「土地の名義変更を自分で進めたいけれど、必要な書類がよくわからない。できれば漏れなく集めて、何度もやり直すことは避けたい」
このように考えている方も多いのではないでしょうか。
土地の名義変更に必要な書類は、売買・贈与・相続・財産分与といった名義変更の原因によって大きく変わります。ケースごとの必要書類を一覧にすると、以下のとおりです。
必要書類は一見すると自分でも集められそうですが、実際には慎重に準備する必要があります。書類の種類が多く、取得先もそれぞれ異なるため、集めるだけでも手間がかかります。また、書類に不備や不足があると、補正や追加提出が必要になり、手続きに時間がかかることがあるからです。
実際に、グリーングループのスタッフが相続による土地の名義変更を自分で進めた際には、周囲に専門家が多く、分からないことを聞きやすい環境だったにもかかわらず、書類の収集から手続きまでに8か月かかりました。
土地の名義変更土地の名義変更は人生の中で何度も経験する手続きではないため、初めて自分で進める場合は、想定以上に時間がかかる可能性があります。
特に、令和6年4月1日からは相続登記が義務化され、原則として相続開始を知り所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。（参考：法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）
そこで本記事では、土地の名義変更で必要になる書類をケース別に整理し、全体像を確認したうえで、それぞれの書類の取得・作成方法を詳しく解説します。初めて手続きをする方でも準備を進められるよう、取得先や注意点も具体的に紹介します。
本記事を参考に、必要な書類を一つずつ確認しながら、漏れのないよう準備を進めていきましょう。
1章 【ケース別】土地の名義変更に必要な書類一覧
土地の名義変更では、名義を変更する原因によって必要な書類が異なります。
そこで、この章では土地の名義変更を以下の4つのケースに分け、必要な書類と取得先を一覧にして紹介します。
必要書類を漏れなく準備するために、自分のケースに該当する項目を確認し、全体像を把握しましょう。
1-1 売買による名義変更
土地を売買して名義変更を行う際に必要な書類は、下記の通りです。
【売買による名義変更で必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 | 有効期限なし |
固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 申請者が作成 | なし |
（売主の）印鑑証明書 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 | 有効期限あり |
登記済権利証または | 名義変更前の所有者が所持していることが一般的 | 紛失した場合は代替手続きが必要 |
国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 売主・買主のどちらか一方が登記申請する、または代理人が登記申請する場合に必要 |
登記原因証明情報 | 売買契約書などを用意する |
|
このように、売買による名義変更では、売主・買主それぞれに必要な書類を確認し、期限のある書類は申請日に合わせて準備する必要があります。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、売買特有の必要書類を「3-1 売買による名義変更の際に追加で必要な書類」でチェックしてください。 |
1-2 贈与による名義変更
土地を贈与して名義変更する場合は、以下の書類を準備しましょう。
【贈与による名義変更で必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 | 有効期限なし |
固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 自分で作成 | なし |
（贈与する側の）印鑑証明書 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 | 発行日から3ヶ月以内の有効期限あり |
登記済権利証または | 名義変更前の所有者が所持していることが一般的 | 紛失した場合は代替手続きが必要 |
国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 財産を受ける側・渡す側のどちらか一方が登記申請する、または代理人が登記申請する場合に必要 |
登記原因証明情報 | 贈与契約書などを用意 |
|
このように、贈与による土地の名義変更をする際は、贈与を受ける側と贈与する側が、それぞれ必要な書類を準備します。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、贈与特有の必要書類を「3-2 贈与による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法」でチェックしてください。 |
1-3 相続による名義変更（相続登記）
相続による場合は、遺言があるかないか、遺産分割協議をしたかどうかで分配の方法が異なります。分け方が違うと必要な書類も違ってくるため、場合を分けて説明していきます。
ご自身が該当するケースをご確認ください。
相続による名義変更を自分でしようと思った時に最大の関門になるのが、戸籍収集です。 不動産の相続登記の流れを完全解説｜必要書類・費用・手続きの進め方 |
1-3-1 法定相続分どおりに相続する場合
法定相続分（法律で定められた、相続人ごとの相続割合）どおりに、土地を相続して名義変更する場合に必要な書類は、下記のとおりです。
【法定相続分どおりに相続して名義変更する場合に必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 |
