アパート経営は相続税対策に効果抜群！3つの理由とプロのアドバイス

「相続したアクセスの良い土地があって、ファイナンシャルプランナーからアパート経営を提案されている。相続税対策ができるらしいんだけど、どうなんだろう…」

空地をこのまま持っていても税金がかかるだけなので、アパート経営をして収益を得つつ相続税対策をする提案を受ける方は多いかと思います。

実は、アパート経営は「評価額の圧縮」と「アパートローンの借金」のダブル効果で、現金よりも相続税を抑えられる可能性があります。

ただし、目先の相続税対策だけを意識して、アパート経営を始めるのは少し待ってください。

安易にアパート経営を始めたことで、目先の相続税は抑えられても将来大きな負の遺産を抱えてしまう可能性があるのです。

【安易にアパート経営を始めてしまったトラブル例】 思ったように収益が得られず空室が増えて、維持管理の費用が大きな負担になっている 二次相続で子供に大きな相続税負担がのしかかってしまった とりあえず母に相続をしたものの認知症になってしまい、売却や修繕などができなくなってしまった

本当にアパート経営が最善の相続税対策かどうかは、ご家族の状況に応じて大きく異なります。

本記事では、アパート経営が相続税対策になる理由やシミュレーション、注意点をまとめて解説します。将来後悔しない相続税対策をするためにも、ぜひ参考にしてみてください。

また、以下の動画では「相続税はどこから申告が必要？」「税負担を左右する確認ポイントは？」といった、実務の秘伝ノウハウを、グリーンの代表・山田が動画でわかりやすく解説しています。

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1章　アパート経営が相続税対策になる3つの理由

まずは、アパート経営が相続税対策になる3つの理由をご紹介します。

どれくらい相続税を抑えられそうかイメージするためにも、参考にしてみてください。

アパート経営が相続税対策になる3つの理由

相続税評価額が低くなる 小規模宅地等の特例を適用できる 相続時にアパートローンが残っている場合は債務控除できる

1-1　相続税評価額が低くなる

1つ目は、現金より不動産のほうが相続税評価額が低くなるからです。

建物や土地などの不動産は、相続税評価額をもとに相続税を計算します。

【相続税評価額とは】 相続税を計算するときの財産の価額のこと。不動産の相続税評価額は、一般的に市場価格の7〜8割程度になることが多いですが、近年の法改正により、マンション等の評価方法は実勢価格に近づくよう見直しが行われています。

現金や預貯金は原則として額面どおりの評価になる（2026年8月時点）ので、不動産に組み換えることで相続税を節税できる可能性があります。

なかでも、所有する土地にアパートを建てて第三者に貸している場合、建物は「貸家」、敷地は「貸家建付地」として評価されます。

所有者が自由に使用できないことが考慮されるため、自宅よりも相続税評価額が低くなる可能性があるのです。

不動産の種類	土地の使い方/評価額の水準
自用地	自分で所有、活用する（自宅など） 評価額：最も高い
貸家建付地	自分の土地に自分の建物を建てて第三者に貸す 評価額：少し低い
貸宅地	自分の土地を第三者に貸して、その人が建てる（底地） 評価額：最も低い

例えば、現金とアパート経営、自宅の不動産で相続税を比較すると下記のようになります。

このシミュレーションでは、現金1億円を賃貸アパートに組み換えると、相続税評価額が4,528万円低くなる計算になっています。

【シミュレーション】 保有資産・不動産購入額：1億円 土地：6,000万円 建物：4,000万円 土地の自用地評価額：市場価格の80％と仮定 建物の固定資産税評価額：購入価格の60％と仮定 借地権割合：70％ 借家権割合：30％ 賃貸割合：100％ 相続人：子供1人 ほかの財産・債務：なし

※あくまでも一例です

このように、アパート経営をすると

という2段階で相続税評価額を抑えることができ、相続税対策につながります。
参考：国税庁「貸家建付地の評価」

1-2　小規模宅地等の特例を適用できる

2つ目は、小規模宅地等の特例を適用できることです。

【小規模宅地等の特例とは】 亡くなった人の自宅や事業に使用していた土地を相続する場合に、一定の要件を満たすことで土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度。 4つの類型があり、アパート経営をしている場合は「貸付事業用宅地等」の要件に該当する可能性がある

