5分でわかる所有権保存登記とは？手続きや必要なケースを解説

「実家の相続登記について相談したところ、建物には所有権の登記がなく所有権保存登記が必要だと言われた。所有権保存登記って何だろう…」

所有権保存登記とは、まだ所有権の登記がされていない不動産に、最初に所有者の住所・氏名などを登記簿に記録する手続きのことです。

下記のステップで進めると、手続きそのものは問題なく完了させることができます。

しかし、相続が絡む所有権保存登記は、ただ手続きを終えればいいわけではありません。

今まで所有権保存登記をせず、数世代前の名義のまま長期間放置されていた物件は、「数次相続により相続人が増えている」「老朽化により売却や建て替えを検討しなければならない」状態である可能性が高いのです。

このような場合、安易に手続きを進めようとすると、下記のようなトラブルに発展する恐れがあるのです。

【相続が絡む所有権保存登記でよくあるトラブル】 遺産分割協議が必要なケースで相続人が数十人に膨れ上がってしまうと、所有権保存登記をしようとしても全員の同意を得られない 複雑な手続きを頑張って進めて何とか所有権保存登記をしたものの、建物の老朽化によりすぐに取り壊しになり時間と費用を無駄にした

本記事では、所有権保存登記の概要や確認方法、手続きの流れなどをまとめて解説します。

所有権保存登記が必要だと分かったときに焦って手続きをするのではなく、冷静に判断するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1章　所有権保存登記とは

冒頭でもお伝えしたとおり、所有権保存登記とは、まだ所有権の登記がされていない不動産に、最初に所有者の住所・氏名などを登記簿に記録する手続きのことです。

所有権保存登記をすると「この不動産の所有者は私です」と第三者に示すことができて、トラブルトラブルとなる原因を減らすことができます。

しかし、所有権保存登記は義務ではありませんでした。そのため、不動産の相続時に所有権保存登記をしていない物件に出会うことがあります。

※令和6年4月からの相続登記義務化により、未登記建物を相続した場合でも一定の期間内に登記手続き（表題部所有者の変更登記や保存登記など）を行う義務が発生するため注意が必要です。

例えば、亡くなった人が表題部所有者（登記簿の表題部に所有者として記載されているものの、権利部に所有権の登記がない人）として記録されているものの、所有権保存登記まで行っていない不動産を相続したとしましょう。

不動産の売買の場合は、まずは売主が所有権保存登記をしてから、移転登記をする手順を踏む必要があります。

一方で、相続の場合は相続人が直接所有権保存登記ができるため、手続きの負担を軽減できます（亡くなった人が表題部所有者として記載されている場合）。

未登記の状態を放置すると、将来の売却や融資はできず、また、次の相続手続きに支障が生じる可能性があります。

相続する不動産の登記状況を早めに確認して、まだ所有権保存登記をしていない場合は早めに手続きを済ませましょう。

【亡くなった人が既に所有権保存登記をしていた場合】 亡くなった人が既に所有権保存登記をしており、その不動産を相続した場合は所有権移転登記を行います。 所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったときに、以前の所有者から新しい所有者に変更する手続きです。 所有権保存登記とは手続きの流れが異なるので、詳しくは下記の記事を参考にしてみてください。 所有権移転登記とは？費用・手続き・書類・注意点を全解説

2章　所有権保存登記が必要か確認する方法

本章では、不動産の所有権保存登記が必要かどうかを確認してみましょう。不動産の状態を正しく把握するためにも、ぜひチェックしてみてください。

所有権保存登記が必要か確認する方法

ステップ1：登記事項証明書（全部事項証明書）を取得する ステップ2：登記事項証明書を見て所有権保存登記の有無を確認する

2-1　登記事項証明書（全部事項証明書）を取得する

不動産の所有権保存登記の有無を確認するには、登記事項証明書（全部事項証明書）を取得する必要があります。

登記事項証明書とは、建物の所在地や所有者、抵当権の有無などの情報が確認できる書類です。最寄りの法務局の窓口やオンラインで取得できます。

登記事項証明書の取得方法
手段	最寄りの法務局で取得する 登記・供託オンライン申請システム経由でオンラインで取得する 登記・供託オンライン申請システムで請求をして窓口で取得する
費用	書面請求：600円 オンライン請求・送付：520円 オンライン請求・窓口交付：490円

