二次相続で小規模宅地等の特例を適用できる？適用する際の注意点とは

「目先の相続で親に不動産を相続させると、二次相続で子供は小規模宅地等の特例を使えるのかな？将来の税負担が大きくならないのか不安になる…」

相続手続きをしっかりと調べながら進めている方こそ、二次相続で強力な節税効果が見込める「小規模宅地等の特例が使えるのか？」という深い部分まで気になってくるかと思います。

結論から言うと、小規模宅地等の特例は、要件さえ満たせば一次相続、二次相続を問わず適用できます。

ただし、本当に二次相続で特例が使えるのかを判断するには、複雑な小規模宅地等の特例を細かく理解している必要があります。

「ライフスタイルが変わって特例から外れた」「共有名義にして、税負担が大きくなった」などのトラブルが多発しているからです。

【二次相続で小規模宅地等の特例を使おうと思ったときのトラブル例】 適用条件を把握しておらずマイホームに住んでしまい、小規模宅地等の特例の要件から外れてしまった 共有名義にしたことで実家に住み続けない兄が適用要件から外れてしまい、十分に小規模宅地等の特例の恩恵を受けられなかった

本記事では、小規模宅地等の特例が二次相続でも適用できるかどうか、シミュレーションなども踏まえて解説します。

「きっと二次相続でも使えるだろう」と安易に考えるのではなく、本当に大丈夫なのか確認するためにも参考にしてみてください。

1章　小規模宅地等の特例は二次相続でも適用できる

小規模宅地等の特例は、要件さえ満たせば二次相続でも適用可能です。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件に該当すれば相続した土地の評価額を、一定の面積まで最大8割軽減できる制度です（特定居住用宅地等の場合は330㎡まで）。

相続税の控除や特例の中でも、節税効果が非常に大きい点が特徴です。

小規模宅地等の特例には、回数に関する要件や適用する人数に関する要件はありません。
したがって、下記のように一次相続と二次相続の両方で、小規模宅地等の特例を適用できます。

【二次相続で小規模宅地等の特例を適用できるケース例】 一次相続で小規模宅地等の特例を利用した人が二次相続でも小規模宅地等の特例を適用する 二次相続で土地を共有名義で受け継いだ相続人が、一定の要件を満たしてそれぞれ小規模宅地等の特例を適用する

例えば、一次相続で土地を母親（被相続人の妻）と長男が共有で相続したとしましょう。母親が亡くなったときの二次相続では、長男が母親の土地持分を相続します。

要件を満たせば、その持分について小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

ただし、一次相続ですでに長男が取得していた持分は、二次相続における特例の対象にはなりません。

また亡くなった人の土地について小規模宅地等の特例を適用するには、不動産を引き継ぐ相続人が「亡くなった方と同居していたか」あるいは「家なき子特例の要件を満たす別居の親族であるか」などの厳格な条件をクリアしている必要があります。

【小規模宅地等の特例を適用する条件】 同居親族の場合：相続開始直前から母親と同居し、相続税の申告期限までその土地を所有して居住し続けること 家なき子の特例に該当する場合：母親に配偶者や同居する法定相続人がいないこと、自分や配偶者などが所有する家に相続開始前3年間住んでいないことなど、家なき子の特例の要件を満たすこと

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

このように、小規模宅地等の特例は二次相続でも適用できますが、適用の対象となるかどうかの見極めが難しい側面があります。

「小規模宅地等の特例が二次相続で使えるのか不安…」「本当に二次相続でも小規模宅地等の特例の対象になれるの？」など、不安が残る場合は、相続に特化した専門家集団であるグリーングループと一緒に確認しませんか？

小規模宅地等の特例は節税効果が高いため、適用されると思っていたのに適用外だった場合には想定外の税負担がのしかかります。

「こんなはずではなかった」と重い税負担に苦しまないためにも、適用されるかどうかという大切な見極めをグリーングループと一緒に確認してみましょう。

2章　二次相続で小規模宅地等の特例を適用できないケース

小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を軽減する制度のため、そもそも相続財産に土地がない場合は利用できません。

他にも、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていない場合は、土地を受け継いだ相続人であっても小規模宅地等の特例を適用できません。

