1,000万円で土地を売却した際、「実際に納める税金がどのくらいか」「手元にいくら残るのか」が気になる方は多いでしょう。
結論から言えば、土地の売却にかかる税金は、購入時の費用や所有期間、特例が使えるかどうかといった個別の条件によって、0円から300万円以上まで大きく変動します。
この記事では、1,000万円で土地を売却した際にかかる税金のシミュレーション（6パターン）をお見せするとともに、利用できる特例、正確な計算手順、できるだけ税金を軽減する方法、そして「税金以外にかかる費用」まで順を追って解説していきます。
税金の計算方法や節税のポイントをひとつずつ確認していけば、ご自身の土地売却で「いつ・何を・どう進めればよいか」という具体的な手取り額と手続きまでの流れを明確にイメージできるはずです。
ぜひ最後までお読みください。
また、以下の動画では、土地の相続でよく起こるお金のトラブルを、グリーンの代表・山田が動画でわかりやすく解説しています。
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1章 1,000万円で土地を売却したときにかかる税金は3種類
土地を1,000万円で売却した際にかかる主な税金は「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。
【1,000万で土地を売却したときにかかる税金】
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譲渡所得税・住民税 |
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印紙税 |
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登録免許税 |
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印紙税の金額は売買金額によって変動しますが、1,000万円で売却した場合には5,000円が課税されます（軽減税率適用時）。
登録免許税は、住宅ローンを組んでいた場合の抵当権を抹消する登記にかかります。抵当権抹消登記を行う不動産1筆につき1,000円で、売却する土地が1筆の場合の登録免許税は1,000円となります。
1,000万円で土地を売却した場合の税額の大部分を占めるメインの税金は、売却益に対して課される「譲渡所得税・住民税」です。こちらは「その土地をいくらで購入したか（取得費）」「特例を利用できるか」によって金額が大幅に変わってきます。
2章では、このメインとなる「譲渡所得税・住民税」の税金シミュレーションを、6つのパターンに分けて解説していきます。
2章 1,000万円で土地を売却したときの税金シミュレーション6つ
前章でお伝えしたとおり、印紙税（5,000円）や登録免許税（1筆あたり1,000円）はあらかじめ負担額がほぼ決まっていますが、売却にかかる税金のメインである「譲渡所得に対する税金（所得税・復興特別所得税・住民税）」は、売却時の状況によって納める金額が大きく異なります。
具体的には、「その土地をいくらで購入したか（取得費）」や「各種特例を活用できるか」などの条件によって、税額が0円で済むケースもあれば、100万円以上の税金が発生するケースもあります。
そこで2章では、ご自身のケースに照らし合わせて具体的な手取りイメージが掴めるよう、以下の6つのパターンに分けて「譲渡所得に対する税金」の税額シミュレーションを解説していきます。
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1,000万円で土地を売却したときの税金シミュレーション
※パターン1からパターン5は、特別控除の適用がない場合を想定しています。 |
【1,000万円で土地を売却した場合の譲渡所得に対する税金】
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所有期間 |
所有期間 |
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譲渡所得（売却益）が0円の場合 |
0円 |
0円 |
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譲渡所得（売却益）が300万円の場合 |
約61万円 |
約119万円 |
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譲渡所得（売却益）が600万円の場合 |
約122万円 |
約238万円 |
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譲渡所得（売却益）が900万円の場合 |
約183万円 |
約357万円 |
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取得費が不明の場合 |
約173万円 |
約337万円 |
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3,000万円特別控除を使える場合 |
0円 |
0円 |
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※所有期間については、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。
自分のケースではどのパターンに近いかイメージしながら、いくらぐらい税金が発生しそうか確認していきましょう。
2-1 パターン1：譲渡所得（売却益）が発生しない場合
土地の購入価格や売却にかかった費用が高く、売却による利益（譲渡所得）が一切出なかった場合や赤字になったケースでは、「譲渡所得」がゼロなので譲渡所得税は発生しません。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 所有期間にかかわらず：0円 |