参考：法務局「不動産登記、商業・法人登記における主な登記手数料」
参考：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

登記事項証明書が手元にある状態で、次のステップに進みます。

2-2　登記事項証明書を見て所有権保存登記の有無を確認する

手元の登記事項証明書を見て、所有権保存登記の有無を確認していきましょう。下記は、登記事項証明書の見本です。大きく3つの区分に分かれています。

出典：法務局「不動産登記の登記事項証明書等の様式が変更されます！」

区分	概要
表題部	不動産の情報 （所在・家屋番号・種類・構造・床面積など） 「所有者」を見ると建物表題登記がされているか分かる
甲区	不動産の所有権に関する情報 （所有者の氏名、住所、売買や相続など取得した原因と日付） 登記の目的に「所有権保存」と記載があれば所有権保存登記をしていることになる
乙区	不動産の所有権以外の権利に関する情報 （抵当権や賃借権などの権利者の氏名、住所、権利の内容、権利を取得した原因と日付）

この3つの区分の情報を下記のケースに当てはめると、所有権保存登記が必要かどうかが分かります。

例えば、上記の見本の登記事項証明書は、表題部に所有者の氏名があります。そのうえ、甲区の登記の目的に「所有権保存」と記載があるので保存登記は不要です。

甲区が空白になっていたら、所有権保存登記が必要になります。とくに相続で不動産を引き継いだ場合は迷いがちですが、下記のように整理すると理解しやすくなります。

万が一、建物の登記記録自体がない場合は、もっと複雑な手続きとなり、専門家への相談が必要になります。

もし、「本当に所有権保存登記で合っているのかな」と悩んだ場合は、相続に特化した専門家集団のグリーングループにご相談ください。

一緒に登記事項証明書を確認しながら、今何をしなければならないのか整理していきましょう。

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3章　所有権保存登記を行う4つのステップ

所有権保存登記が必要だと分かったら、実際にどのように手続きをするのか気になるところです。

ここでは、所有権保存登記をするステップを分かりやすく解説します。

所有権保存登記を行う4つのステップ

ステップ1：必要な書類を用意する ステップ2：登記申請書を作成する ステップ3：不動産の管轄の法務局に書類を提出する ステップ4：登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る

自分で手続きを進められそうか判断するためにも、何をしなければならないのか把握しておきましょう。

3-1　ステップ1：必要な書類を用意する

まずは、所有権保存登記に必要な書類を集めます。

不動産を相続した人が所有権保存登記をする場合と、新築の不動産の所有権保存登記をする場合では、必要な書類が異なるので注意しましょう。

対象者	必要な主な書類
表題部所有者本人が申請する場合	住民票 住宅用家屋証明書（必要な場合） 代理人が申請する場合は委任状
表題部所有者の相続人が申請する場合（遺言書がない場合）	被相続人の戸籍謄本（戸籍事項証明書） 被相続人の除籍謄本 被相続人の改製原戸籍 被相続人の住民票の除票か戸籍の附票 法定相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） 法定相続人全員の印鑑証明書 相続対象不動産の固定資産課税明細書など固定資産の評価額が分かる書類 相続する人の住民票 代理人が申請する場合は委任状 遺産分割協議書 相続関係説明図

※ご家族の状況によって上記以外にも必要な書類が出てくる場合があります
参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

「4-1　相続人が数十人規模に膨れ上がっている場合は相続人の調査が必要」でも詳しく解説しますが、表題部所有者が数世代前になっている場合は、関係する相続人が膨れ上がっている可能性があります。

誰が相続人なのか確定させるだけでも、過去の戸籍を遡って調査する必要があるでしょう。

それだけでなく、相続の場合は「この不動産を誰が引き継ぐのか」を決める話し合い（遺産分割協議）をして、正式に相続人を決める必要があります。

遺言書などがない状態で「この不動産は私が引き継ぐ」と相続人の一人が話しているだけでは認められません。法定相続人全員の合意が必要になるので、注意してください。

3-2　ステップ2：登記申請書を作成する

必要な書類が用意できたら、所有権保存登記の登記申請書を作成します。

登記申請書に決まったフォーマットはありませんが、A4の用紙に必要な情報を記載します。見本は下記のとおりです。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

