【抵当権抹消にかかる費用とは】依頼すべきか否かの目安も解説します

 監修者：日野 修亮

「自宅に抵当権が残ったままになっているので消しておきたい…」

「でも登記手続きなどやった経験がないので、費用がいくらかかるか分からない…」

抵当権を抹消するためには、抵当権抹消登記の申請が必要です。

抵当権抹消費用はそれほど高額ではなく、普通の戸建てであれば3,000～4,000円程度の経費と司法書士への依頼費用1～2万円程度で行えます。

この記事では、抵当権を抹消するためにかかる費用の詳細はもちろん、司法書士に依頼するべきか否か、そして費用を抑えたいがために手続きを放置するとどのようなリスクがあるかをお伝えしています。

まずは費用感を掴んでいただき、判断材料の基礎にして頂ければと思います。

1章　抵当権抹消にかかる費用

それではさっそく、抵当権の抹消にかかる費用をご説明します。

早見表で全体像をざっくり把握し、個別の説明に移っていきます。

1-1　費用の全体像

手続きにかかる費用を一覧図にまとめましたのでご確認下さい。

銀行から渡された書類が揃っており、土地1筆、建物1つの場合を想定しています。

1-2　登録免許税の計算方法

「抵当権の抹消」とは、「抵当権抹消登記の申請」を行うことです。

不動産登記の申請には登録免許税と呼ばれる税金が課せられ、抵当権抹消登記の申請も例外ではありません。

計算方法は単純で、不動産の個数×1000円で計算します。

計算方法は単純ですが、マンションタイプの場合、不動産の個数をカウントする際には注意が必要です。

「マンション」という不動産を分解すると、「区分建物（部屋）」と「敷地（土地）」の2つに分けることができ、それぞれが別個独立した不動産として考えられます。

そこでマンションの場合、不動産の個数を計算するときは、「部屋」という1つの不動産＋「敷地の筆数」という足し算で考える必要があります。

例えばマンション敷地が2筆の場合、

部屋（1つ）＋敷地（2筆）＝3つの不動産

と考え処理するので、結果的に3筆×1000円で3000円の登録免許税が課せられます。

1-3　司法書士報酬の相場

住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消の場合、司法書士報酬ははっきり言って安いです。

10,000円～20,000円＋消費税が相場になります。

ただし、上記は「ものすごくオーソドックスな事案」における相場であり、例えば、

• 相続による不動産の名義変更と連動して行う場合
• 金融機関から交付された手続き書類を紛失した場合
• 大正時代や昭和初期などに設定された、極めて古い抵当権を抹消する場合

などなどイレギュラーな事案の場合、手続きの難易度に応じて報酬は高くなっていきます。

もしもイレギュラーな事案のもとでの抵当権抹消をご検討の場合、まずは司法書士事務所が実施している無料相談を利用し、個別の見積もりを立てて貰いましょう。

筆者が所属しているグリーン司法書士法人では毎日無料相談を実施し、資格者自身が直接ご面談に当たらせて頂いた上でお見積りをご提示しています。

2章　司法書士に依頼するか否かの目安

手続きの難易度はさて置き、建前として、不動産登記の申請は全ての国民が行うことができます。
それ故、司法書士に依頼する人もいれば、自分自身で手続きを行う人もいます。

