不動産の共有持分は放棄できる！登記申請の流れや注意点について

 監修者：山田 愼一

不動産の共有持分は相続財産に含まれ、所有者が亡くなった後は相続人が受け継ぎます。
とはいえ、不動産の共有持分を相続しても「権利関係も複雑だし、トラブルに巻き込まれたら嫌だ」「活用や売却も難しく手に余る」と感じる人もいるでしょう。

不動産の共有持分は放棄することも可能です。
相続放棄と異なり家庭裁判所での申立ては不要ですが、登記申請が必要なのでご注意ください。

本記事では、不動産の共有持分を放棄した際の取り扱いや共有持分を放棄する流れを解説します。

1章　不動産の共有持分は放棄できる

共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で持分により共有することです。
そして、共有持分の放棄とは自分が所有している持分を放棄することです。

亡くなった人の不動産や共有持分を受け継がないようにするには、①相続放棄と②共有持分の放棄がありまます。
相続放棄と共有持分の違いや共有持分の放棄をした際の取り扱いについて、詳しく見ていきましょう。

1-1　相続放棄と共有持分の放棄の違い

亡くなった人の不動産や共有持分を受け継がない方法としては、①相続放棄と②共有持分の放棄があり、それぞれ下記の違いがあります。

上記のように、相続放棄をすると共有持分以外の財産も一切相続できなくなります。
一方で、共有持分の放棄はあくまでも自分が相続した共有持分の所有権のみを放棄する手続きです。

亡くなった人が不動産以外にも預貯金などを遺しているケースは、相続放棄ではなく、共有持分の放棄を選択するのが良いでしょう。
一方、亡くなった人が多額の借金を遺している場合や相続トラブルに巻き込まれたくない場合は、相続放棄をしてしまうこともご検討ください。

1-2　共有持分を放棄すると他の共有者が持分を引き継ぐ

共有持分の放棄を行うと、残りの共有者が持分を受け継ぎます。
例えば、長女と長男で2分の1ずつ共有持分を所有しており、長女が共有持分の放棄をした場合、長男が不動産を単独で所有します。

なお、共有持分の放棄をする人以外に共有名義人が複数名いる場合、放棄した持分については残りの共有者の持分割合に従って分け合います。

また、共有持分の放棄をする際には、残りの共有者が持分を受け継がなければなりません。
したがって、残りの共有者が持分を放棄し自分が不動産の単独所有者となった場合、共有持分の放棄を行えないのでご注意ください。

1-3　共有持分の一部のみを放棄することはできない

共有持分を放棄する際には、所有している持分をすべて放棄する必要があり、一部のみを放棄することはできません。

上記のように考えるケースでも、共有持分の一部のみの放棄は認められないのでご注意ください。

2章　不動産の共有持分を放棄する流れ・必要書類

不動産の共有持分を放棄する際には、他の共有者に持分放棄の意思を伝え、共有者全員で共有持分移転登記の申請をする必要があります。
流れ別にそれぞれ見ていきましょう。

STEP①　不動産の共有持分を放棄する意思を示す

まずは、他の共有者に対して自分が不動産の共有持分を放棄する意思を示しましょう。
共有持分の放棄自体は、持分所有者の意思だけで行えます。
ただし、持分の名義変更手続きを行う際には、共有者全員で共有持分移転登記の申請をしなければならないからです。

STEP②　不動産の共有持分を放棄する登記申請をする

不動産の共有持分を放棄する際には、放棄する人から他の共有者に対して持分の所有権を変更する登記申請を行わなければなりません。
共有持分移転登記申請を行う方法は、下記の通りです。

共有持分移転登記申請は自分でも行えますが、司法書士に数万円程度でも依頼可能です。

不動産の共有持分を放棄するには、放棄する人と他の共有者が共同で登記申請をしなければなりません。
そのため、他の共有者が登記申請に協力してくれないときには、登記引取請求訴訟を行うことも検討しましょう。

次の章では、他の共有者が登記申請に協力してくれないときの対処法を解説します。

3章　他の共有者が登記申請に協力してくれないときの対処法

不動産の共有持分を放棄するには、不動産の共有者全員で共同申請しなければなりません。
他の共有者が共有持分移転登記申請に協力してくれないときには、登記引取請求訴訟を行いましょう。
登記引取請求訴訟を行えば、共有持分を放棄する人が単独で持分移転に関する登記申請を行えるようになります。