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固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 自分で作成 | なし |
国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 代理人が登記申請する場合に必要 |
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 亡くなった人の本籍地の市区町村役場、または最寄りの市区町村役場 | 出生から死亡まで連続した戸籍謄本が必要※ |
亡くなった人の住民票の除票（または亡くなった人の戸籍の附票） | 住民票の除票：亡くなった人の最後の住所地の市区町村役場 | 死亡届から2週間程度かかる |
相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | 亡くなった方の死亡日以降に発行されたもの |
相続関係説明図 | 申請者が作成 | なし |
相続放棄申述受理証明書 | 管轄家庭裁判所 | 相続を放棄する人がいる場合に必要 |
※令和6年3月より、最寄りの役場窓口でまとめて請求できる「広域交付制度」が始まりました。ただし、請求できる人に制限があります
このように、法定相続による土地の名義変更では、亡くなった人と法定相続人との関係を確認できる書類を集める必要があります。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、法定相続特有の必要書類を「3-3-1 法定相続分どおりに相続する場合の名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法」でチェックしてください。 |
参考：法務省民事局「登記申請手続のご案内 （相続登記2／法定相続編）」
1-3-2 遺言書がある場合
遺言書の内容に則って、土地の名義変更をする際に必要な書類は、次のとおりです。
【遺言書をもとに名義変更する場合に必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 |
|
固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 自分で作成 | なし |
国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 代理人が登記申請する場合に必要 |
亡くなった人の戸籍謄本（死亡の記載があるもの） | 亡くなった人の最後の本籍地の市区町村役場 | 出生から死亡までの戸籍は不要 |
亡くなった人の住民票の除票（または亡くなった人の戸籍の附票） | 住民票の除票：亡くなった人の最後の住所地の市区町村役場 | 死亡届から2週間程度かかる |
不動産を取得する相続人の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | 亡くなった方の死亡日以降に発行されたもの |
遺言書 |
|
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相続関係説明図 | 申請者が作成 | なし |
※遺言書の備考：保管制度利用の場合は検認不要です。
このように、遺言書による土地の名義変更では、相続人の取得割合などを定めた遺言書を用意する必要があります。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、遺言書がある場合のみ必要な書類を「3-3-2 遺言書がある場合の名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法」でチェックしてください。 |
参考：法務省民事局「登記申請手続のご案内 （遺贈による所有権移転登記 ／相続人に対する遺贈編） 」
1-3-3 遺産分割協議を行った場合
遺産分割協議によって、土地を相続する場合に必要な書類は以下のとおりです。
【遺産分割協議による名義変更で必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 |
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固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 自分で作成 | なし |
印鑑証明書 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 |
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国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 代理人が登記申請する場合に必要 |
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 亡くなった人の本籍地の市区町村役場 | 出生から死亡まで連続した戸籍謄本が必要 |
亡くなった人の住民票の除票（または亡くなった人の戸籍の附票） | 住民票の除票：亡くなった人の最後の住所地の市区町村役場 | 死亡届から2週間程度かかる |
相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | 亡くなった方の死亡日以降に発行されたもの |
遺産分割協議書 | 相続人全員で作成 | 相続人「全員」が「実印」を押す必要がある |
相続関係説明図 | 申請者が作成 | なし |
相続放棄申述受理証明書 | 管轄家庭裁判所 | 相続を放棄する人がいる場合に必要 |
このように、遺産分割協議による土地の名義変更では、相続人全員で遺産の分け方を決め、その内容を記載した遺産分割協議書などを準備する必要があります。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、遺産分割特有の必要書類を「3-3-3 遺産分割協議による名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法」でチェックしてください。 |