二次相続で小規模宅地等の特例を適用できないケースについて、詳しく見ていきましょう。

2-1　相続財産に土地がない

小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を軽減する制度です。

そのため、亡くなった人が土地を所有していなかった場合は、小規模宅地等の特例を適用できません。

例えば、一次相続で父と同居していた長男が、自宅の土地をすべて相続したとしましょう。その後、母が亡くなって二次相続が発生しても、その土地はすでに長男の所有物であり、母の相続財産には含まれません。

そのため、母が亡くなったときの二次相続では、その土地について小規模宅地等の特例を適用できません。

一次相続でも二次相続でも小規模宅地等の特例を適用したいのであれば、一次相続の段階で故人の配偶者が土地を相続しておくなどの対策が必要です。

2-2　二次相続時に小規模宅地等の特例の要件を満たす相続人がいない

二次相続では、遺産に土地があったとしても、小規模宅地等の特例を適用できる相続人が1人もいないケースも珍しくありません。

二次相続では一次相続で財産を取得した配偶者が亡くなっているため、配偶者として無条件で適用を受ける相続人がいないケースが多くなります。

そのため、土地を取得する親族が、同居親族や家なき子の特例などの要件を満たせるかが重要になります。

相続人	適用要件
配偶者	無条件で小規模宅地等の特例を適用できる
配偶者でないが、同居していた相続人	相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続きその家に居住し、土地を申告期限まで所有する
配偶者でなく、同居もしていなかった相続人	被相続人に配偶者や一定の同居相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自己・配偶者などが所有する家に住んでいないことなど、家なき子の特例の要件をすべて満たし、土地を申告期限まで所有する

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

上記のように、配偶者以外の相続人が小規模宅地等の特例を適用する際には、同居要件もしくは家なき子の特例の要件を満たさなければなりません。

両親の年齢差や一次相続が発生したタイミングによっては、一次相続と二次相続が10年以上空くことも珍しくありません。

一次相続の際には独身で親と同居していた子供も、二次相続が発生したときには結婚やマイホーム購入などで故人と同居していない可能性も十分にあるでしょう。

二次相続で小規模宅地等の特例を適用できない可能性があるならば、一次相続の段階で子供が自宅の一部を相続し小規模宅地等の特例を適用することも考える必要があります。

3章　二次相続で小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

二次相続でも小規模宅地等の特例を適用することはできますが、配偶者以外の相続人は同居要件もしくは家なき子の特例の要件を満たす必要があることに注意しましょう。

一次相続および二次相続で小規模宅地等の特例を適用し、相続税を節税したいのであれば下記の点に注意が必要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1　一次相続で子供に不動産を相続させることを検討しておく

父親もしくは母親のどちらかが亡くなった一次相続の段階で親と同居している子供がいる場合は、その段階で実家の不動産を子供に受け継いでもらうことも検討しましょう。

一次相続の時点では子供が同居していたとしても、二次相続（残された親の相続）が発生するまでの間に子供のライフスタイルが変化し、実家を離れてしまう可能性があるためです。

小規模宅地等の特例を「同居親族」として受けるためには、相続発生時に親と同居している必要があります。もし子供が結婚や転勤などで別居してしまえば、原則としてこの特例は使えなくなります。

別居していても賃貸住まいであれば例外的に特例が使えるケース（いわゆる「家なき子特例」）もありますが、子供が既に自分名義のマイホームを購入してそこに住んでいた場合、この救済措置も一切使えなくなります。

その結果、二次相続で実家の土地が満額で評価され、重い相続税がのしかかってくるリスクがあるのです。

こうしたリスクを避けるため一次相続で子供名義にしておくのが有効ですが、ハードルとなるのは、残された親が「自分の住む家が自分名義ではなくなり、将来追い出されるのではないか」という不安を抱くことです。

税務上の損得だけで子供名義にしようとすると、親の感情と衝突して遺産分割協議が難航する可能性があります。

そのため、一次相続で子供に不動産を相続させるにしても、親が亡くなるまで安心して実家に住み続けられる「配偶者居住権」を設定するなど、親と子供の双方が納得できる法的な工夫を併用することが重要です。

