所有不動産記録証明制度とは？ 相続手続きでの使い方を司法書士が解説

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相続が発生した際、相続人の多くが最初につまずくのが「被相続人がどこに不動産を所有していたのか分からない」という問題です。

固定資産税の課税明細書を見ても一部の不動産しか載っていなかったり、名寄帳を取得しても特定の市区町村の情報しか確認できなかったりと、全国に点在する不動産を網羅的に把握することは、これまで非常に困難でした。
その結果、不動産の存在に気づかないまま遺産分割協議を終えてしまったり、相続登記をした後で新たな不動産が見つかり、手続きをやり直すことになるケースも少なくありません。

こうした相続実務上の課題を背景として、2026年2月から新たに施行されたのが「所有不動産記録証明制度」です。
この制度により、一定の要件を満たせば、特定の人物が所有者として登記されている不動産を一覧で確認できる仕組みが整いました。

本記事では、相続や不動産登記の専門家である司法書士の視点から、所有不動産記録証明制度の概要や創設の背景、相続手続きにおいてどのように活用できるのかを、実務に即してわかりやすく解説していきます。

第1章　所有不動産記録証明制度とは何か

1-1　所有不動産記録証明制度の概要

所有不動産記録証明制度とは、法務局が管理する登記情報をもとに、特定の個人が「所有者」として登記されている不動産を一覧化し、証明書として発行する制度です。
この制度は、2026年2月2日から全国で施行されました。

これまで不動産の調査を行う場合、登記簿謄本（登記事項証明書）を不動産ごとに個別に取得する必要がありました。
そのため、被相続人がどの市区町村に、どれだけの不動産を所有していたのかが分からない状態では、調査自体が事実上不可能となるケースも多くありました。

所有不動産記録証明制度は、こうした問題を解消するため、「この人の名義で登記されている不動産はどこに、どれだけあるか」という視点から登記情報を確認できるようになった点が大きな特徴です。

証明書には、以下のような情報が一定の範囲で記載されます。

これにより、相続人や関係者は、不動産調査のスタート地点として、全体像を把握しやすくなるという実務上のメリットがあります。

1-2　制度が創設された背景

所有不動産記録証明制度が創設された背景には、近年深刻化している所有者不明土地問題と、相続をめぐる社会的課題があります。

相続が発生しても、不動産の名義変更（相続登記）が行われないまま放置されるケースは長年問題視されてきました。
その一因として、「相続人が不動産の存在自体を把握できていない」という構造的な問題があったといえます。

この状況を改善するため、2024年には相続登記の義務化がスタートしました。
しかし、義務化されたとはいえ、そもそも相続すべき不動産が分からなければ、登記をすること自体ができません。

そこで、不動産の把握を制度的に支援する仕組みとして導入されたのが、所有不動産記録証明制度です。
相続人が早い段階で不動産の全体像を把握できるようにすることで、

といった効果が期待されています。

司法書士の立場から見ても、この制度は相続手続きを適正かつスムーズに進めるための「基礎資料」として重要な役割を果たす制度といえるでしょう。

第2章　これまでの不動産調査の問題点

2-1　名寄帳・固定資産税課税明細書の限界

相続手続きにおいて不動産を調査する際、これまでは主に以下の資料が用いられてきました。

これらは一定の情報を把握するうえで有効ではあるものの、不動産の全体像を正確に把握する資料としては不十分であるという問題があります。

まず、固定資産税の課税明細書には、課税対象となっている不動産しか記載されません。
たとえば、以下のような不動産は記載されない、または把握しづらいケースがあります。

また、名寄帳についても大きな制約があります。
名寄帳は「その市区町村内にある不動産のみ」を対象とした資料であり、被相続人が複数の自治体に不動産を所有していた場合には、自治体ごとに個別で取得しなければなりません。

実務では、

といったケースが非常に多く、名寄帳を取得する「前提情報」すら分からないことも珍しくありません。

このように、従来の資料だけでは、不動産調査の出発点に立つこと自体が難しいというのが、相続実務における大きな課題でした。

2-2　相続実務で実際に起きていたトラブル

不動産を十分に把握できないまま相続手続きを進めてしまうと、さまざまなトラブルにつながります。
司法書士として実際に相談を受ける中でも、次のようなケースは決して珍しくありません。

遺産分割協議後に不動産が見つかるケース

相続人全員で遺産分割協議を行い、預貯金や自宅不動産について合意した後、
数か月～数年経ってから「被相続人名義の土地が別の地域にあった」ことが判明するケースがあります。

この場合、すでに成立した遺産分割協議書を修正し、再度相続人全員の合意を取り直す必要が生じます。
相続人同士の関係が悪化している場合や、連絡が取れなくなっている場合には、手続きが事実上進まなくなることもあります。

相続登記後に追加手続きが必要になるケース

相続登記を終えた後で未把握の不動産が見つかると、その不動産について別途、相続登記を行わなければなりません。
登録免許税や専門家費用が追加で発生し、時間的・金銭的な負担が増えることになります。