譲渡所得税や住民税は、土地を売却して生じた「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。そのため、計算上の利益が出なかった場合、所有期間にかかわらず譲渡所得税・住民税は0円となります。
2-2 パターン2：譲渡所得（売却益）が300万円の場合
譲渡所得（売却益）が300万円の場合の譲渡所得税・住民税は、5年を超えて所有していた場合は約61万円、5年以内の場合は約119万円です。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 土地を所有した年数が5年を超える場合（適用税率が20.315%） 土地を所有した年数が5年以内の場合（適用税率が39.63%） |
売却益が発生する場合、土地の所有期間が5年を超えているか（長期譲渡所得）、5年以下か（短期譲渡所得）によって税額に約2倍（約58万円）の差が生じます。急ぎの事情がなければ、所有期間が5年を超えるのを待って売却することが大きな節税につながります。
2-3 パターン3：譲渡所得（売却益）が600万円の場合
譲渡所得（売却益）が600万円の場合の譲渡所得税・住民税は、5年を超えて所有していた場合は約122万円、5年以内の場合は約238万円です。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 土地を所有した年数が5年を超える場合（適用税率が20.315%） 土地を所有した年数が5年以内の場合（適用税率が39.63%） |
売却益が600万円に達すると、短期所有の場合は売却代金の2割以上にあたる約238万円を税金として納める必要があります。長期所有であっても約122万円がかかるため、事前に正確な取得費や譲渡費用の計算を行っておくことが重要です。
2-4 パターン4：譲渡所得（売却益）が900万円の場合
譲渡所得（売却益）が900万円の場合の譲渡所得税・住民税は、5年を超えて所有していた場合は約183万円、5年以内の場合は約357万円です。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 土地を所有した年数が5年を超える場合（適用税率が20.315%） 土地を所有した年数が5年以内の場合（適用税率が39.63%） |
売却代金の大部分がそのまま利益となるケースでは、税負担が極めて重くなります。長期所有であっても約183万円の税金が発生するため、後述する特別控除などの特例が適用できるかどうかが大きなポイントとなります。
2-5 パターン5：土地の購入額（取得費）が分からない場合
次は、土地をいくらで購入したかが分からず、譲渡所得税が高くなるパターンについてです。
土地購入時の資料が残っていないなど、土地の購入額（取得費）が分からない場合には、売却代金の5％相当額を「概算取得費」として計算することになり、結果として譲渡所得税が高くなります。
たとえば本当は、購入価格が1,000万円で売却価格も1,000万円なら譲渡所得税はかからないのに、購入価格が分からない場合には1,000万円×5%＝50万円を購入価格（取得費）とするため、譲渡費用100万円を引いたとしても、利益が850万円発生しているとして計算しなければならないのです。
相続した土地などで購入額が分からず概算取得費（売却額の5%）を適用した場合、譲渡所得は850万円となり、税額は5年を超えて所有していた場合で約173万円、5年以内の場合で約337万円です。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 土地を所有した年数が5年を超える場合（適用税率が20.315%） 土地を所有した年数が5年以内の場合（適用税率が39.63%） |
購入時の契約書などが残っていない場合、実際の購入価格が高かったとしても売却代金の5%（50万円）で計算せざるを得ず、税額が高くなりやすい点に注意が必要です。
2-6 パターン6：3,000万円特別控除を活用できる場合
居住していたマイホームを売却する場合や、相続した実家を売却する場合には、適用要件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用できるケースがあります。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例の適用要件・利用する方法
この「3,000万円の特別控除」が適用できる場合、譲渡所得（売却益）は0円となり、譲渡所得税・住民税はかかりません。
ただし、古い建物を解体して更地にして売却する場合には、解体費用が発生する点に注意しましょう。
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想定条件
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譲渡所得の計算 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用） －特別控除額 |
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譲渡所得税・住民税の計算 所有期間にかかわらず：0円 |
控除額（3,000万円）が売却益を上回るため、課税対象となる譲渡所得は0円となり税金は一切発生しません。
ただし、この特別控除の適用を受けるためには、税金が0円になる場合であっても確定申告が必須となります。確定申告を忘れずに行うようにしましょう。