参考：法務省民事局「登記申請手続のご案内 （相続登記1／遺産分割協議編）」
1-4 財産分与による名義変更
おもに離婚に伴う財産分与によって土地の名義変更をする際は、以下の書類が必要です。
【財産分与による名義変更で必要な書類一覧】
書類名 | 取得先・作成方法 | 備考 |
不動産取得者の住民票 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 | 有効期限なし |
固定資産評価証明書または | 不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口 | 最新年度のものを用意 |
登記申請書 | 自分で作成 | なし |
（譲り渡す側の）印鑑証明書 | 住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口 |
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登記済権利証または | 名義変更前の所有者が所持していることが一般的 | 紛失した場合は代替手続きが必要 |
国籍等を証する情報 | 本人が所持している書類などを用意 | 住民票で国籍等を確認できない場合に準備する |
委任状 | 必要に応じて作成 | 財産分与を受ける側・する側のどちらか一方が登記申請する、または代理人が登記申請する場合に必要 |
登記原因証明情報 | 財産分与協議書などを用意 |
|
このように、財産分与による土地の名義変更では、財産分与によって所有権が移ったことを確認できる書類を準備します。
◆取得方法や作成方法の詳細は以下の章・項をご確認ください 上記表にある必要書類はすべて、以下の章や項で取得方法・作成方法を解説しています。 まず共通書類の取得方法を2章で確認し、財産分与特有の必要書類を「3-4 財産分与による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法」でチェックしてください。 |
2章 土地の名義変更で複数のケースに共通して使われる書類の取得・準備方法
1章でご自身のケースに必要な書類が確認できたら、実際に書類を取得・準備していきましょう。
ここでは、土地の名義変更で複数のケースに共通して使われる書類について、取得先、取得・準備方法、注意点を解説します。
役所や法務局で書類を取得する際は、基本的に同じ流れで手続きを進めるため、書類を取得・準備する前に、まずは「2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順」を確認しましょう。
そのうえで、下記の表からご自身のケースに「〇」が付いている書類を確認してください。「△」の書類についても、必要になる場合があるため、合わせてご確認ください。
▽書類名をクリックすると、それぞれの取得・準備方法の詳細を確認できます。
【土地の名義変更で使われるおもな書類】
書類 | 売買 | 贈与 | 相続 | 財産分与 |
〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |
〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |
〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |
〇 | 〇 | △ | 〇 | |
〇 | 〇 | － | 〇 | |
△ | △ | △ | △ | |
△ | △ | △ | △ |
※「〇」は基本的に必要、「△」は状況により必要、「－」は原則として不要な書類です。
自分のケースに必要な書類を確認し、共通手順と各書類の取得・準備方法を参考に、必要な書類を揃えていきましょう。
2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順
土地の名義変更に必要な書類には、市区町村役場や法務局などで取得するものがいくつかあります。窓口や郵送で請求する基本的な流れは共通しているため、まずは手順を確認しておきましょう。
◆窓口の場合 （1）取得先を確認する |
続いて、郵送で請求する際の方法です。
◆郵送の場合 （1）自治体ホームページから交付請求書をダウンロードする |
このように、書類の取得手順は基本的に共通しています。ただし、書類ごとに取得先や必要書類、手数料、注意点などが異なるため、ここからご紹介する各書類の詳細を確認しながら準備を進めましょう。
2-2 不動産取得者の住民票
土地の名義変更では、新しく土地の所有者になる人（登記権利者）の住所を証明するため、住民票を用意します。
「2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順」でお伝えした手順で取得します。
【住民票の取得方法】
住民票 | |
取得場所 | お住まいの地域を担当する市役所・区役所の発行窓口 |
取得方法 | 窓口、郵送申請（自治体により対応していない場合あり）、コンビニ交付（マイナンバーカードが必要・対応自治体のみ） |
取得するために必要なもの |
|
取得する際には、以下2つの注意点を確認しておきましょう。
【注意点】
|
土地の名義変更では、まず住民票を用意しましょう。
2-3 固定資産評価証明書または固定資産課税明細書
土地の名義変更では、登録免許税を計算するため、固定資産評価額を確認できる書類を用意します。
一般的には「固定資産評価証明書」を使用しますが、自治体によっては、固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産税課税明細書」で評価額を確認できる場合があります。
