに契約を結び、実際に認知症などで判断能力が低下した段階で、家庭裁判所の監督のもと後見が開始されます。

任意後見制度を利用すれば、

といったメリットがあります。

家族信託と比べると、裁判所の関与があるため柔軟性はやや低いものの、法的安定性が高い制度です。

5-3　生前贈与

生前贈与とは、親が元気なうちに不動産や現金を子どもへ移転しておく方法です。

例えば、

といった方法があります。

生前贈与を行えば、贈与後は子どもが自由に管理・処分できるため、認知症後の契約トラブルを回避しやすくなります。

ただし、

といった点には注意が必要です。

まとめ

認知症の親を狙った不動産詐欺は、決して他人事ではありません。

判断能力が完全に失われる前の「初期段階」こそが最も危険な時期です。

不動産詐欺を防ぐためには、

が重要です。

契約後に取り消しを争うことは可能な場合もありますが、時間・費用・精神的負担が大きくなります。

だからこそ、事前の対策が最も有効な防御策といえるでしょう。

グリーン司法書士法人では、家族信託や任意後見制度などの認知症対策についてご相談をお受けしています。

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認知症による不動産トラブルを防ぐためにも、お早めにご相談ください。