【配偶者居住権とは】 ・残された配偶者が亡くなった人が所有していた家に亡くなるまで（または一定の期間）無償で居住できる権利。 土地と建物の所有者が子供になったとしても、居住権を取得できて配偶者が安心して住み続けられる

参考：法務局「配偶者居住権とは何ですか?」

一次相続で子供に不動産を相続させるべきかどうかは、ご家族の状況や将来設計により大きく変わります。一度シミュレーションをして、ご家族にとって最も資金を残せる方法を検討する必要があるでしょう。

配偶者居住権については、下記の記事で詳しく解説しています

配偶者居住権とは？成立要件やメリット・デメリットを徹底解説

3-2　小規模宅地等の特例の適用要件は配偶者と子供で異なることを理解しておく

小規模宅地等の特例の適用要件は、配偶者とそれ以外の相続人で下記のように変わります。

相続人	適用要件
配偶者	無条件で小規模宅地等の特例を適用できる
配偶者でないが、同居していた相続人	相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続きその家に居住し、土地を申告期限まで所有する
配偶者でなく、同居もしていなかった相続人	被相続人に配偶者や一定の同居相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自己・配偶者などが所有する家に住んでいないことなど、家なき子の特例の要件をすべて満たし、土地を申告期限まで所有する

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

配偶者が故人の自宅の土地を取得した場合、取得後の居住継続要件や保有継続要件はありません。そのため、配偶者は、ほかの親族と比べて小規模宅地等の特例を適用しやすいです。

一方、子供など配偶者以外の親族が故人の自宅の土地を取得する場合は、原則として、故人と同居していた親族の要件または家なき子の特例の要件などを満たす必要があります。

実際に、配偶者と子供の適用要件の違いを正しく理解していなかったため、後になって想定以上の相続税が発生する 失敗事例は数多く発生しています。

【配偶者と子供で小規模宅地等の特例の要件が異なることを知らなかった例】 父が亡くなったときに「配偶者なら無条件で小規模宅地等の特例が使えるし、配偶者控除もあるから」と、目の前の相続税をゼロにするために、実家の不動産を母名義にしました。 数年後に母が亡くなり二次相続が発生したとき、子供たちはすでに結婚やマイホーム購入で実家を出ていました。二次相続でも使えるだろうと思っていた小規模宅地等の特例の要件を満たせない状態になっていたのです。 結果として、二次相続では小規模宅地等の特例が一切使えなくなり、実家の土地が満額で評価されてしまいました。子供たちは跳ね上がった多額の相続税を請求される「二次相続の罠」に完全に陥ってしまいました。

小規模宅地等の特例の要件は、非常に複雑です。「きっと適用できるはずだ」と思い込んでいると、適用できなかったときに大きな税負担がのしかかります。

小規模宅地等の特例を適用するには何を満たす必要があるのか、専門家と一緒に確認をするようにしましょう。

3-3　小規模宅地等の特例は複数名が同時に適用できる

小規模宅地等の特例には、回数および人数についての決まりはありません。したがって、1回の相続で複数の相続人が小規模宅地等の特例を適用することも可能です。

例えば、下記のように故人の自宅を受け継げば複数回、複数人で小規模宅地等の特例を適用できます。

【ケース1】 ・一次相続で配偶者が取得し特例を適用した自宅の土地を、二次相続で同居していた子供が相続し、再び小規模宅地等の特例を適用する

【ケース2】 ・一次相続で、同居していた子供2名が共有名義で故人の自宅を相続し、小規模宅地等の特例を適用する

ただし、共有名義の相続は権利関係が複雑になる、活用や売却が難しくなるなどのデメリットがあるため、あまりおすすめはできません。

実際に下記のように、共有名義にしたことで特例の適用範囲が狭くなってしまった事例もあります。

【共有名義にした瞬間に特例が破綻したケース】 親が亡くなり、実家を子供たちが相続することになりました。不動産は兄弟で平等に分けようと考え、安易に兄弟の共有名義で相続登記をしてしまいました。 小規模宅地等の特例は、その家で生活する重要な不動産であるという生活実態を保護するための制度です。 安易に共有名義にしたことで、家に住み続けない兄の持分が適用要件から外れてしまい、同居する弟の単独名義にしていれば使えたはずの特例が一部しか適用できず、余分な相続税を支払うこととなってしまいました。