記載する項目	概要/例
1.登記の目的	どのような登記をするのか記載する 今回は所有権保存登記なので「所有権保存」と記載する
2.所有者	所有権保存登記をする不動産の所有者の氏名を記載する ＜例＞ 〇〇市〇〇町1丁目12番地 （住民票コード：12345678901） 山田太郎（認印） ふりがな：やまだ　たろう 生年月日：昭和〇年〇月〇日 メールアドレス：abcdefg123@example.com ※住民基本台帳ネットワークに検索用情報として登録するために、原則としてメールアドレスやふりがな、生年月日を記載します
3.添付書類	添付する書類名を記載する ＜例＞ 住所証明情報（新しい所有者の住民票）、代理権限証明情報（委任状）などを記載
4.登記識別情報	登記識別情報の通知の有無を記載する 登記識別情報は不動産の売却・贈与・担保設定する際に名義人本人であることを証明する12桁の英数字の組み合わせのこと。これがないと将来手続きがしにくい。 申請書の『登記識別情報の通知を希望しません』の欄にはチェックを入れない（通知を受け取る）ようにする
5.申請日・管轄法務局・法的根拠	不動産登記法74条1項1号に基づく所有権保存登記であるという法的な根拠と、申請書の提出日、管轄の法務局を記載（郵送で提出する場合は申請日は空欄）する ＜例＞ 令和〇年〇月〇日法第74条第1項第1号申請 〇〇法務局（又は地方法務局）〇〇支局
6.代理人	代理人が申請するときは代理人の氏名（名称）、住所（法人の場合は代表者の氏名）連絡先、押印をする ※希望する方は「申請日と管轄法務局」の下に記載しましょう ＜例＞ 〇〇県〇〇市～～～ 山田　次郎　印 連絡先の電話番号：090-〇〇〇〇-〇〇〇〇
7.課税価格	登録免許税の計算根拠となる不動産の価格を記載する ＜例＞ 課税価格金2,000万円
8.登録免許税	所有権保存登記にかかる登録免許税額を記載する 登録免許税金80,000円 ※登録免許税の収入印紙は別の台紙に添付する
9.不動産の表示	どの不動産が対象なのか不動産の情報を記載する ＜例＞ 不動産番号　12345678901 所在　〇〇郡〇〇町 地番　〇〇番〇〇 地目　宅地 地積　91.22平方メートル ※対象となる不動産によって項目が変わります

登記申請書だけを見ると簡単そうに見えますが、少しでもミスがあると指摘が入り、修正が必要になります。修正テープなどでの簡易的な修正は許されないので、修正をするにしても時間と労力がかかってしまいます。

とくに、登記申請書に見慣れていないと記載項目は分かっても「どこに何を記載すればいいのか」まで判断することが非常に難しいです。

無理に自分で書類を作成しようとするよりも、専門家の力を借りながら確実に進めたほうが問題なく進められるでしょう。

3-3　ステップ3：不動産の管轄の法務局に書類を提出する

必要な書類が揃ったら、法務局で登記申請をします。登記申請は下記の3つの方法から選択できます。

【登記申請をする方法】 窓口提出：法務局へ直接持参する方法 郵送提出：申請書類を法務局へ郵送する方法（書留など追跡できる方法が推奨） オンライン申請：インターネットで申請する方法（相続登記では戸籍謄本などの原本は後日郵送または持参する必要があるケースが多い）

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

法務局は平日しか開いていないため、仕事を休み足を運ばなければならないケースもあります。また、申請書の誤字脱字、書類不足などがあると、法務局から補正という修正指示の連絡が届きます。