そのため、まずは手元にある固定資産税課税明細書を確認し、登録免許税の計算に使用できるかを確認するとよいでしょう。手元にない場合や、課税明細書では対応できない場合は、不動産所在地の市区町村役場などで固定資産評価証明書を取得します。
ただし、固定資産評価証明書は、誰でも取得できるわけではありません。所有者本人や相続人など、取得できる人が限られています。
【固定資産評価証明書を取得できる人】
ケース | 取得できる人 |
売買による名義変更 | 売主or売主から委任を受けた人 |
贈与による名義変更 | 贈与者or贈与者から委任を受けた人 |
相続による名義変更 | 相続人or相続人から委任を受けた人 |
財産分与による名義変更 | 所有者など |
取得する場合は、2-1で紹介した基本的な手順に沿って、窓口または郵送などで請求します。
【固定資産評価証明書の取得方法】
取得場所 | 不動産所在地の市役所または、市税事務所（東京都23区は都税事務所） |
取得方法 | 窓口、郵送など※自治体によって異なります |
必要なもの |
|
※必要書類や手数料、郵送請求への対応は自治体によって異なります。詳しくは、不動産所在地の市区町村に確認しましょう。
取得する際は、下記の注意点を確認しておきましょう。
【注意点】
|
まずは手元の固定資産税課税明細書で評価額を確認し、使用できない場合は固定資産評価証明書を取得しましょう。
2-4 登記申請書
登記申請書は、法務局へ土地の名義変更を申請するために必要な書類です。
ご自身で登記手続きを行う場合は、法務省のホームページから名義変更の原因に応じた申請書の様式を確認・ダウンロードし、必要事項を記載して作成しましょう。
名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士が作成します。
【作成時の概要】
入手方法 | 法務局のホームページから様式を確認・ダウンロード |
作成方法 | 自分の名義変更のケースに合わせて必要事項を記載 |
提出先 | 不動産を管轄する法務局 |
申請書の記載内容は、売買・贈与・相続など、名義変更の原因によって異なります。
【例：贈与による名義変更の場合 】 贈与による名義変更では、法務局の申請書様式を使用し、以下のように記載します。
このように、名義変更の原因によって「原因」や「権利者・義務者」などの記載内容が異なるため、手続きに合った申請書の様式を使用しましょう。 |
自分で登記申請を行う場合は、名義変更の原因に合った申請書の様式を選び、登記事項証明書などを確認しながら必要事項を正確に記載しましょう。
2-5 印鑑証明書
印鑑証明書とは、市区町村に登録した実印の印影を証明する書類です。土地の名義変更では、名義変更の原因によって、誰の印鑑証明書が必要になるかが異なります。
【ケースごとに必要となる印鑑証明書】
ケース | 誰の印鑑証明書が必要か |
売買 | 売主 |
贈与 | 贈与者 |
相続 | 遺産分割協議書に押印する相続人 |
財産分与 | 財産を渡す側 |
印鑑証明書を取得する際は、下記の取得場所や必要書類をご確認のうえ、2-1でお伝えした共通の手順に沿って取得してください。
【印鑑証明書の取得方法】
取得場所 | お住まいの地域を担当する市役所・区役所の発行窓口、またはコンビニ |
取得方法 | 窓口、コンビニ交付など※自治体によって異なります |
必要なもの |
|
※取得方法によって異なるため、取得先役所のホームページを事前に確認しましょう。
取得の際は、下記の注意点を確認しておきましょう。
【注意点】
|
印鑑証明書は、名義変更の原因に応じて必要な人が異なるため、まず自分のケースで誰のものが必要かを確認しましょう。そのうえで、必要な人の印鑑証明書を取得し、発行日や住所の記載も確認してから登記申請に使用します。
2-6 登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証や登記識別情報は、土地の所有権を持つ人が、本人の意思で登記申請をしていることを確認するために使用する重要な情報です。
名義変更前の土地の所有者（登記義務者）が保管している登記済権利証または登記識別情報を使用します。
これらは市区町村役場などで新たに取得するものではないため、名義変更の手続きをする前に、現在の所有者に対象となる土地の登記済権利証または登記識別情報があるか確認しておきましょう。
【登記済権利証と登記識別情報の違い】
|
以前は「登記済権利証」が交付されていましたが、平成17年3月7日の不動産登記法改正後、法務局のオンライン化に伴って順次「登記識別情報」へ切り替わりました。
【注意点】
※登記識別情報は、土地を共有している場合、共有者ごとに発行されます。 たとえば、夫婦2人が土地を共有している場合、夫と妻それぞれに登記識別情報が発行されています。その土地を売却・贈与するなど、共有者全員が登記義務者となる手続きでは、原則として共有者それぞれの登記済権利証または登記識別情報が必要です。 |
土地の名義変更をする場合は、まず現在の所有者が保管している登記済権利証または登記識別情報を確認し、対象となる土地のものがそろっているか確認しておきましょう。
◆権利証・登記識別情報を紛失した場合 登記済権利証や登記識別情報を紛失していても、土地の名義変更ができなくなるわけではありません。 売買や贈与などで登記済権利証・登記識別情報が必要なのに用意できない場合は、事前通知制度を利用する方法や、司法書士に本人確認情報を作成してもらう方法などがあります。 詳しい手順は下記記事でご紹介していますので、詳細を知りたい方は合わせてご覧ください。 |
2-7 国籍等を証する情報（住民票で確認できない場合）
土地の名義変更などの所有権の登記を申請する際は、名義変更後に登記名義人（土地の所有者として登記簿に記載されている人）となる人の国籍等を示す情報の提出が必要です。
なお、2-2で取得した住民票で国籍等を確認できる場合は、別途、国籍等を証する情報を準備する必要はありません。
一方、住民票で国籍等を確認できない場合は、以下のような書類を用意することで、国籍等を証明できる場合があります。