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1,000万円で土地を売却した際の実際の税額や手取り額の試算は、 土地を1,000万円で売却する場合、購入時の取得費や所有期間、特例の適用可否によって、納める税金は0円から300万円以上まで大きく変動します。 当グループでは司法書士・行政書士・税理士、そして不動産会社までが同じチームとして連携し、お客様一人ひとりの個別の状況に合わせた正確な税金試算と、手元に最もお金を残すための最適なプランをご提案します。 「自分の場合はどのパターンに当てはまるか分からない」「正確な概算を知りたい」とお悩みの方は、ぜひ一度グリーングループにご相談ください（初回相談は90分無料）。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック |
3章 1,000万円の土地売却で使える特例・控除6つ
2章でのシミュレーションでも示したとおり、特別控除などの特例を使えるかどうかによって手元に残る金額は大きく変わります。そのため、1,000万円の土地売却にかかわる税金を計算する際には「どの特例・控除が使えるのか」をしっかり把握しておくことが大切です。
本章では、1,000万の土地売却にかかる税金を大幅に減らしたりゼロにしたりできる具体的な特別控除や特例について解説します。
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1,000万円の土地売却で使える特例・控除6つ
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ご自身の売却する土地がそれぞれの要件に当てはまるかどうか、イメージしながら読み進めてみてください。
3-1 マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却したときに使える特例です。マイホームとして使用していた建物付きの土地を売却したときだけでなく、マイホームを取り壊して更地を売却した場合でも適用できます。
この特別控除の要件に該当すれば譲渡所得から3,000万円を控除できるため、土地の売却代金が1,000万円であれば、譲渡所得税・住民税をゼロにできる強力な特例です。
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適用を受けるための主な要件
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参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
なお、この3,000万円特別控除を適用して譲渡所得が0円になる場合も、特例の適用を受けるために必要書類を添えて確定申告する必要があります。忘れずに行いましょう。
3-2 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超）
売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、通常よりも低い税率で計算できる特例です。通常、所有期間5年超の長期譲渡所得にかかる税率は20.315%ですが、本特例を適用すると譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が14.21%まで下がります。
参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
ただし、1,000万円での土地売却では、先ほど紹介した「3-1 マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除」を適用することで譲渡所得が0円になるケースが多いため、実際には本特例を使う必要がないケースがほとんどでしょう。
3-3 被相続人の居住用財産（相続空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除とは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された古い自宅（旧耐震基準の家屋）やその土地を相続して売却したときに使える特例です。
相続した建物付きの土地を売却したときだけでなく、家屋を取り壊して更地として売却した場合でも適用できます。
こちらも譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例なので、土地の売却代金が1,000万円であれば、譲渡所得税・住民税をゼロにできる強力な特例となります。
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適用を受けるための主な要件
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参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
なお、この3,000万円特別控除を適用して譲渡所得が0円になる場合も、特例の適用を受けるために被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類を添えて確定申告する必要があります。忘れずに行いましょう。
3-4 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続によって取得した土地を売却した場合で、その土地にかかる相続税をすでに支払っている場合には、支払った相続税額の一部を取得費（経費）に加算して譲渡所得を低く抑えられる特例が用意されています。
相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（相続発生から約3年10ヶ月以内）までに売却することが条件となります。控除ではなく「取得費（経費）」が増える仕組みのため、売却益を直接引き下げて譲渡所得税・住民税の負担を軽減する効果があります。
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適用を受けるための主な要件
