祖父名義のまま30年以上放置されていた不動産、複雑な権利関係を1回の「中間省略登記」で整理した事例

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│ 事例の概要

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相続登記義務化を機に、30年以上前に亡くなったお父様の不動産が、さらに昔に亡くなったおじい様名義のままだと判明し、グループ内の税理士と連携して1回の登記申請で複雑な権利関係を整理した事例です。

│ 依頼の背景

ご依頼者様は、近年施行された相続登記の義務化をきっかけに、長年手つかずだったお父様の相続手続きに着手されようとしていました。30年以上前に亡くなられたお父様名義の不動産について、ご自身への名義変更を済ませておこうと考えたのが始まりだったそうです。

ところが、いざ登記情報を確認してみると、予想外の事実が判明します。不動産の名義は、亡きお父様ではなく、さらにその前の代であるおじい様のままになっていたのです。おじい様の法定相続人はお父様だけではありません。時の経過とともに相続関係は複雑化し、現在の実際の権利関係と登記簿上の情報が大きく食い違っているという、深刻な問題が浮かび上がってきました。

複数代にわたる相続が絡み合い、誰に、どのような協力をお願いすれば登記が可能なのか、ご自身で判断するのは極めて困難な状況でした。このまま放置すれば、さらに権利関係が複雑になり、将来的に不動産の売却や活用もままならなくなるかもしれません。そのような状況の中、専門家の紹介を通じて当法人にご相談をいただくことになりました。初回のご相談では、長年にわたる懸案事項を前に、どうすれば解決の糸口が見つかるのか、その答えを必要とされていました。

│ 解決までの道のり / グリーングループだからできたこと

ステップ1： 複雑な権利関係の解明と、関係者全員への事実確認

複数の相続人が絡む過去の経緯をどう整理し、全員の認識を合わせればよいのか、ご依頼者様は不安に感じていらっしゃいました。

私たちはまず、ご依頼者様からお話を丁寧に伺い、おじい様からお父様へ不動産が引き継がれた経緯など、過去の事実関係を一つひとつ確認していきました。その上で、お父様の御兄弟など、おじい様の他の法定相続人の方々にもご連絡を取り、お父様が不動産を取得していた事実を相続人全員で確認する確認書を作成しました。これは、当法人が数多くの相続案件で培ってきた事実関係の整理ノウハウがあったからこそ、スムーズに進めることができた点です。

ステップ2： グループ内税理士との連携による、相続税リスクまで見据えた手法の選定

登記手続き自体は可能だとしても、その方法が将来的に思わぬ税金の発生につながらないか、という新たな懸念が考えられました。専門的な判断が必要なため、どの方法が最善なのか、ご依頼者様ご自身では判断がつきませんでした。

ここで、私たちのグループの強みである専門家連携が活かされました。司法書士だけでなく、グループ内の税理士がチームに加わり、税務上の観点から複数の登記手法を検討しました。具体的には、空き家特例をはじめとする税制特例の適用に影響が生じないか、また登記の方法によって税務署から見た権利関係の分かりやすさや、その後の税務手続きに支障が出ないかまで確認しました。そのうえで、本件では税務上の不利益が生じないことを確認できたため、本来2回必要な登記を1回で済ませられる「狭義の数次相続（中間省略登記と説明されることもあります）」が、本件の事情に照らして最適な方法と判断しました。

専門家から「問題ない」という裏付けが得られたことで、ご依頼者様は相続手続きの面だけでなく相続税の面でも安心感を深められました。ただ手続きを進めるだけでなく、将来のリスクまで配慮された提案に、深くご納得いただけたようでした。

ステップ3： お客様にご満足いただくための丁寧な説明と手続きの実行

私たちは、なぜ「狭義の数次相続（中間省略登記）」という手法を選ぶのか、それによってどのようなメリットがあり、また法的・税務的に問題はないのかを、専門用語を避けながら分かりやすくご説明しました。複雑な手続きだからこそ、お客様に心からご納得いただいた上で進めることが最も重要だと考えています。ご依頼者様にご理解と同意をいただいた上で、法務局への登記申請を迅速に行いました。

最終的に、すべての手続きがスムーズに完了し、登記簿の名義が正式にご依頼者様のものとなったことをご報告した際には、肩の荷が下りたというご様子でした。

│ 得られた結果

• 30年以上にわたり未了だった、祖父名義の不動産の相続登記を無事に完了させました。
• 相続登記における権利の異動を明確にすることで、シンプルな権利関係を確立しました。
• 税務面のリスクも事前に検討・解消し、依頼者様が心から安心・納得できる形で手続きを終えることができました。

│ 担当司法書士から

今回のように何代にもわたって相続登記が未了のケースは、権利関係が複雑化し、解決には高度な専門知識が求められます。単に戸籍を遡るだけでなく、過去の事実関係を法的に整理し、現在の権利状態に正しく反映させる手続きは、一般の方がご自身で行うには非常に困難です。

私たちがこの難易度の高い案件を円滑に進められたのは、相続を専門とする税理士との連携体制が整っているからです。登記手法には複数の選択肢があり、中には将来的な税務リスクを伴うものも存在します。相続手続きと相続税の双方の観点から、本件に適した手法として「狭義の数次相続（中間省略登記）」を選択できたのは、専門家が連携し、「登記のその後」まで見据えたご提案ができる当法人ならではの強みだと自負しております。

初めてご相談いただいた際のご依頼者様の不安そうなご表情が、手続きが進むにつれて少しずつ和らいでいくのを感じておりました。そして、すべての登記が完了し、新しい権利証をお渡しした際に「本当に助かりました」と安堵の表情を浮かべられたのを見て、この仕事のやりがいを改めて実感しました。長年の懸案を解決するお手伝いができたことを、心から嬉しく思います。

長年放置した相続登記でお悩みの方は、グリーン司法書士法人にお任せください グリーン司法書士法人は豊富な実績を元に、税理士と連携し、税務面まで考慮したワンストップサービスを提供する司法書士事務所です。 本事例でお伝えしてきたとおり、何代にもわたる複雑な相続手続きで悩んでいる方は、グリーン司法書士法人でお力になれる可能性があります。 気になる方は、お気軽にご相談ください。