【国籍等を証する情報の例】
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これらは、市区町村役場などで新たに取得する書類ではなく、本人が所持しているものを用意します。いずれかの書類の写しを準備し、申請時に法務局へ提出しましょう。
このように、まずは住民票で国籍等を確認できるか確認し、確認できない場合は、本人が所持している旅券や在留カードなどを準備しましょう。
2-8 委任状
土地の名義変更では、原則として現在の所有者（登記義務者）と新しい所有者（登記権利者）が共同で申請します。そのため、どちらか一方が相手方の代理人として1人で申請する場合や、司法書士などの代理人に登記申請を依頼する場合は、委任状を用意します。
司法書士などに登記申請を依頼する場合は、司法書士が委任状を用意するのが一般的です。
一方、どちらか一方が相手方の代理人になる場合は、代理を依頼する側が委任状を作成します。
たとえば、売買による名義変更で買主だけが法務局へ行き、売主が行かない場合は、買主が売主の代理人として登記申請を行うため、売主から買主への委任状が必要です。
委任状には、以下の項目を記載しましょう。
【委任状に記載する主な内容】
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どちらか一方が相手方の代理人として申請する場合や、司法書士などに登記申請を依頼する場合は、委任状を用意することで、代理人が本人に代わって登記申請できます。
「自分で全部集めるのは大変そう」と感じたら、 |
ここまで、必要な書類を確認して、「何を集めればよいかはわかった。でも、これを一つひとつ自分で準備するのは大変そう」と感じた方もいるのではないでしょうか。 土地の名義変更に必要な書類集めや手続きを、自分だけで進めることに負担を感じる場合は、グリーングループにご相談ください。 土地の名義変更では、書類によって取得先や取得方法、準備するものが異なります。窓口へ出向いたり、郵送で請求したりしながら必要な書類をそろえるため、自分で進める場合は時間や手間がかかるでしょう。 グリーングループでは、土地の名義変更に関する相談を、オンラインのほかメールやLINEでも受け付けています。初回相談は90分無料で、「どの書類を集めればよいのか」「自分で手続きを進められるのか」など、現在の状況や必要な手続きを整理できます。 相談したうえで、自分で進める部分と専門家に任せる部分を決めることも可能です。「専門家に依頼するほどなのかわからない」という段階でも、まずは今の状況や必要な手続きを整理するところからご相談ください。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック |
3章 ケース別に追加で必要な書類の取得・作成方法
ここまで各ケースで共通して準備する書類をお伝えしてきました。ここからは、以下ケースごとに追加で必要となる書類の取得・作成方法を解説します。
ご自身が該当するケースをクリックすると、具体的な内容へ移れます。
該当するケースを確認し、追加で必要な書類をそろえていきましょう。
3-1 売買による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法
売買による土地の名義変更では、2章でお伝えした書類に加え、「登記原因証明情報」として、売買契約書など、売買によって所有権が移転したことを証明する書類を用意します。
不動産会社が仲介する場合は、売買契約書が作成されるのが一般的です。売買契約書は、後ほどお伝えする「登記原因証明情報に必要な主な項目」を満たしていれば、所有権移転登記の登記原因証明情報として提出できます。
一方、個人間の売買などで売買契約書を作成していない場合は、売買契約の内容と、それによって所有権が移転したことがわかる書面を登記原因証明情報として準備します。
売買契約書がない場合、決まった様式はありませんが、以下の内容を記載しておきましょう。
【登記原因証明情報に必要な主な項目】
※「所有権が移転した日」は、契約内容によって異なります。たとえば、売買代金の支払い時に所有権が移転する特約がある場合は、代金の支払いによって所有権が移転したことを証明する資料が必要になることがあります。 |
法務局による「不動産売買契約書」や「登記原因証明情報」の例もありますので、参考にしたい方は合わせてご覧ください。
【注意点】 契約内容によっては、売買代金を支払ったことを証明する領収証などが必要になる場合があります。 |
売買契約書がある場合は、まず登記原因証明情報として必要な内容が記載されているか確認しましょう。売買契約書がない場合は、売買の内容と所有権が移転した事実がわかる書面を準備し、契約内容によっては代金の支払いを証明する資料も用意しましょう。
3-2 贈与による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法
贈与による名義変更では、2章でお伝えした書類のほかに、「登記原因証明情報」として、贈与契約が成立し、その契約によって土地の所有権が贈与者から受贈者へ移転したことを証明する書類を提出します。
贈与契約書がある場合は、この後お伝えする「登記原因証明情報に必要な主な項目」が記載されていれば、契約書を登記原因証明情報として提出できます。
一方、贈与契約書を作成していない場合は、贈与の内容と、それによって所有権が移転したことがわかる書面を作成します。その場合、決まった様式はありませんが、以下の内容を記載しておきましょう。
【登記原因証明情報に必要な主な項目】
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法務局による「贈与契約書」や「登記原因証明情報」の例もありますので、参考にしたい方は合わせてご覧ください。
贈与契約書がある場合は、登記原因証明情報として必要な内容が記載されているか確認しましょう。契約書がない場合は、贈与の内容と所有権が移転した事実がわかる書面を作成して、登記原因証明情報として準備します。