将来的なリスクや相続税の節税効果などを比較して、どのように相続するのがベストか判断する必要があるでしょう。

自分たちに合う遺産分割方法がわからない場合は、相続に詳しい司法書士や税理士に相談されることをおすすめします。

4章　小規模宅地等の特例を二次相続で使うなら緻密なシミュレーションが必須です

ここまで触れてきたように、小規模宅地等の特例は二次相続でも適用できるものの、下記の2つの壁があります。

だからこそ「恐らく二次相続でも小規模宅地等の特例が使えるだろう」と安易に考えないで、将来を見据えたシミュレーションが必須です。

例えば、一次相続で配偶者が小規模宅地等の特例を適用した場合、二次相続でも小規模宅地等の特例が適用できるかどうかで、下記のように税負担が大きく変わります。

【シミュレーションの条件】 家族構成：父・母・子1人 一次相続：父が死亡し、母がすべて相続 二次相続：母が死亡し、子1人がすべて相続 自宅の土地：4,000万円 預貯金など：8,000万円 自宅の土地は330平方メートル以内 建物の評価額は考慮しない 債務、葬式費用、生前贈与などは考慮しない 一次相続から二次相続まで財産の価値は変わらないものとする

一次相続では、小規模宅地等の特例に加えて配偶者の税額軽減を適用することで、母の相続税は0円になります。二次相続では、小規模宅地等の特例を適用できるかどうかによって、相続税に960万円の差が生じます。 

※あくまでも一例です

このように、シミュレーションをしてみることで

など、将来を見据えてどのように税負担を軽減すればいいのか、具体的に検討しやすくなるのです。

また、二次相続は、ただ小規模宅地等の特例が適用できれば問題なく相続できるわけではありません。下記のようなトラブルに備えた対策も必要になるでしょう。

【二次相続で起こり得るトラブル】 相続人が減り基礎控除額が小さくなるので、一次相続した財産をそのまま残しておくと税負担が大きくなった 不動産の所有者が認知症になってしまい、売却や修繕ができなくなってしまった

例えば、一次相続で不動産や預貯金をすべて配偶者名義にしたとしましょう。計算上は完璧でも、その後に配偶者が認知症になってしまうと、財産が凍結されてしまいます。

「不動産を売却して老人ホームの入居費用を捻出したくてもできない」などの悲劇が起こるのです。

このように、二次相続でも小規模宅地等の特例が適用できるのかを確認するだけでなく、将来のトラブルを未然に防ぐためにもシミュレーションが必要になるのです。

5章　目先の節税対策だけでなく将来を見据えたシミュレーションをしてみませんか？

「本当にこのままの節税対策で大丈夫なのかな…」と少しでも不安を感じたら、相続に特化した専門家集団であるグリーングループと一緒に将来を見据えたシミュレーションをしてみませんか？

二次相続のシミュレーションや生活の質を上げる資金計画は、法務と税務の両方に精通していなければ提案できません。

グリーングループは税理士・司法書士・行政書士のプロフェッショナルが知恵を結集して、財産を最大限に守り抜く提案をしています。

単に相続手続きをするだけでなく、ご家族に寄り添い今抱えている課題やお悩みを解決できるようにサポートします。ここでは、グリーングループならではの強みをご紹介します。

グリーングループならではの強み

精密にシミュレーションした相続設計を提案できる 不動産会社を内包しているので不動産の出口戦略にも対応できる 相続に関する実績が豊富でご家族の悩みに応じて解決策を提案できる

5-1　精密にシミュレーションした相続設計を提案できる

グリーングループでは税理士・司法書士・行政書士が連携して、ご家族の状況に応じた相続設計を提案できる体制を整えています。

など、精密なシミュレーションを行うことが可能です。

また、各分野のプロフェッショナルな視点が加わることで、意外と知らない落とし穴や今の相続税対策では十分ではない根拠なども明確にしながらお伝えすることも心がけています。