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」の要件に該当すれば、200平方メートルまで土地の相続税評価額が50％減額されます。

貸付事業用宅地等の限度面積・減額される割合
限度面積	200平方メートル
減額される割合	50％

貸付事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用するには、下記の土地に関する要件と相続した人に関する要件を満たしている必要があります。

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

例えば、父が所有する土地にアパートを建てて、入居者から家賃を受け取っていました。父が亡くなった後に長男が土地とアパートを相続し、相続税の申告期限までアパート経営を継続する場合に適用されます。

例えば、下記の条件でシミュレーションをすると、小規模宅地等の特例が使えれば土地の相続税評価額を2,500万円抑えられます。

【小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に適用した場合のシミュレーション】 賃貸アパートの土地：200平方メートルで5,000万円 5,000万円×50％＝2,500万円減額 →土地の相続税評価額が2,500万円になる ※建物には適用されません

このように、相続前からアパート経営をしていて小規模宅地等の特例の要件に該当する場合は、十分相続税対策になります。より詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考ください。

【最大80%】小規模宅地等の評価減の特例とは？要件や手続きガイド

1-3　相続時にアパートローンが残っている場合は債務控除できる

3つ目は、相続時にアパートローンが残っている場合は、債務控除できることです。

【債務控除とは】 亡くなった人が残した借金や未払金などを、相続財産から差し引いて相続税を計算する制度のこと

参考：国税庁「相続財産から控除できる債務」

亡くなった人が組んだアパートローンが残っている場合は、相続財産の合計から残っているアパートローンの金額をそのまま差し引くことができます。

例えば、亡くなった父が所有していたアパートの相続税評価額が6,000万円、アパートローンの残高が2,000万円だったとします。

この場合、6,000万円からローン残高2,000万円を債務として差し引き、4,000万円が相続税の計算の対象になります。

2章　アパート経営による相続税対策効果のシミュレーション

実際に、アパートやマンション経営でどれくらい相続税を節税できるのか計算してみましょう。

本章では、預貯金とアパートにかかる相続税額を比較してみます。

2-1　1億5,000万円の預貯金にかかる相続税

まずは下記の条件のように、遺産が預貯金しかない場合の相続税を計算してみましょう。

相続税を計算する流れは、下記の通りです。

1.相続人の基礎控除を計算する
3,000万円＋2人×600万円＝4,200万円

2.遺産の課税対象額を計算する
1億5,000万円－4,200万円＝1億800万円

3.法定相続分で遺産を分割した場合の相続税額を計算する
5,400万円×30%－700万円＝920万円
920万円×2人＝1,840万円

上記のように、1億5,000万円を子供2人で相続した場合にかかる相続税は、合計1,840万円です。

2-2　1億5,000万円のアパートにかかる相続税

続いて、土地と建物で合わせて1億5,000万円のアパートを相続したときにかかる相続税を計算してみましょう。

不動産の場合は、建物と土地の相続税評価額をそれぞれ計算します。

アパートやマンションなど他人に貸している建物の相続税評価額は「固定資産税評価額ー（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）」で計算します。

そして、他人に貸している建物が建築されている土地は貸家建付地として評価され「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算可能です。

上記の条件で、建物および土地の相続税額は下記のように計算できます。

①建物の相続税評価額
1億円－（1億円×30%×80%）＝7,600万円

②土地の相続税評価額
5,000万円×（1－50%×30%×80%）＝4,400万円

③小規模宅地等の特例を適用
4,400万円×50%=2,200万円

④①＋③を合計し基礎控除を適用する
7,600万円＋2,200万円=9,800万円
9,800万円－4,200万円=5,600万円

⑤法定相続分で遺産を分割した場合の相続税額を計算する
2,800万円×15%－50万円=370万円
370万円×2人=740万円

上記のように、賃貸経営に使用している1億5,000万円のアパートやマンションにかかる相続税額は合計740万円です。

同額の預貯金を相続するケースよりも半分以上も相続税額を節税できます。

相続税の計算方法については、下記の記事で詳しく解説しています。
相続税の計算方法を詳しく解説【自分で相続税を計算しよう！】

アパートを相続する手順は下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
アパート相続の全手順！収益性の見極め方を専門家が解説