相続放棄の判断を誤るリスク

「不動産はないと思っていた」ために相続放棄の判断を見送っていた結果、後から価値の低い不動産や管理負担の大きい土地が見つかるケースもあります。
相続放棄は原則として期限があるため、不動産の存在を把握できていないことが、取り返しのつかない結果につながる可能性も否定できません。

このように、従来の不動産調査方法には限界があり、相続人が「知らないまま不利益を被る」リスクが常に存在していたといえます。

次章では、こうした問題点を踏まえたうえで、所有不動産記録証明制度によって具体的に何ができるようになったのかを詳しく解説していきます。

第3章　所有不動産記録証明制度でできること

3-1　証明書で確認できる内容

所有不動産記録証明制度を利用すると、法務局が管理する登記情報をもとに、特定の人物が所有者として登記されている不動産を一覧形式で確認することができます。

重要なのは、この証明書が「不動産の詳細な権利関係を示すもの」ではなく、「どの不動産が、その人名義で登記されているか」を把握するための資料である点です。

たとえば、

といった点を、不動産調査の初期段階で一括して確認できることになります。

これにより、相続人や専門家は「何を調査すべきか」「どこから手続きを始めるべきか」を明確にでき、その後の相続登記や遺産分割協議を効率的に進めやすくなります。

3-2　利用できる人・申請できるケース

所有不動産記録証明制度は、誰でも自由に第三者の不動産を調べられる制度ではありません。
プライバシーや権利関係への配慮から、申請できる人や利用できる場面は一定程度限定されています。

主に想定されているのは、次のようなケースです。

本人が申請する場合

生存している本人が、自身の不動産の一覧を確認する目的で申請するケースです。
高齢期を迎え、「自分がどの不動産を所有しているのか整理しておきたい」というニーズにも対応しています。

相続人が申請する場合

被相続人が亡くなった後、相続人が相続手続きを進めるために申請するケースです。
この場合、相続関係を証明する書類など、一定の要件を満たす必要があります。

相続実務においては、この「相続人による申請」が最も利用される場面になると考えられます。

専門家が代理で申請する場合

司法書士などの専門家が、依頼を受けて代理申請することも可能です。
相続人自身が制度の内容を十分に理解していない場合や、遠方に住んでいて法務局に行くことが難しい場合には、専門家による代理申請が実務上有効です。

3-3　「全国一括」で把握できることの実務的な意味

所有不動産記録証明制度の最大の特徴は、市区町村単位ではなく、登記情報を全国横断的に確認できる点にあります。

これにより、従来のように、どの自治体に名寄帳を請求すべきか分からなかったり、調査漏れがないか常に不安が残るといった状況から脱却しやすくなります。

司法書士の実務においても、まずこの制度を活用して不動産の全体像を把握したうえで、

といった流れを組み立てることが可能になります。

つまり、所有不動産記録証明制度は、相続手続きを「点」ではなく「全体像」から考えるための土台となる制度だといえるでしょう。

第4章　相続手続きにおける活用場面

4-1　相続財産調査の初期段階での活用

相続手続きは、「相続人の確定」と「相続財産の確定」から始まります。
不動産については、初期段階で全体像を把握できるかどうかが、その後の手続きの難易度を大きく左右します。

所有不動産記録証明制度は、まさにこの相続財産調査の初期段階で力を発揮します。

従来は、

といった方法を積み重ねるしかありませんでした。

しかしこの制度を利用すれば、まず「登記上、どの不動産が被相続人名義になっているか」を一覧で確認できます。
これにより、

といった実務上のメリットがあります。

司法書士としても、依頼を受けた段階でこの制度を活用することで、後から不動産が見つかるリスクを最小限に抑えた相続手続きの設計が可能になります。

4-2　遺産分割協議・相続登記との関係

遺産分割協議は、「相続財産がすべて明らかになっていること」が前提となる手続きです。
不動産の存在を把握しきれていないまま協議を進めてしまうと、後々大きな問題に発展する可能性があります。

所有不動産記録証明制度を活用することで、「遺産分割の対象となる不動産を漏れなく洗い出し、相続人全員が同じ情報を共有したうえで協議に臨む」という環境を整えやすくなります。

また、相続登記の実務においても、この制度は有効です。
相続登記は不動産ごとに申請が必要となるため、登記対象となる不動産の把握漏れは、そのまま登記漏れにつながります。

特に近年は、相続登記の義務化により、「登記し忘れていた不動産が後から見つかる」こと自体がリスクになりつつあります。

所有不動産記録証明制度を事前に活用しておくことで、

という点で、相続登記を適切に完了させるための重要な補助資料となります。

4-3　相続放棄・不動産売却判断への影響

相続放棄を検討する際、「不動産の有無」は非常に重要な判断材料となります。
借金がある場合はもちろんのこと、管理負担の大きい不動産を引き継ぐかどうかという観点でも、不動産の全体像を把握しておく必要があります。