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参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費加算の特例については、下記の記事でも詳しく解説しています。
取得費加算の特例とは？要件・計算・併用可な特例を専門家が解説
3-5 特定土地区画整理事業等のために土地を売ったときの特別控除
公共事業や区画整理などのために土地を売却した（収用された）場合には、特定土地区画整理事業等のために土地を売ったときの特別控除が適用できるケースがあります。
特定土地区画整理事業等の特別控除とは、国や地方自治体などが行う特定土地区画整理事業や住宅地造成事業などのために土地を売却した際に、譲渡所得から最大2,000万円を控除できる特例です。
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適用を受けるための主な要件
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公共事業に伴う売却が対象となるため通常の不動産売却では利用できませんが、要件を満たす場合には忘れずに特例を使いましょう。
3-6 平成21年・平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除
こちらも適用できるシーンが限定的な特例ですが、平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に購入した土地などを長期保有した後に売却した際には、譲渡所得から最大1,000万円を控除できる特例があります。
土地のみを売却し代金が1,000万円だった場合には、特別控除のみで売却益をすべて控除できるので、譲渡所得税を支払う必要がなくなります。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除とは併用できないのでご注意ください。
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適用を受けるための主な要件
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参考：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
3-7 【ポイント】どの特例を使うべき？判断ポイントと優先順位
1,000万円で土地を売却する際、どの特例を優先して検討・適用すべきかの判断フローは以下の通りです。ご自身の売却条件に合わせて、上から順に該当するか確認していきましょう。
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売却する土地がマイホームの宅地の場合 まず「マイホームの3,000万円特別控除」の適用を検討します。売却代金1,000万円であれば譲渡所得が0円になるため、税金を全額ゼロにできます。 なお、「10年超所有の軽減税率の特例」も併用可能ですが、3,000万円控除で税額自体が0円になるため、実質的に軽減税率を使う必要はありません。 |
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相続によって取得した土地の場合 昭和56年5月31日以前に建築された古い空き家（旧耐震基準）とセットの相続であれば「相続空き家の3,000万円特別控除」を最優先で検討します。 空き家の要件に該当しない（建築年が新しい、賃貸に出していたなど）場合は、相続税を納付済みならば「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を使って取得費（経費）を増やし、譲渡所得税・住民税の税負担を軽減しましょう。 |
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マイホーム・相続空き家・取得費加算のいずれも使えない場合 購入した時期を確認し、平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に有償で取得した土地であれば「平成21年・平成22年に取得した土地等の1,000万円特別控除」を検討しましょう。 |
主な特例を確認したところで、次は具体的な税金の計算手順を解説していきます。
4章 1,000万円の土地売却でかかる税金の計算方法
前章までの内容を踏まえて、ここからは、ご自身の土地売却における実際の数字（売却費用や所有期間など）を当てはめて、最終的な税金がいくらになるかを順番に試算していく手順を解説します。
計算は以下の3つのステップで進めます。
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1,000万円の土地売却でかかる税金の計算方法 ステップ1：課税対象となる利益（譲渡所得）を計算する |
実際にご自身のケースに当てはめて計算してみてください。
4-1 ステップ1：課税対象となる利益（譲渡所得）を計算する
まずは売却によって生じた「譲渡所得」がいくらかを求めます。売却価格が1,000万円の場合、そこから「取得費（土地の購入にかかった費用）」と「譲渡費用（売却にかかった費用）」を差し引きます。
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譲渡所得の計算式 譲渡所得 ＝ A売却価格 －（B取得費 ＋ C譲渡費用） |
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(A)売却価格について 土地を売却した金額そのものを指します。今回のケースでは「1,000万円」となります。 |