登記引取請求訴訟の手続き方法および必要書類は、下記の通りです。

4章　不動産の共有持分を放棄するときの注意点

不動産の共有持分を放棄しても、タイミングによっては固定資産税がかかることがあります。
他にも、共有持分を受け取った共有者に贈与税がかかる可能性がある点にも注意しなければなりません。

不動産の共有持分を放棄するときの注意点は、下記の4点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1　放棄後も固定資産税がかかる場合がある

不動産の共有持分を放棄したとしても、固定資産税がかかり続ける場合があります。
固定資産税とは、土地や建物などを所有している人にかかる税金であり、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課税されます。

そのため、不動産の共有持分を放棄したとしても1月2日以降に登記申請を行った場合、固定資産税がかかり続けてしまうのでご注意ください。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算可能です。
ただし、住宅が建築されている土地は軽減措置が適用され、固定資産税が最大6分の1まで減額されます。

4-2　共有持分を受け取った共有者に贈与税がかかる場合がある

不動産の共有持分を放棄すると、持分を引き継いだ共有者に贈与税がかかる場合があります。
持分放棄は「放棄」と呼ばれていますが、税務上では放棄者から他の共有者への贈与として扱われるからです。

そのため、放棄者から引き継いだ持分が110万円を超える場合、贈与税がかかる可能性があります。
放棄された持分にかかる贈与税を計算するには、土地および建物の相続税評価額を計算する必要があります。
土地および建物の相続税評価額は、下記のように計算可能です。

不動産の相続税評価額を計算するには専門的な知識が必要なので、ミスなく贈与税を計算するために税理士に相談することも検討しましょう。

4-3　他に共有者がいないと持分放棄は認められない

不動産の共有持分の放棄をすると、残りの共有者が放棄された持分を受け継ぎます。
したがって、他に共有者がいなく不動産を単独所有している場合、持分放棄をすることは認められません。

最初は複数名で不動産を共有所有していたものの、他の共有者全員が持分放棄して最後の所有者となった場合も持分放棄できなくなるのでご注意ください。

不動産の資産価値が高い、活用予定があるなら、他の共有者が持分放棄したことにより、活用や売却をしやすくなるでしょう。
一方で、田舎の土地を共有持分で相続し、残りの相続人が持分放棄したケースなどは、不動産を単独所有しても活用、売却が難しいはずです。

相続した土地の活用、売却が難しく塩漬け状態となっている場合は、相続土地国庫帰属制度を利用するのもおすすめです。
相続土地国庫帰属制度とは、相続によって取得したものの使う予定がなくいらない土地を国に返却できる制度です。

相続土地国庫帰属制度を利用すると負担金がかかりますが、土地の所有権を放置すればその後の固定資産税や管理コストはかからなくなります。
相続土地国庫帰属制度については、下記の記事で解説しているので、ご参考にしてください。

4-4　共有持分は放棄だけでなく贈与・売却もできる

共有持分は放棄するだけでなく、贈与や売却も可能です。
共有持分の放棄と売却、贈与の違いは、それぞれ下記の通りです。

共有持分の売却とは、名前の通り自分が所有している共有持分を売却することです。
他の共有者に持分を売却することもできますし、買取業者などの第三者への売却も認められます。
売却の場合、共有持分を譲られた側に贈与税がかかることはありません。

そして、共有持分の贈与とは自分が所有している共有持分を贈与することです。
他の共有者以外の第三者への贈与もできますが、贈与時には贈与者と受贈者双方の合意が必要になります。
共有持分の贈与も持分放棄と同様に、持分を譲られた側に贈与税がかかる場合があります。

まとめ

不動産の共有持分を所有しているが活用も売却もできず、管理コストだけかかる場合は放棄を検討しても良いでしょう。
不動産の共有持分を放棄すれば、残りの共有者が持分を受け継ぎます。

不動産の共有持分は所有者の単独意思で行えますが、放棄する人と他の共有者が共同で持分の所有権を変更する登記申請を行わなければなりません。
登記申請は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すれば登記申請書の作成や必要書類の収集まで任せられます。

グリーン司法書士法人では、共有持分移転登記申請などの登記申請に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。