この場合は、法務局の指示に従って書類を追加したり、訂正印を押して修正したりしなければなりません。

例えば、書類のコピーの綴じ方を少し間違えただけでも、数十枚のコピーから作り直しになるなど、非常に骨の折れる作業を強いられます。

所有権保存登記はただ書類を集めて提出するのではなく、法務局で通るように申請をする難しさがあるのです。

3-4　ステップ4：登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る

法務局の審査を受け、登記が完了すると次の書類を受け取ります。窓口申請での登記の完了予定日は、管轄法務局のWebサイトに掲載されている場合があります。

「管轄法務局名＋登記完了予定日」で検索してみてください。例えば、東京都法務局では「登記完了予定日」をWebサイトに掲載しています。

申請をした法務局をクリックすると、下記のように完了予定日が一覧表示されます。所有権保存登記の場合は「不動産権利登記」の日付を見ると、目安が分かります。

出典：東京法務局「本局登記部門」

登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。

受け取る書類	概要
登記完了証	登記手続きが完了したことを知らせる書類
登記識別情報通知書	従来の「権利証」に相当する重要書類 12桁の登記識別情報が記載されており、抵当権の設定や不動産の売却時に必要になる

参考：法務局「登記の申請を御検討されている皆さまへ」

とくに重要な書類は、登記識別情報通知書です。12桁の登記識別情報は原則再発行ができないため、紛失すると不動産の売却時や抵当権の設定時に大変なことになります。

手元に届いたら紛失しないように、慎重に保管してください。

また「本当に所有権保存登記ができているの？」と不安になる場合は、再度登記事項証明書を取得して権利部の甲区を確認してみてください。

「登記の目的」の欄に所有権保存登記の情報が記載されていれば、完了していることになります。

4章　所有権保存登記はただ手続きをするだけと考えているとトラブルにつながる

相続が絡む所有権保存登記では、ただ手続きをするだけだと考えていると、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

ここでは、相続が絡む所有権保存登記で起こりやすいトラブルをご紹介します。

相続が絡む所有権保存登記で起こりやすいトラブル

相続人が数十人規模に膨れ上がっている場合は相続人の調査が必要 古い建物で権利関係が複雑な場合は別の手段を取る必要がある

相続手続きと所有権保存登記を何とか自分で進めてしまい後悔しないためにも、ぜひ参考にしてみてください。

4-1　相続人が数十人規模に膨れ上がっている場合は相続人の調査が必要

登記事項証明書の表題部に記載されている所有者が、数世代前の場合は要注意です。

例えば、表題部に曾祖父やそれより前の知らない名前が記載されている場合は、数次相続が発生している可能性が非常に高いと言えます。

【数次相続とは】 最初の相続手続きが終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が発生すること。数次相続が重なるほど必要な戸籍や遺産分割協議の当事者が増えるので、所有権保存登記をするまでの過程が複雑になる

例えば、表題部所有者が明治・大正・昭和初期の人物のまま放置され、相続人が数十人に膨れ上がっている場合は、面識のない相続人が含まれている可能性があります。

その相続人全員と連絡を取って、必要な書類を集めることはできるでしょうか？「自分では解決できないから、とりあえず放置しよう」と安易な判断をすると、今以上に相続人が増えて子供や孫に大きな負の遺産を残すことになります。

登記事項証明書の表題部に記載されている所有者が数代前だと分かった時点で、専門家に相談して解決の糸口を探すようにしましょう。

4-2　古い建物で権利関係が複雑な場合は別の手段を取る必要がある

相続する建物が古く、かつ数世代前の名義など権利関係が複雑な場合は、必ずしも所有権保存登記をすることが最適だとは限りません。

例えば、登記簿の所有者が数世代前の古い家の場合、所有権保存登記ではなく、建物を壊して建物滅失登記を行ったほうがいいケースも存在します。

実際に、グリーングループでも、一度滅失登記をしてから所有権保存登記をする手続きをしたケースがあります。

【山林に100名以上の組合が絡んでいた事例】 父が亡くなり相続手続きのため財産の調査を進めていると、実家の土地建物に加え、非常に多くの山林があることが判明。山林の一部には100名以上の組合が存在し、通常の相続とは異なる手続きが必要な状態でした。 また、実家の建物は、登記簿に記載されている地積や構造が、実際に建っているものと全く異なっている深刻な事実が発覚しました。前に進みたくても自分では解決できない状態に陥ってしまったのです。 そこで、グリーングループは建物を一度取り壊したものとして扱う「滅失登記」を行い、その上で新たに建物を登記する「保存登記」を実施。 山林の一部には100名以上の組合が存在していた複雑な状態も整理して、相続登記を完了させました。 グリーングループが解決した方法は下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。 山林に100名以上の組合が！？ 複雑な相続登記を約5ヶ月で完了させた事例