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(B)取得費について 土地を購入した際にかかった費用の合計額です。土地の購入代金や仲介手数料、登記費用などが含まれます。相続や贈与で取得した場合は、前の持ち主（被相続人など）が取得した際にかかった費用を引き継ぎます。 購入当時の契約書がなく取得費が分からない場合は、「概算取得費」として売却代金の5%（1,000万円の場合は50万円）を適用して計算します。 ただし、実際の取得費用より低くなりやすく税額が高くなりやすいため、当時の通帳記録やパンフレットなど立証資料がないか事前に確認しておきましょう。 |
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(C)譲渡費用について 土地を売却するために直接かかった費用のことです。不動産会社に支払う仲介手数料（1,000万円の売却では約39.6万円）、土地の測量費、建物の解体費用などが該当します。 |
例えば、売却価格が1,000万円、取得費が600万円、譲渡費用が100万円の土地であれば、譲渡所得＝売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝1,000万円－600万円－100万円＝300万円です。
4-2 ステップ2：特例・控除を差し引いて課税対象額を出す
ステップ1で算出した利益（譲渡所得）から、利用できる特別控除を差し引いて課税対象額を確定させます。先ほどの「3章 1,000万円の土地売却で使える特例・控除6つ」を参考にして、使える特例・控除がないか確認してみてください。
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課税対象額の計算式 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得（ステップ1の数値） － 特別控除額 |
たとえば、マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除が使える場合には、ステップ1で求めた「譲渡所得」の金額から3,000万円を差し引くことができるため、課税譲渡所得はマイナスになります。
マイナスになるということは、課税すべき課税譲渡所得がないということなので、譲渡所得税・住民税は発生しません。
※ただし、特例・控除の適用を受けるためには確定申告が必要なので、納税額がゼロでも必ず申告しましょう。
4-3 ステップ3：所有期間を確認して税率を掛ける
控除や特例を利用できない場合には、所有期間に合った税率をかけて、譲渡所得税と住民税を計算します。
具体的には、土地を所有していた期間が「5年を超えるかどうか」によって、税率は2種類に分かれます。
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譲渡所得税・住民税の計算式 譲渡所得税・住民税 ＝ 課税譲渡所得（ステップ2の数値） × 所有期間に応じた税率 |
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譲渡所得税・住民税の税率
※所有期間については、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。 |
たとえば、課税譲渡所得が300万円の場合、以下のようになります。
所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税・住民税＝ 300万円 × 39.63％＝118万8,900円
所有期間が5年超の場合の譲渡所得税・住民税 ＝ 300万円 × 20.315%＝60万9,450円
なお、相続や贈与で受け継いだ土地の所有期間は、前の持ち主の所有期間をそのまま引き継ぐことが可能です。相続や贈与時点から所有期間を計算するのではなく、亡くなった方や贈与者が土地を取得した日から、売却した年の1月1日時点までを所有期間として計算しましょう。
5章 1,000万円の土地売却にかかる税金をできるだけ軽減する方法
土地売却にかかる譲渡所得税や住民税を節税するには、「特例・控除を漏れなく活用する」「土地の取得費を正確に計算する」「適切なタイミングで売却する」の3つが重要です。
税金を払いすぎて損しないためにも、必ずチェックしましょう。
5-1 特例・控除を漏れなく活用する
本記事の「3章 1,000万円の土地売却で使える特例・控除6つ」で解説したように、土地を売却したときには様々な控除や特例を活用できます。漏れなく活用できるように、控除や特例の適用要件を確認しておきましょう。
相続で土地を入手した場合に使える特例もあれば、平成21年・22年に取得した場合にだけ使える特例など、特殊なものもあるので見逃さないようにしましょう。
「自分のケースで使える特例がどれか教えてほしい」「適用要件を満たしているか不安」という方は、税理士に相談してみるのもおすすめです。
5-2 土地の取得費を正確かつ漏れなく計算する
土地の取得費（購入価格や購入費用）を正確に、かつ漏れなく計算することも、税金をできるだけ少なくするために重要です。
とくに「購入価格が分からない」という場合には、実際にいくらで買ったかにかかわらず「売却金額の5%相当額」を使って計算しなければならず、税金が高くなりがちです。
たとえば、土地を1,000万円で売却した場合に「購入価格が分からない」となると、1,000万円×5%＝50万円を取得費に入れるしかありません。実際には500万円で買っていたとすると、かなり税金を損してしまう計算となります。
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取得費が500万円の例 譲渡所得 ＝ 1,000万円－（500万円＋100万円）＝400万円（この400万円に対して課税される） |