3章　アパート経営による相続税対策がおすすめなケース

ここまで、紹介したアパート経営による相続税対策の効果が見込めるのは、アクセスの良い便利な場所に、使っていない親の土地があるケースです。

具体的には、以下の2つの要件を満たす場合に向いています。

2つの要件	概要
立地が良くアパートの入居者需要が見込める	・駅から近い、生活に便利などアパートを建てれば確実に入居者が見込める立地である場合
親が所有している「使っていない土地」や「広い実家」がある	・特に用途が決まっていない親の所有の更地や誰も使っていない実家がある場合

まず、相続税対策のためにアパート経営をしても、家賃を得られず毎月のローン返済が赤字になっては本末転倒です。継続して安定した家賃収入を得られることが、前提条件となります。

そのうえで、親が広い土地を持っているものの使い道がないという場合に、アパート経営をして相続税対策をすることが検討できます。

アパート建築による相続税対策の現状と潜在的リスクとは？

近年、実勢価格と相続税評価額の乖離を利用した行き過ぎた不動産節税に対し、税務当局の監視が厳格化しています。 2024年1月には区分所有マンション（タワーマンション等）の相続税評価ルールが見直されました。 現時点で1棟アパート等の貸付用不動産に関する法改正が確定しているわけではありませんが、税制改正の動向を踏まえると、将来的に評価方法が見直される可能性はゼロではありません。 また、2027年からは「生前贈与の相続財産への持ち戻し期間延長（3年から7年）」の影響が本格的に出始めるなど、相続を巡るルールは大きく変化しています。 このような背景から、相続直前にアパートを取得・新築して過度な評価額の圧縮を図る対策は、税務調査において財産評価基本通達第6項（いわゆる「総則6項」）が適用され、想定外の多額な相続税が課されるリスクがあります（2022年の最高裁判決等）。 インターネット上の情報や表面的な節税効果だけを頼りに自己判断で進めることは、かえってご家族の負担を増やす結果になりかねません。 「親の土地を活用してアパート経営をすべきか」と迷われている場合は、最新の税制動向や判例を踏まえた客観的な判断が必要です。 グリーングループでは、法務・税務の専門知識に基づき、不動産の現実的な収益性から将来の売却シミュレーションまで、お客様のご家族にとって本当に有益な選択肢をご提案いたします。 現在の状況への不安や疑問がございましたら、まずはお気軽にご相談ください。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック メールでじっくり聞きたい方はこちらをクリック LINEで聞きたい方はこちらをクリック ※平日9時〜20時 / 土日祝9時〜18時まで営業。年末年始以外は営業しております。

