相続した空き家を放置する7つのリスク｜相続時にすべきこととは？

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相続した空き家を「とりあえず放置している」という方は少なくありません。
しかし、相続した空き家を放置すると、固定資産税などのコストもかかりますし、老朽化による資産価値の低下などの恐れもあります。

空き家は所有しているだけで管理責任や義務が発生するため、早めの管理や処分の方針決定が欠かせません。
本記事では、相続した空き家を放置するリスクから、相続したくない場合の選択肢について解説します。

1章　相続した空き家を放置する7つのリスク

相続した空き家を「誰も住まないから」「使い道に困るから」といった理由で放置すると、以下のようなリスクがあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　固定資産税や管理コストがかかり続ける

空き家は使っていなくても固定資産税が毎年かかり続けます。
さらに、庭木の剪定や草刈り、雨漏りの点検など、最低限の維持管理のためにも費用がかかります。

特に、建物の老朽化が進むと、修繕費用が想像以上に高額になるケースもあるのでご注意ください。

1-2　管理不足により空き家の資産価値が減少する

人が住まない家は老朽化のスピードが速く、換気不足や雨漏りにより建物内部が急激に劣化します。
定期的に人が出入りしないことで湿気がこもり、カビや害虫が発生しやすくなるだけでなく、屋根や外壁が傷むと修繕コストも増加する恐れがあります。

結果として、売却や賃貸に出そうと考えたときには資産価値が大きく下落しており、買い手が付かなかったり、リフォーム前提で値引きされたりといったケースもあるので注意しましょう。

1-3　近隣住人から苦情を受ける恐れがある

空き家の雑草が生い茂ったり、庭木が隣地に越境したりすると、近隣トラブルにつながります。
また、動物が住みついたり、外壁がはがれ落ちそうになっていたりすると、住環境の悪化として苦情が寄せられる可能性が高まります。
近隣住民との関係が悪化すれば損害賠償や法的措置を求められることもあるため、早期の管理が不可欠です。

1-4　犯罪に巻き込まれるリスクがある

管理が行き届かない空き家は、不法侵入や盗難、放火、違法投棄など犯罪の温床になりやすくなります。
犯罪が発生すると所有者として責任を問われたり、警察からの事情聴取を受けたりすることもあるでしょう。

1-5　行政代執行により空き家が取り壊される恐れがある

空家等対策特別措置法の施行・改正により、自治体は危険な空き家に対して改善指導や勧告、命令を行えるようになりました。
これに従わない場合、「特定空家等」として行政代執行による解体が行われ、その費用は後日、所有者に請求されます。

解体費用は100万円〜300万円以上になることも多く、放置した結果として想定外の高額負担を背負うケースも珍しくありません。

1-6　固定資産税の軽減措置が適用されなくなる恐れがある

相続した空き家を放置すると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性があります。
通常、住宅用地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。

しかし、この軽減は「適切に管理されている住宅」であることが前提であり、老朽化が著しい空き家は対象外となる恐れがあります。
具体的には、自治体が相続した空き家を「特定空家等」「管理不全空家」に指定すると、住宅用地特例の適用を受けられず固定資産税の負担が増えてしまいます。

1-7　相続登記の義務化違反の過料が科せられる恐れがある

2024年4月から相続登記は義務化され、相続発生から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料が科せられることになりました。
つまり、相続登記せずに空き家を放置すると、法律上のペナルティを受ける恐れもあるのです。

相続登記をせずにいると過料以外にも、以下のようなデメリットがあります。

空き家問題をスムーズに解決するためにも、相続発生後できるだけ早い段階で相続登記を行い、所有者を明確にすることが大切です。

2章　空き家を相続した際に決定すべきこと

故人が所有していた空き家を相続した際には、「誰が空き家を相続するのか」「空き家をどのように管理するのか」を決めておく必要があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　空き家を相続する人物

空き家を誰が相続するかは、今後の管理や売却、活用などすべての手続きの出発点となります。
相続人が複数いる場合には、「誰が取得するのか」「共有名義にするのか」を冷静に話し合うことが大切です。