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取得費がわからない場合の例 譲渡所得 ＝ 1,000万円－（概算取得費50万円＋100万円）＝850万円（この850万円に対して課税されるため、税金が高くなってしまう） |
また、購入価格だけでなく、土地の購入当時に支払った登録免許税や不動産取得税、印紙税などもできる限り漏れなく「取得費」に入れることで、譲渡所得の金額を低くして税金を安く抑えることが可能です。
取得費に算入できる費用については、下記の記事でも詳しく解説しています。
「購入したときの価格が分からない」「その他購入にかかった費用が分からない」という場合には、以下の方法を検討してください。
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取得費がわからない場合の対処法
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土地の取得費の調べ方については、下記の記事で詳しく解説しています。
土地の取得費不明の場合の調べ方・計算法｜税金を抑えるコツも解説
5-3 適切なタイミングで売却する
土地を売却するタイミングによって「適用される税率」や「使える特例・控除」が変わってくるため、売却する時期の判断も極めて重要となります。
以下の3つの視点から適切なタイミングを見極めましょう。
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相続から3年以内のタイミング 相続した土地を売却する場合には、おおむね3年以内の売却がおすすめです。 相続空き家の3,000万円特別控除は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、「取得費加算の特例」は「相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること」などの期限が設けられているため、早めの検討が有効です。 |
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所有期間が5年を超えるタイミング 土地の所有期間が5年以内の短期譲渡所得（適用税率39.63%）と、5年超の長期譲渡所得（適用税率20.315%）では、譲渡所得税・住民税が2倍程度変わってきます。 「もう少しで5年超」になる土地の場合は、所有期間が5年を超えてからの売却も検討してみましょう。 ※所有期間については、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。 |
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できるだけ早めのタイミング 税率が下がる「5年超」を待つことも選択肢の一つですが、人口減少などが進むエリアでは、先延ばしにするほど土地の需要や価格が落ちてしまうリスクがあります。 価格が下がると節税効果以上の損失が出る場合もあるため、需要があるうちに早めに売却を検討することがセオリーです。 |
土地の売却時期について迷う場合は、その土地の事情に詳しい不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
6章 1,000万円の土地売却で「税金以外にかかる費用」も知っておこう
ここまで1,000万円で土地を売却した際にかかる各種税金について解説してきました。ケースによりますが、譲渡所得税・住民税として数百万円の税金が発生するケースもあることが分かったでしょう。
しかし、土地売却の際にかかるコストは税金だけではありません。実際には、仲介手数料など以下の費用が、税金以外に発生します。
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1,000万円の土地売却で「税金以外にかかる費用」
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売却代金がまるまる自分の手元に残るわけではないので、売却後の資金計画には余裕を持っておきましょう。それぞれの費用について、詳しく解説していきます。
6-1 不動産会社に支払う仲介手数料
不動産会社の仲介によって土地の売買契約が成立した場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。
不動産会社に支払う仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって受領できる上限額が定められており、この上限額を払うケースが一般的です。売却代金が1,000万円の場合、上限額は39万6,000円（税込）となります。
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不動産会社に支払う仲介手数料 （売却価格1,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税込み）＝ 39万6,000円 |
仲介手数料はあくまで「法律で定められた上限額」であり、下限の決まりはありません。
6-2 司法書士に支払う登記費用
土地を売却した際には、法務局で「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」の登記手続きが必要です。
このうち「所有権移転登記」の費用は買主が負担するケースが一般的ですので、売主は費用を負担しないで済む場合もあります（ただし、関西地方では売主も一部負担するのが慣例）。
それに対して、住宅ローンなどの抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」が必要な場合は、この費用は売主が負担することになります。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合には、登録免許税とは別に、1万円〜2万円程度の登記費用がかかります。