4章　相続税対策でアパート経営をするときの注意点

相続税対策でアパート経営をするときは「相続税を抑えられる」という目先のメリットだけに囚われずに、実際にアパート経営をするリスクも念頭に置く必要があります。

ここでは、相続税対策でアパート経営をするときの注意点をご紹介します。

相続税対策でアパート経営をするときの注意点

相続人の認知症対策が必要になる アパートの維持管理に負担がかかる 空室が続くと生活を圧迫する可能性がある

本当にアパート経営で相続税対策をするべきかしっかりと考えるためにも、参考にしてみてください。

4-1　相続人の認知症対策が必要になる

1つ目は、相続人の認知症対策が必要になることです。不動産の所有者が認知症になると、法律上あらゆる契約行為ができなくなります。

【不動産の所有者が認知症になるとできないことの例】 新規の賃貸借契約が結べない 大規模修繕ができない アパート（建物）や土地の売却ができない

例えば、父が所有するアパートで空室が増え、売却を検討していたところ、父の認知症が進行したとしましょう。

アパートの名義が父である以上、子供が代わりにさまざまな契約を結ぶことはできません。

次の入居者と契約を結ぶことができず、管理費やアパートローンの返済だけが重くのしかかり、残されたご家族の首を絞めることとなってしまうのです。

このような状況を避けるには、所有者本人が元気なうちに家族信託を検討しましょう。

【家族信託とは】 自分の財産を信頼できる家族に託し、本人に代わって管理・運用・処分してもらう仕組みのこと

一例として、家族信託の例を見てみましょう。

父が元気なうちに家族信託を行い、アパートから得られる家賃などの利益を受け取る権利は父に残しつつ、アパートの管理・処分を行う権限を信頼できる子供に託します。

万が一、父が認知症になっても、子供が売却などの判断ができるので、凍結してしまうリスクを抑えられます。

家族信託のメリットなどは下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

ご実家の家族信託はグリーン司法書士法人にお任せください

4-2　アパートの維持管理に負担がかかる

2つ目は、アパートの維持管理に負担がかかることです。アパート経営をしていると、下記のような維持管理の負担が発生します。

アパート経営の負担	概要
管理の負担	管理会社や各種機関との打ち合わせ対応 故障、トラブル時の対応 契約更新、退去などの手続き
費用の負担	共用部分の水道光熱費 修繕費 入居者募集費 保険、各種点検費 大規模修繕費

※負担の度合いはアパート経営の規模、方法により異なります

アパート経営は決して「何もしなくても家賃が入ってくる」わけではなく、維持管理費用と手間が継続的に発生します。

例えば、仕事や家事をしながら契約更新や退去の手続き、トラブル時の対応などをしなければならないとなると、大きな負担がかかることが分かるでしょう。これを数十年続けていくことはできるでしょうか？

それだけでなく、家賃収入が得られても、アパートを維持管理して経営していく費用がかかります。

修繕費用を見越して、毎月の家賃から一定の費用の積み立てができていないと、いざという時に工事ができず、建物の魅力が下がってさらに空室が増える悪循環に陥ることも考えられるでしょう。

このように、アパート経営を選択するときには、目先の利益だけではなく、本当に問題なく継続できるのか、中長期的なシミュレーションをすることが大切です。

【過度な節税策に対する監視の目も厳しくなっている】 かつては、1棟のビルやマンションなどの高額な不動産を複数の投資家で分割保有する「不動産小口化商品」を利用し、手軽に相続税評価額を圧縮する手法が人気を集めていました。 しかし、近年では税制改正（マンションの評価方法の見直し等）や税務当局の指摘により、実態とかけ離れた過度な節税策は否認されるリスクが高まっています。 確実な対策を行うためには、オーナーとして実体のある賃貸経営を行うことがより重要になっています。

4-3　空室が続くと生活を圧迫する可能性がある

3つ目は、空室が続くと生活を圧迫する可能性があることです。アパート経営は事業であるため、必ずしも黒字になるとは限りません。

空室が埋まらない場合は家賃収入が得られないだけでなく、ローンの返済や修繕費などの維持費によって手出しが発生し、ご家族の生活を圧迫するリスクがあります。

一例として、下記のような条件で空室のシミュレーションをしてみましょう。

【アパート経営のシチュエーション】 家賃：1戸当たり月7万円 戸数：8戸 ローン返済：月20万円 所得税・住民税や突発的な大規模修繕費は考慮しない 毎月の支出：合計30万円

このケースでは、4戸しか入居していない状態が続くと、年間24万円の手出しが発生します。さらに、給湯器の交換や設備の修理などの突発的な支出が重なれば、赤字額は一段と膨らみます。

アパート経営での節税効果は確かに強力ですが、空室・赤字リスクや将来の修繕コストを見落とすと本末転倒です。

親からアパートを引き継ぐときは目先の家賃収入だけに囚われずに、このアパートは今後も利益を出し続けられるのか、それとも赤字になる前に売却して手放すべきかを冷静に判断しなければなりません。