ただし「権利関係が複雑だし、一度建物を壊して滅失登記をする方向で進めよう」と判断したとしても、建物を取り壊すには複雑なフローが存在します。

また、今後建て替えをするのか売却をしたいのかによっても、最適な方法は大きく異なります。

本当にご家族にとって最適な方法なのかをシミュレーションしつつ、考える必要があります。

5章　所有権保存登記が必要な場合はご家族が納得できるルートをグリーングループが提案します

所有権保存登記は「書類上の名前を変えるだけ」だと考えると、簡単にできそうだなと思う方も多いです。

しかし、所有権保存登記と相続手続きが同時に発生した場合は、単に所有権保存登記をするだけでなく、誰が大切な資産を引き継ぐのか判断する必要が出てきます。

ここで判断を誤ると「二次相続で大きな税負担が発生した」「特例や控除が使えなかった」などの大きな後悔につながるのです。

だからこそ、相続が発生したタイミングでグリーングループに相談をして、家族が納得できるルートを一緒に考えてみませんか？

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、さまざまな複雑な問題を解決してきました。

単に所有権保存登記などの手続きをするだけでなく、ご家族の将来を見据えてシミュレーションをしながら、納得できるルートをご提案できます。

また、相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しているので、不動産の売却や出口戦略なども踏まえたサポートも可能です。

実際に10年以上放置した数次相続を解決して、不動産を無事に相続できた事例もあります。

10年以上放置した数次相続をスムーズに解決した事例

相続の手続きが進まないまま月日が流れ、義務化に伴い何とか自分で進めようとしたものの「数次相続」が大きな壁となりました。 相続人は離れた地域に住んでおり、集まって話し合いをしたり、書類のやり取りをしたりすることが難しい状態でした。 このままでは時間だけが過ぎてしまい、親族間の円満な関係に影響が及ぶかもしれないという焦りから、グリーングループに相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 10年以上未了だった不動産の相続手続きを完了できた 複雑に絡み合った相続関係を正確に整理して、安心して手続きを進められる状態を作った 複雑な数次相続における法的に正確な遺産分割協議書を作成できた 通常の相続手続きと異なり判断が難しい部分が多いなかで、今までのノウハウを活かしながらスムーズに解決に導いた事例です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 10年以上放置された数次相続。遠方の相続人5名と協議を経て、不動産の単独相続が成立した事例

所有権保存登記が必要な建物が見つかった場合「とりあえず自分名義で登記しておこう」や「面倒だから勝手に壊そう」などの安易な自己判断は、将来の後悔につながります。

ご家族の将来を見据えて、本当に安心できるルートで手続きを進めるためにも、まずは今の状況を専門家と一緒に整理してみませんか？

まとめ

本記事では、所有権保存登記の概要や手続き方法、注意点をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇所有権保存登記とは、まだ所有権の登記がされていない不動産に、最初に所有者の住所・氏名などを登記簿に記録する手続きのこと

〇所有権保存登記が必要か確認する方法は下記のとおり

• ステップ1：登記事項証明書（全部事項証明書）を取得する
• ステップ2：登記事項証明書を見て所有権保存登記の有無を確認する

〇所有権保存登記を行うステップは下記のとおり

• ステップ1：必要な書類を用意する
• ステップ2：登記申請書を作成する
• ステップ3：不動産の管轄の法務局に書類を提出する
• ステップ4：登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る

〇相続が絡む所有権保存登記で起こりやすいトラブルは下記のとおり

• 相続人が数十人規模に膨れ上がっている場合は相続人の調査が必要
• 古い建物で権利関係が複雑な場合は最適な出口戦略を決めなければならない

相続が絡む所有権保存登記はただ手続きをするのではなく、将来を見据えて「誰がどのように不動産を引き継ぐのか」もしっかりと考える必要があります。

将来大きなトラブルになって困らないためにも、所有権保存登記が必要だと分かったタイミングで専門家に相談してみましょう。