【2024年から】相続登記の義務化は空き家も対象！手続き方法とは

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2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の過料が科される恐れがあります。
相続登記の義務化は、更地だけでなく空き家に対しても適用されるのでご注意ください。

例えば、亡くなった人が住んでいた自宅を相続したものの3年以上登記申請をしていないと10万円以下の過料が発生する可能性があります。
また、ペナルティが発生しなくても相続登記をせずに不動産を放置していると、売却や活用ができない、次の相続が発生して権利関係者が増えてしまうなどのリスクもあるのでご注意ください。

本記事では、相続登記の義務化は空き家に対しても適用されるのか、相続した空き家を放置するリスクを詳しく解説していきます。

1章　【2024年4月から】相続登記の義務化は空き家も対象である

本記事の冒頭で解説したように、2024年4月から適用された相続登記の義務化は空き家も対象です。
亡くなった人が住んでいた自宅を相続したものの3年以上登記申請をしていないと、過料が発生する恐れがあります。

なお、相続登記の義務化は、増え続けている所有者不明の土地に関する問題を解消するために設立されました。
そのため、所有者不明の土地による影響がより大きい市街地から中心に過料の対象となる恐れがあるとも考えられます。

このことからも、相続したものの放置している空き家や登記申請をしていない空き家を所有している人は、できるだけ早く登記申請を行うことをおすすめします。

2章　相続登記の流れ・必要書類

相続登記は、登記申請書や必要書類を揃えて法務局に申請して行います。
相続登記の流れは、下記の通りです。

なお、相続登記の際には登録免許税の納付や様々な添付書類を用意しなければなりません。
相続登記の際に納める登録免許税や提出する必要書類は、下記の通りです。

費用	固定資産税評価額の0.4% （1,000万円の不動産の場合、4万円）
必要書類	登記申請書（法務局HPからダウンロードできます） 故人の出生から死亡までの戸籍謄本 故人の住民票除票または戸籍附票 相続人の戸籍謄本 遺産分割協議書 印鑑証明書 遺言書 など

必要書類は、法定相続による相続登記かどうかや亡くなった人が遺言書を用意していたかどうかなどによって変わってきます。

相続登記は自分で行うだけでなく、司法書士へも依頼可能です。
司法書士であれば、数万円程度から相続登記を代行可能ですので、自分で行うのが難しい人や平日日中は仕事をしていて忙しい人は、お気軽にお問い合わせください。

3章　空き家の相続登記をしないリスク・デメリット

本記事の1章で解説したように、2024年4月以降は相続発生後3年以上にわたり相続登記をしないでいると、10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
そして、相続登記をしないでいると売却や活用もできないなど、他のデメリットも生じてしまいます。

空き家の相続登記をしないで放置するリスクやデメリットは、下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1　過料の対象になる恐れがある

本記事で解説してきたように、空き家の相続登記をしないでいると、10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
過料では、前科はつかないものの金額の負担が10万円以下と大きいため、早めに相続登記をすませておくのが良いでしょう。

司法書士に依頼すれば、数万円程度で相続登記を代行してもらえます。

3-2　相続人全員に固定資産税や管理義務が発生し続ける

相続した空き家を登記申請せずに放置していると、相続人全員に対して空き家の管理義務や固定資産税の納税義務が発生し続けてしまいます。
登記申請をすませないと、第三者に不動産の所有者を証明できず、亡くなった人の不動産は相続人全員の共有財産として扱われてしまうからです。

そのため、たとえ遺産分割協議で「亡くなった人の自宅は長男が相続する」などと決めていても、登記申請をすませないと下記の恐れがあります。

上記のように、遺産分割協議が完了していても登記申請をすませない限り、相続した空き家のトラブルに巻き込まれるリスクはゼロではありません。

3-3　相続した空き家の活用・売却が難しくなる

相続した空き家の登記申請をいつまでも行わないでいると、売却や活用も難しくなってしまいます。
相続した不動産を売却、活用する際には、事前に相続登記をすませておく必要があるからです。

したがって、登記申請のすんでいない空き家は売却や活用もできず、固定資産税や維持費だけのコストがかかり続けてしまいます。

3-4　第三者に空き家の所有権を主張できなくなる

相続登記をすませないでいると、第三者に空き家の所有権を主張できなくなってしまいます。
遺産分割協議や遺言書によって相続不動産を受け継ぐ人物を決めただけでは、不動産についての権利が認められない恐れがあるのでご注意ください。

例えば、登記申請をすませなければ、相続した空き家や土地を担保にすることもできませんし、他の相続人に共有持分を勝手に売却されるリスクもあります。

4章　相続した空き家の活用方法

相続した空き家の活用方法に悩み、登記申請をせずに放置してしまうケースも中にはあるのではないでしょうか。
相続した空き家の活用方法は、主に下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1　自分で住む

相続した空き家に自分が住めば、住宅費がかからなくなるメリットがあります。
ただし、築年数が経過している建物は大規模修繕が必要な場合もありますし、そもそもすでに持ち家に住んでいる場合、わざわざ空き家に引っ越す必要はないと感じる人もいるでしょう。