相続税は一度申告をしてしまうと、自己都合で簡単にやり直すことはできません。だからこそ、手続きに進む前に、プロフェッショナルな視点からご家族の資産を守り抜く相続設計をさせていただきます。

5-2　不動産会社を内包しているので不動産の出口戦略にも対応できる

グリーングループはグループ内に不動産会社を内包しているので、小規模宅地等の特例の対象となる土地、他の不動産のさまざまなお悩みに対応できます。

【グリーングループができること】 机上の空論ではないリアルな価格での相続税のシミュレーション 不動産を現金化して相続税の支払いに充てたい場合の早期現金化のサポート 売りづらい土地、山林などを手放す戦略の提案 将来を見据えていいタイミングで不動産を手放すための売却計画の立案

例えば、相続する土地や建物を将来手放したいと考えている場合は、どのタイミングで手放すのか、どれくらいで売却できるのかなどの相談が必要になります。

相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士、売却は不動産会社と異なる場所に依頼すると、連携不足による税務上の大損やスケジュールの遅れが発生しやすいです。

グリーングループであれば不動産会社まで内包しているため、たらい回しにされることなく相続の各段階に応じて必要な相談をしっかりと進めることができます。

5-3　相続に関する実績が豊富でご家族の悩みに応じて解決策を提案できる

相続に関するお悩みの解決策は、ご家族の状況や思い、将来設計によって大きく異なります。

だからこそ、インターネット上で公開されている情報をそのまま参考にしても「相続税対策ができなかった」「使える特例、控除が分からなかった」など、具体的な解決につながりにくいです。

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、今までさまざまな相続のお悩みに寄り添ってきました。

だからこそ、複雑な問題や二次相続まで見据えた問題などにも柔軟に対応できます。下記のように、相続税の申告期限が迫るなかで、複数の土地を含む相続を円滑に進めた事例もあります。

納税資金と期限に余裕がないなかで相続税申告を完了させた事例

被相続人の子供であるご依頼者様が相続財産を確認したところ、複数の土地の評価額が合計で数億円になる一方、預貯金は約1,000万円であることが判明しました。 相続税が約1,000万円となる見込みだと分かり、納税資金をどう確保するかが現実的な問題に。ご依頼者様はその土地に今後も住み続けることを強く望んでおり、不動産を売却して資金を作る選択肢はありません。 相続税の申告期限が迫るなかでどうすればいいのか悩み、グリーングループに相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 相続手続きと相続税申告手続き、それぞれの専門家が一体となって動き、スムーズに現状を整理できた 申告期限直前という厳しい状況のなかで約1,000万円の相続税納税を完了できた 相続と相続税申告の両方面から手続き方針を検討し、万が一の事態に備えた代替案まで即座に準備できる体制があったからこそ、申告期限までに課題が解決できた事例です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 評価額数億円の不動産。納税資金と期限に余裕がない中、相続税申告を完了させた事例

このように、相続は安易に進めるのではなく、専門家と一緒に将来を見据えて最適な判断をしていくことが大切です。

小規模宅地等の特例の適用を含めて、グリーングループと一緒にご家族の将来を見据えたシミュレーションをするところから始めてみませんか？

まとめ

本記事では、二次相続で小規模宅地等の特例が適用できるかどうか、シミュレーションを含めて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇小規模宅地等の特例は、要件さえ満たせば二次相続でも適用可能

〇二次相続で小規模宅地等の特例を適用できないケースは下記のとおり

• 相続財産に土地がない
• 二次相続時に小規模宅地等の特例の要件を満たす相続人がいない

〇二次相続で小規模宅地等の特例を適用する際の注意点は下記のとおり

• 一次相続で子供に不動産を相続させることを検討しておく
• 小規模宅地等の特例の適用要件は配偶者と子供で異なることを理解しておく
• 小規模宅地等の特例は複数名が同時に適用できる

〇小規模宅地等の特例を二次相続で使うなら緻密なシミュレーションが必須

二次相続で小規模宅地等の特例を使うには、本当に適用できるのかをしっかりとシミュレーションしておくことが欠かせません。

相続に特化した専門家集団であるグリーングループと一緒に、将来を見据えて手残りを最大化できるようにシミュレーションをしてみませんか？