そこでこの章では、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼するか否かの目安をお伝えします。

費用相場も鑑みれば、あえて自分自身で手続きを行うメリットより、司法書士に依頼した方がメリットが多いことをお分かり頂けると思います。

2-1　司法書士に依頼した方が良い場合

まずは司法書士に依頼した方が良い場合3つをご紹介します。

①手続きにかかる手間ひま・時間・労力・精神的ストレスを節約したい場合

「抵当権抹消登記の手続き」と一言で言っても、やることはいくつもあります。

登記申請書の作成、添付書類の確認と収集、管轄する役所の確認、申請手続き…etc

現役世代として日中働いている方が上記の作業を行う時間は、当然ながら仕事終わりか土日となります。

「登記申請という、人生で1回か2回の手続きのために貴重な時間や手間を割くのはもったいない！」

このように考える方は、司法書士に依頼し、お金以外の要素を節約するように努めましょう。

②不動産取引と連動する場合

不動産を売却する場合、売主は買主に対して、抵当権抹消を完了させた無担保のまっさらな不動産を引き渡す義務があります。

それ故、抵当権抹消が上手くいかず、抵当権が残ったまま買主に名義を移転することになれば、担保除去義務に違反し、損害賠償を請求される可能性もあります。

またそもそも抵当権抹消が完了する、あるいは司法書士が間違いなく抵当権の抹消が可能であると判断するまで、売買代金の受け渡しは行われません。

売却予定の不動産に抵当権が残っている場合、取引を間違いなく成立させるために、司法書士に依頼するべきです。

③イレギュラーな事案の場合

単純に抵当権抹消の手続きだけでなく、それ以外の要素が入り乱れる事案もあります。例えば以下のようなケースです。

• 相続による不動産の名義変更と連動して行う場合
• 金融機関から交付された手続き書類を紛失した場合
• 交付された書類は残っているが時間が経ちすぎて、委任状に記載された銀行の代表者が変更されている
• 大正時代や昭和初期などに設定された、極めて古い抵当権を抹消する場合　

このようなケースは専門知識はもちろん、銀行・法務局との打ち合わせが必須となるため、自分自身で対応できる範囲を超えています。

2-2　自分でも手続きできる場合

それでは逆に「これくらいの事案であれば自分で手続きしても良いだろう」という場合をご紹介します。

参考までに、手続き方法をご紹介した特設記事をご用意しましたので、興味のある方はご確認ください。

①オーソドックスな事案の場合

「住宅ローンを完済して手続き書類を銀行からもらったので、すぐに手続きをしよう！」

このような事案であれば手続き難易度も高くはありませんので、自分自身の手に負えると言えます。

②今は何よりもお金の節約を優先すべき時であること

自分自身の時間や労力はどんどん奪われていきますが、それでも自分でやり遂げれば、15000～20000円の報酬を浮かせることができます。

お金とそれ以外の要素を比較し、「今は何よりもお金の節約を優先するべきだ！」という方は自分自身でチャレンジしてみましょう。

3章　抵当権を抹消せず放置することのリスク

この章では、抵当権抹消の手続きを行わず、放置し続けるという選択肢がどのようなリスクをもたらすかご説明します。

抵当権抹消の手続きには、やはり費用がかかります。またそもそも、不動産の売却を控えているわけでもない限り、抵当権抹消の手続きは義務ではありません。

それ故、「まぁ別にやらなくてもいいかな…」と、手続きを行わず放置している方を時々見かけます。

しかしこれは大変危険で、将来的なリスクを大きく増大させます。

例えば、長く放置すればするほど、銀行からもらった書類を紛失するリスクが高まります。

また不動産の名義人が亡くなってしまうと、相続手続きと連動して行わざるを得なくなり、相続関係が複雑な場合、抵当権抹消が不可能となってしまうケースもあります。

そしてそんな問題が不動産取引の前に噴出し……せっかく売れると思った不動産が売れなくなる最悪の結末を迎える可能性もあります。

「義務ではない手続きに費用をかけるのは…」という気持ちはわかりますが、行うべき時にきちんと手続きに取り組むことは、将来的な法律トラブルを予防する点で極めて重要と言えるでしょう。

終わりに

いかかでしたでしょうか。

この記事では、抵当権を抹消するためにかかる費用の詳細はもちろん、司法書士に依頼するべきか否か、そして費用を抑えたいがために手続きを放置するとどのようなリスクがあるかをお伝えしました。

「専門家報酬」という言葉がイメージさせる金額は何となく高そうですが、実際にはむしろ費用は安いという事実をご理解頂けたかと思います。

この記事をお読みになった方が、手続きに係かかる費用を正しく理解し、司法書士に依頼するか、自分でやるかの判断の一助になれば幸いです。

よくあるご質問

抵当権を外すにはどうすればいい？

抵当権を外すには抵当権抹消登記をする必要があります。
▶抵当権抹消登記について詳しくはコチラ

抵当権抹消手続きをしないとどうなるの？

不動産の売却を控えているわけでもない限り、抵当権抹消の手続きは義務ではありませんが、放置していると将来的なリスクを増大させてしまいます。
例えば、長く放置することで、必要な書類を紛失してしまうリスクが高まります。また、不動産の名義人が亡くなってしまうと、相続手続きと連動して行う必要があります。最悪の場合、不動産の売却が決まったのに売却できなくなる可能性もあります。
詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶抵当権を抹消せず放置することのリスク