6-3 建物等の解体費用
家屋を解体し更地にしてから売却するケースでは、家屋の解体費用がかかります。
解体費用は建物の種類や大きさによっても異なりますが、木造住宅の場合には坪単価4万〜6万円程度かかるケースが多いです。30坪の建物なら120～180万円、50坪なら200〜300万円程度を想定しておきましょう。
6-4 土地の測量費用
土地を売却するにあたり、測量を行った場合には、その分費用がかかります。土地の売却時に測量は義務化されていませんが、買主が希望する場合に必要になるケースがあります。
隣接地が一般的な宅地等であれば、測量費用の相場は100平方メートルあたり約40万円です。
測量費用も土地の大きさや隣接地によって金額が変わるので、複数の業者に相見積もりを取っておくのが良いでしょう。
6-5 土壌汚染の対策費用
買主が土壌汚染の調査や対策を求めてきた場合、対応費用がかかります。
費用相場は土壌汚染の調査方法や実際に汚染が認められた場合の対策方法によって、大きく変わってきます。
そのため、相場は一概には言えないので、ある程度まとまった金額を用意しておくのが良いでしょう。
7章 土地売却で後悔しないためには事前の調査・準備が重要
ここまで解説してきた通り、1,000万円で土地を売却する際の手取り金額はさまざまな要素によって大きく変動します。
具体的には、「実際にいくらで売れるのか」「所有期間によってどちらの税率（長期・短期）が適用されるのか」「使える特例があるか」、そして「仲介手数料や解体費・測量費などの諸費用がいくらかかるか」といったさまざまな要素によって、納める税金も諸費用も手元に残る資金も変わってきます。
そのため、いきなり売却活動を始めるのではなく、必ず事前に「特例が使えるか」「税金以外の費用がいくらかかるか」「いつ売るのがベストか」を調べておくことが極めて重要です。
売却手続きを進める前に以下のステップで判断と準備を行いましょう。
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特例の適用要件を満たせるか確認・確定させる 「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例は節税効果が非常に大きい反面、「昭和56年5月31日以前の建築」「相続から3年目の12月31日までの売却」「耐震リフォームまたは更地渡し」といった厳しい要件が定められています。 売却手続きを進めてから「実は要件を満たせていなかった」となると数百万円単位の損につながるため、事前に要件の合致を確実に確認しておく必要があります。 |
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税金以外の費用（解体費・測量費等）の見積もりを取る 特例を適用するために家屋を解体して更地にする場合や、買主からの要望で測量を行う場合は、事前に専門業者へ見積もりを依頼しましょう。 解体費用や測量費用がいくらになるかを正確に把握しておかないと、特例で税金を抑えられても手元に残る金額（手取り額）が予定より大幅に減ってしまう恐れがあります。 |
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売却時期とスケジュールの予測を立てる 「所有期間5年超（長期譲渡所得）」による税率軽減を狙うのか、あるいは「相続からおおむね3年以内」の特例期限を優先するのか、自らの状況に応じた優先順位を設定し、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。 |
事前に特例の適用可否を判断し、必要な見積もりを揃えたうえで「手元にいくら残るか」の概算を確定させてから動くことが、1,000万円での土地売却を成功させる最大の鍵となります。
そうは言っても的確な判断は容易ではないため、売却活動に入る前の早い段階で不動産会社や税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
8章 相続した土地売却は3士業＋不動産会社を含むグリーングループにご相談ください
今回1,000万円で売却しようとしている土地が、相続で取得したものである場合は、売却の前提としてまず亡くなった方から相続人へ名義を変更する「相続登記」を完了させる必要があります（令和6年4月1日より相続登記は義務化されています）。
そのような複雑な手続きも伴う場合は、ぜひ税理士・司法書士・行政書士の3士業と不動産会社が一体となってサポートする「グリーングループ」へご相談ください。
土地の売却、特に「相続」が関わるケースでは、相続登記や遺産分割、さらには相続税の申告まで多岐にわたる手続きを同時に進める必要があり、かなり複雑な手続きが求められるためです。
具体的に、グリーングループをおすすめする主な理由は以下の3点です。
8-1 3士業＋不動産会社のワンストップ体制で対応可能
相続と土地売却においては、相続税や登記、相続手続き、売却活動のすべてを連携させて進めることが欠かせません。一般的な事務所ではこれらが個別対応になりがちですが、グリーングループでは各専門家がチームとなって対応します。
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グリーングループの強み 窓口ひとつで全ての手続きが完結 手続きの抜け漏れやリスクを排除 |
複数の専門家へ個別に相談する手間やタイムラグをなくし、スムーズな土地売却を実現できます。
8-2 二次相続に向けた節税・資産凍結を回避する設計も可能
相続の手続きにおいては、目先の税負担を軽減する「一次相続」への対応にとどまらず、将来訪れる「二次相続」での税金対策や多様なリスクへの備えまで含めた総合的な支援を行っています。