所有不動産記録証明制度を利用すれば、想定していなかった山林や空き地、遠方にある利用予定のない不動産などの存在を、相続放棄の熟慮期間内に把握しやすくなります。

これは、相続放棄の判断を誤らないための重要な材料となります。

また、不動産を相続したうえで売却するか、保有し続けるかを検討する場合にも、まず「どの不動産があるのか」を正確に把握していなければ話が始まりません。

司法書士としては、この制度を活用しながら、

といった形で、相続人を実務的にサポートすることが可能になります。

第5章　所有不動産記録証明制度の注意点・限界

所有不動産記録証明制度は、相続実務において非常に有用な制度ですが、この証明書だけですべてが解決するわけではない点には注意が必要です。

制度の特性や限界を正しく理解せずに利用すると、「証明書を取得したから安心」と誤解してしまい、かえってトラブルにつながる可能性もあります。

ここでは、司法書士の実務視点から、特に注意すべきポイントを整理します。

5-1　すべての不動産が網羅されるわけではない

所有不動産記録証明制度で確認できるのは、あくまで「登記されている不動産」です。
そのため、以下のような不動産は証明書に記載されない可能性があります。

特に地方部では、古くからある建物が未登記のまま使用されていることも珍しくありません。
また、相続登記が何代も行われておらず、名義が先代・先々代のままになっている不動産も多く見受けられます。

このような不動産は、所有不動産記録証明制度だけでは把握できない可能性があるため、固定資産税資料や現地調査、聞き取りなど、従来の調査方法と組み合わせて確認することが重要です。

5-2　「証明書を取れば手続きが完了する」わけではない

所有不動産記録証明制度は、あくまで不動産調査のための制度であり、相続登記や名義変更、売却などの手続きを自動的に進めてくれるものではありません。

証明書を取得した後には、

といった、従来どおりの実務が必要となります。

特に相続登記については、相続人の確定や遺産分割の内容によって申請方法が異なるため、証明書の内容をどのように実際の登記手続きにつなげるかが重要になります。

司法書士としては、この制度を「ゴール」ではなく、相続手続きを正確に進めるためのスタート地点として位置づけて活用することが大切だと考えています。

5-3　制度を過信せず、専門家の関与が重要となる理由

所有不動産記録証明制度は、不動産の全体像を把握するうえで強力なツールですが、証明書の読み取りや、その後の判断には一定の専門知識が求められます。

たとえば、

といった点は、一般の方が証明書だけを見て判断するのは容易ではありません。

また、相続人の間で認識のズレがある場合には、「この不動産はどう扱うのか」「誰が手続きを進めるのか」といった点で揉める原因にもなり得ます。

こうした事態を防ぐためにも、所有不動産記録証明制度の活用段階から司法書士などの専門家が関与することが、結果的に時間や費用、精神的負担を軽減することにつながります。

第6章　司法書士に相談すべきケースとは

所有不動産記録証明制度は、相続手続きを進めるうえで非常に有用な制度ですが、「どのタイミングで、どのように使うべきか」を誤ると、十分に活用できないこともあります。

特に、次のようなケースでは、早い段階で司法書士に相談することをおすすめします。

ケース①　不動産の全体像が把握できていない場合

このような場合、所有不動産記録証明制度を含めた適切な調査方法の選択が重要になります。
司法書士に相談することで、制度の利用可否や他の調査手段との組み合わせを含め、無駄のない調査が可能になります。

ケース②　相続登記をこれから進める予定がある場合

相続登記は、不動産ごとに申請が必要であり、登記対象となる不動産を把握しきれていないと、登記漏れ＝義務違反につながるリスクがあります。

所有不動産記録証明制度を活用しながら、登記すべき不動産の整理や、相続関係に応じた登記方法の判断を行うことで、将来的なトラブルを防ぎやすくなります。

ケース③　相続放棄・売却・管理で迷っている場合

不動産の有無や内容によっては、

といった判断が大きく変わります。

所有不動産記録証明制度で把握した情報をもとに、どの選択肢が現実的かを整理する役割も、司法書士が担う重要なポイントです。

まとめ

2026年2月から施行された所有不動産記録証明制度は、相続人が被相続人の不動産を把握できずに困るという、長年の課題を改善するために創設された制度です。

この制度により、相続手続きの初期段階で、

といった大きなメリットが生まれました。

一方で、すべての不動産が網羅されるわけではなく、証明書を取得しただけで相続登記や手続きが完了するわけでもありません。

そのため、制度を正しく理解したうえで、相続全体の流れの中にどう組み込むかが非常に重要になります。

相続や不動産登記は、一度判断を誤ると修正に多くの時間と労力がかかります。
不安や疑問がある場合は、早めに相続・登記の専門家である司法書士に相談することが、結果的に安心への近道となるでしょう。

グリーン司法書士法人では、所有不動産記録証明制度を活用した相続財産調査から、相続登記・遺産整理まで一貫してサポートしています。

初回相談は無料、オンライン相談にも対応していますので、「何から手をつければよいか分からない」という段階でも、ぜひお気軽にご相談ください。