5章　アパート経営での相続税対策は二次相続まで見据えて検討する必要がある

アパート経営は確かに強力な相続税対策ではありますが、目先の相続税を抑えることだけを考えて行うと、将来大きな後悔につながる可能性があります。

例えば、父が亡くなったときに母（配偶者）にアパートを相続すれば、配偶者控除とアパート経営での相続税対策の合わせ技で、相続税を大幅に抑えやすいです。

一方で、母が亡くなり子供にアパートを相続するとなると、下記のようなリスクがあります。

【二次相続でのリスク】 法定相続人が減ると基礎控除額も下がり、相続税の課税対象になりやすい 子供への相続では「配偶者の税額軽減」を利用できず、相続税の負担が増える可能性がある 財産の多くをアパートが占める場合、相続税を納めるための現金が不足する恐れがある

実際にアパートの二次相続で、税負担が重くのしかかった事例があります。

【アパートの二次相続がトラブル化した事例】 父が亡くなり、遺産として収益アパートと預貯金がありました。 相続人は、母と子供2人です。配偶者なら1億6,000万円まで無税になる特例を使い、目の前の相続税を「0円」に抑えるため、安易にアパートを母の名義にしました。 数年後に母が亡くなり、残された兄弟がアパートを引き継ぐときには配偶者の強力な控除が一切使えません。一次相続の段階で適切に子供へ財産を振り分けていれば防げたはずの多額の相続税が、兄弟にのしかかりました。 兄弟はアパートを引き継ぐときに「家賃収入を兄弟で平等に分け合えるように」と兄弟の共有名義にしてしまいました。 しかし、将来アパートが老朽化し、大規模修繕や建て替え、売却が必要になった際に、共有者全員の同意が取れず「売ることも貸すこともできない」状態に陥ってしまいました。

このように、目先の税負担の軽減だけを考えると

などにつながります。

「安易にアパート経営に手を出すのではなかった」と後悔しないためにも「誰がどのようにアパート経営を引き継ぐのか」をしっかりとシミュレーションしておく必要があるでしょう。

6章　アパート経営をはじめとした相続税対策をグリーングループと考えてみませんか？

アパート経営で相続税対策をするべきか少しでも迷ったら、相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富なグリーングループと一緒に最適な相続税対策を考えてみませんか？

グリーングループはグループ内に不動産会社を内包しているため、アパート経営の収益と節税効果のシミュレーションをしっかりと行い、ご家族にとってどのような相続税対策が最も効果的なのかをご提案できます。

それだけでなく、下記のように不動産の売却や資産価値の調査など、相続税対策をするときに抱えやすいお悩みに寄り添える体制を整えています。

【グリーングループの強み】 不動産の価値を正しく評価して、売却するべきか、相続するべきかなどの判断ができる 将来不動産の売却を視野に入れている場合に、出口戦略を踏まえた計画を立てられる 相続税を支払うために手放したい不動産がある場合、短期間で売却するサポートができる

安易にアパート経営を引き継ぎ「こんなはずではなかった」と後悔する声も数多く寄せられています。

だからこそ、相続手続きを開始する前に、ご家族にとって最適な相続税対策をグリーングループと一緒に考えてみませんか？

まとめ

本記事では、アパート経営での相続税対策について詳しく解説しました。最後にこの記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇アパート経営が相続税対策になる理由は下記のとおり

• 相続税評価額が低くなる
• 小規模宅地等の特例を適用できる
• 相続時にアパートローンが残っている場合は債務控除できる

〇アパート経営による相続税対策はアクセスの良い便利な場所に、使っていない親の土地がある場合におすすめ

〇相続税対策でアパート経営をするときの注意点は下記のとおり

• 相続人の認知症対策が必要になる
• アパートの維持管理に負担がかかる
• 空室が続くと生活を圧迫する可能性がある

アパート経営が最適な相続税対策になるかどうかは、ご家族の状況によって大きく変わります。安易にアパート経営を選択して将来トラブルにならないためにも、まずはグリーングループとシミュレーションをするところから始めましょう。