たとえば、一次相続時に配偶者様が必要以上の資産を承継してしまうと、二次相続が発生した際の税負担が大きく膨らんでしまう恐れがあります。そのため、あらかじめお子様への相続割合を調整するなど、将来を見据えたバランスの良い対策が求められます。
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グリーングループのサポート例 二次相続まで見据えた最適な税額シミュレーション 二次相続に向けた節税対策の設計 認知症による「資産凍結リスク」への事前対応 |
このようにグリーングループでは、目先の税金計算だけに留まらず、将来の二次相続における税負担軽減や資産凍結リスクへの備えまで含め、ご家族の大切な資産を守り抜くための伴走支援が可能です。
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【グリーングループ事例】将来の売却時にマイホーム特例を確実に使えるよう事前に家族信託を組んだケース |
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グリーングループでは、単に税金の計算を行うだけでなく、将来の売却や節税特例の活用を見据えた法的な仕組みづくりまで一貫してサポートしています。 本件は、ご自身で作成された相続登記申請書のチェック相談をきっかけに、一人暮らしのご親族が認知症になった際、将来の不動産売却が困難（資産凍結）になるリスクを発見した事例です。 10年以上の知見に基づく家族信託のノウハウを活かして信託契約を組成すると同時に、グループ内の税理士法人と連携。 将来の売却時に譲渡所得の特例（マイホーム売却の3,000万円特別控除など）を確実に活用できるよう事前の設計を行い、資産凍結の回避と将来の節税メリットの両立を実現いたしました。 |
8-3 期限に間に合わせるスピーディーな売却・登記が可能
相続税が発生する場合、相続開始から10ヶ月以内に現金で納付しなければなりません。グリーングループでは、自社グループ内の不動産会社と連携し、期限に遅れない迅速な対応が可能です。
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グリーングループの強み 適正かつ実効性の高い売却価格の設定 柔軟なスケジュール管理による納税資金の確保 |
売却の遅れによる納税期限切れや資金不足のリスクを未然に防ぐことができます。
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【グリーングループ事例】売りにくい旗竿地をセット売却戦略で10ヶ月以内に売却成功 |
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グリーングループでは期限が迫る困難な相続事案において、迅速な売却と登記手続きを同時に進めて解決した実績があります。 本件は、相続税の申告期限まで10ヶ月しかない中、高額な不動産評価額に対し預貯金が少なく、納税資金が不足するリスクを抱えていた事例です。 相続財産に含まれる自宅は公道から奥まった「旗竿地（はたざおち）」であり、古家が付いているため単独では買い手を見つけるのが非常に難しい物件でした。 そこで、司法書士と不動産担当者が初回面談から連携し、売却手続きと登記手続きを並行して進める体制を構築しました。売却困難な物件を優良物件とセットにして売却する戦略によって早期売却を実現したほか、商業登記についても専門家が会社相続の手続きを代行いたしました。 申告期限内の売却による納税資金の確保に加え、難度の高い物件の資産価値最大化と、複雑な手続きのワンストップ完了により、ご依頼者様の不安や負担を解消することにつながりました。 このような複雑な事案では専門家の連携が欠かせず、相続の全工程をトータルでサポートできる体制が重要となります。 |
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相続した土地の売却・税金計算・節税・申告の不安は、 1,000万円での土地売却にかかる譲渡所得税の計算や、取得費・譲渡費用の正確な把握、使える節税特例の確認には、複雑な税務知識と専門的な判断が不可欠です。 当グループでは司法書士・行政書士・税理士、そして不動産会社までが同じチームとして連携し、相続税計算から相続手続き、登記、特例適用可否の判断、土地の査定・売却など、相談者様に最適な売却・申告プランを実現します。 自己判断での税金額の誤認や申告漏れは、後からの追徴課税や損につながるリスクを伴います。手元に残る金額の正確なシミュレーションを行いたい方は、ぜひ一度グリーングループにご相談ください（初回相談は90分無料）。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック |
まとめ
1,000万円で土地を売却する際にかかる税金は、一律ではなく「購入時の取得費」「所有期間」「特例・控除が使えるか」によって0円から300万円以上まで大きく異なります。
売却において損をせず手元に少しでも多くお金を残すためには、所有期間（5年超か5年以下か）による税率の違いや、測量費・解体費といった諸費用も含めたトータルでの試算が必要です。
また、「マイホームの3,000万円特別控除」や「相続空き家の3,000万円特別控除」、「取得費加算の特例」など、適用できる特例をしっかり把握して確実に使うことが重要です。
「購入時の書類がなくて取得費が分からない」「どの特例が適用できるか判断がつかない」といった場合には、自己判断で進めるのではなく、実績のある専門家に相談して、正確な試算とアドバイスを受けることをおすすめします。
売却手続きや節税特例の適用判断、事前の正確な試算については、専門知識を持った司法書士・行政書士・税理士と不動産会社が連携するグリーングループへぜひご相談ください。初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能なので、まずはお気軽にお問い合わせください。