4-2　他人に貸す

相続した空き家を他人に貸し出せば、賃貸収入を得られます。
ただし、相続した空き家の築年数によっては賃貸に出す前に大規模修繕が必要な場合もありますし、空き家の立地や状態によっては借り手が見つからず維持費や固定資産税のみがかかり続けるリスクもあるでしょう。

4-3　更地にして土地を貸す

相続した空き家のある地域で賃貸需要が少ない場合、更地にして土地を貸し出すのも選択肢のひとつです。
地域によっては、更地の方が借り手が見つかる可能性もあります。

一方で、建物が建築された年代によっては現代と建築基準法が異なり、更地にしても物件が思うように建てられず使い勝手が悪い恐れもあります。
そのため、更地にして借り手が見つかるかどうか、再建築不可の物件ではないかは事前に確認しておく方が良いでしょう。

5章　相続した空き家を売却・処分する方法

相続した空き家の借り手が見つからず活用が難しい場合には、売却や処分をしてしまうことも検討しましょう。
相続した空き家の処分方法は売却以外にも、下記のようにいくつか方法があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

5-1　空き家のまま売却する

相続した空き家が比較的新しく買い手が見つかりそうであれば、建物を残した状態で売却するのも良いでしょう。
空き家を売却できればまとまった現金を受け取れます。

なお、空き家を売却して利益が発生した場合には、譲渡所得税や住民税がかかるのでご注意ください。

5-2　更地にして売却する

相続した空き家が古く資産価値が低い場合には、更地にして売却することも検討しましょう。
建物の状態や土地の広さ、立地にもよりますが、更地の方が使い勝手が良くなるため買い手が見つかりやすい場合もあるからです。

ただし、更地にして売却する場合は事前に現在の建築基準法でどんな物件を建てられるかを調べておきましょう。
万が一、再建築不可の物件を更地にしてしまうと、新たに建物を建てることもできなくなり、非常に使い道が限定されてしまうからです。

5-3　寄付・贈与する

相続した空き家や土地に買い手が見つからない場合は、寄付や贈与も検討しましょう。
例えば、相続した土地の隣家が不動産をもらってくれる可能性もありますし、自治体や企業などが寄付を受け取ってくれる可能性もあります。

ただし、すべての不動産で贈与や寄付先が見つかるわけではないですし、寄付や贈与をした際には贈与をした側、受け取った側に税金がかかる場合があるのでご注意ください。

5-4　相続土地国庫帰属制度を活用する

相続した空き家の売却や活用も難しく、もらってくれる相手や企業、自治体もいない場合は、相続土地国庫帰属制度の活用を検討しましょう。
相続土地国庫帰属制度とは、相続によって取得したいらない土地を国に返還できる制度です。

後述する相続放棄と異なり、相続土地国庫帰属制度では相続した土地のみを返還できるため、他の遺産を受け取れます。
一方で、相続土地国庫帰属制度を利用する際には事前に相続登記をすませておく必要がありますし、制度を利用すると宅地ひとつに対し20万円の負担金を納めなければなりません。

また、相続土地国庫帰属制度はすべての土地に利用できるわけではなく、要件が設定されていますし、空き家を解体して更地の状態にして返還する必要があります。
相続土地国庫帰属制度を利用したい場合は、相続した土地が利用できそうか、空き家の解体費用にいくらかかりそうかなどを調べてみるのが良いでしょう。

5-5　相続放棄する

亡くなった人の遺産が活用や売却の難しい空き家しかない場合には、相続放棄を検討しても良いでしょう。
相続放棄とは、亡くなった人のプラスの財産もマイナスの財産も一切相続できなくなる制度です。

相続放棄をすれば、最初から相続人ではなかった扱いになるため、空き家の相続登記も不要ですし、相続した空き家の管理義務や固定資産税なども発生しません。
一方で、相続放棄をすると空き家だけでなくすべての遺産を受け取れなくなりますし、自分が相続人であると知ってから3ヶ月以内に手続きをしなければならない点にご注意ください。

相続放棄は非常に効力が大きい手続きであり、原則として取り消しは認められないため、申立てを検討しているときは相続に詳しい司法書士や弁護士に相談してみるのがおすすめです。
相続に精通した司法書士や弁護士であれば、相続放棄すべきかの判断や相続放棄の申立て方法についてアドバイスをくれます。

まとめ

2024年4月から始まった相続登記の義務化は、空き家に対しても適用されます。
相続登記の義務化は過去に発生した相続についても適用されるため、亡くなった人が住んでいた自宅を空き家のまま放置していた人は注意が必要です。

万が一、相続登記がおすみでない場合は、早めに手続きをすませることをおすすめします。
また、相続した空き家を放置すると固定資産税や維持費がかかり続けてしまいます。

そのため、相続登記の申請だけでなく、早い段階で空き家の活用や処分方法についても考えておくと良いでしょう。
相続登記は自分で行うだけでなく、司法書士に数万円程度で依頼も可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記についての相談をお受けしています。
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