とはいえ、相続した空き家を共有名義のまま放置することは、あまりおすすめできません。
共有名義の不動産は売却や活用をするのが難しくなるデメリットや、将来的に権利関係者が増えるリスクがあるからです。

可能であれば、相続人のうち1人が単独で相続する形が、その後の売却や活用もしやすくなるのでおすすめです。

2-2　空き家の管理方法

空き家を誰が相続するか決まったら、次に「どのように管理するか」を決める必要があります。
空き家は人が住まないだけで急速に劣化が進むため、適切な管理を怠ると資産価値が下がるだけでなく、行政から指導や勧告を受ける可能性もあります。

管理方法を決めるポイントは、以下の通りです。

空き家を管理するだけでは問題の先送りに過ぎません。
「売却する」「賃貸に出す」「解体して更地にする」など、将来的な活用方針と合わせて管理方法を決めることで、無駄な出費やトラブルを避けやすくなります。

3章　空き家を相続したくないときにすべきこと

空き家を相続したものの、使い道がなく手放したい場合には、以下のような方法で対処しましょう。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1　他の相続人に空き家を相続してもらう

最もシンプルな方法は、他の相続人に空き家を相続してもらうことです。
例えば、実家に住み続けたい兄弟がいる場合や、将来リフォームして住む予定の家族がいる場合には、その人物に単独で相続してもらうことで問題がスムーズに解決します。

遺産分割協議では、不動産を単独相続してもらう代わりに、遺産を多く受け継ぐ相続人が他の相続人に代償金を支払う「代償分割」の形を取ることも可能です。
また、固定資産税の負担や管理方法についても協議で明確にしておくと、後々のトラブル回避につながります。

3-2　空き家を売却する（更地にして売却を含む）

空き家を相続したくない場合には、売却が現実的な選択肢のひとつです。
建物が古く資産価値が低い場合には、更地にした方が買い手が見つかりやすい場合もあります。

ただし、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れるため、売却に時間がかかると税負担が重くなる恐れがあります。
また、相続した土地が再建築不可となっている場合には、建物を解体するとかえって買い手が見つかりにくくなる可能性もあるのでご注意ください。

3-3　相続放棄する

故人の遺産が空き家しかない場合には、相続放棄も選択肢となります。
相続放棄をすれば、最初から相続人ではなかったものとして扱われるため、空き家の管理義務から解放されます。

ただし、相続放棄には以下のような注意点もあるので、慎重に判断しなければなりません。

相続放棄は一度認められると取り消せなくなるので、相続放棄すべきか迷った場合には、司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

3-4　空き家を解体し相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度を利用すれば、一定の条件を満たした土地を国に引き取ってもらうことができます。
空き家を相続したくない場合、解体して更地にした後、この制度を利用し、国に土地を引き渡す選択肢もあります。

ただし、相続土地国庫帰属制度の利用条件は厳しく、以下のような要件をすべて満たさなければなりません。

また、申請時には10年分の管理費相当額として「負担金（宅地の場合20万円）」が必要となります。

3-5　空き家を寄付・贈与する

どうしても空き家を引き取りたくないが、放棄も難しい場合には、空き家を自治体や団体、個人などへ寄付や贈与する方法もあります。

ただし、寄付や贈与には以下のような課題があります。

一方で、立地が良い土地や地域活性化に活用可能な建物であれば、寄付が受け入れられる可能性があります。

まとめ

空き家を相続した場合、最も避けたいのは「何も決めずに放置してしまうこと」です。
放置していると、管理コストもかかり続けますし、建物が劣化し、将来的な売却や活用が難しくなります。

また、相続登記の義務化により、登記をしないこと自体が罰則対象となる点にも注意しなければなりません。
空き家を相続した場合には、活用・売却の可能性や手放す方法などについて確認することが大切です。

相続した空き家の扱いに迷った場合には、相続に詳しい司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。

グリーン司法書士法人では、相続登記についての相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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