3-3 相続による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法
相続で土地の名義変更をする場合、どのように相続することが決まったかによって、必要な書類が異なります。
ここからは以下の3つのケースに分けて、必要な書類の取得・準備方法を紹介します。
自分が該当するケースを確認し、必要な書類を集めていきましょう。
相続では、誰が相続人なのかを確認するために戸籍を集める必要があるため、書類の準備に時間や手間がかかる場合があります。どの書類を、どの順番で集めればよいのか迷うこともあるため、効率よく準備するためのポイントをあらかじめ確認しておくと安心です。 効率よく書類を集める順番や、相続人を確認するための戸籍の集め方、ケース別の必要書類、登記申請の進め方まで詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。 |
3-3-1 法定相続分どおりに相続する場合の名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法
法定相続による相続で、名義変更する場合、2章で解説した共通書類と合わせて、以下の書類を準備しましょう。
このうち、被相続人や相続人に関する3つの書類は、「2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順」を参考に、市区町村役場などで取得しましょう。
【亡くなった人の住民票の除票（または亡くなった人の戸籍の附票）】
取得・作成先 | 最後の住所地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人などの利害関係人 |
取得時に必要なもの |
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【亡くなった人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍】
取得・作成先 | 本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人など |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 出生から死亡まで「連続した」履歴が一式必要 |
【相続人全員の戸籍謄本】
取得・作成先 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 本人、代理人など |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 現在の戸籍の証明書を用意します |
【相続関係説明図】
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を一覧にまとめた書類です。申請者が、集めた戸籍関係書類をもとに作成します。
作成する人 | 申請者 |
作成方法 | 被相続人と相続人の氏名・生年月日・住所・続柄などを、相続関係がわかるように記載 |
ポイント | 提出することで戸籍謄本などの原本還付を受けられるため、実務上は作成・提出されることが多い |
なお、相続人の中に相続放棄をした人がいる場合は、上記の書類に加えて「相続放棄申述受理証明書」が必要になることがあります。
【相続放棄申述受理証明書】
取得・作成先 | 相続放棄の申述を受理した家庭裁判所 |
取得できる人 | 申述人本人、または利害関係人 |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 相続放棄した人がいる場合は、相続放棄申述受理証明書を添付するのが原則です。 |
このように、法定相続分どおりに土地を相続する場合は、被相続人と相続人の関係を確認できる戸籍などをそろえ、必要に応じて相続関係説明図や相続放棄申述受理証明書を準備します。
3-3-2 遺言書がある場合の名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法
遺言書をもとに土地の名義変更をする場合、2章でお伝えした書類に加えて、以下の書類を集めましょう。
このうち、被相続人や相続人に関する3つの書類は、「2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順」を参考に、市区町村役場などで取得しましょう。
【亡くなった人の住民票の除票（または亡くなった人の戸籍の附票）】
取得・作成先 | 最後の住所地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人などの利害関係人 |
取得時に必要なもの |
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【亡くなった人の戸籍謄本（死亡の記載があるもの）】
取得・作成先 | 亡くなった人の最後の本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人など |
取得時に必要なもの |
|
ポイント | 亡くなった人の死亡の記載がある戸籍謄本（除籍謄本） |
【不動産を取得する相続人の戸籍謄本】
取得・作成先 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 本人、代理人など |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 亡くなった方の死亡日以降に発行されたもの |
◆遺言書
遺言書も提出書類に添付する必要がありますが、自筆証書遺言（法務局の保管制度を利用していないもの）や秘密証書遺言の場合は、相続登記を申請する前に家庭裁判所で「検認手続き」を行う必要があります。
【遺言書の種類と検認の要否】
遺言書の種類 | 内容 | 検認 |
公正証書遺言 | 公証役場で証人2名のもと作成した遺言書 | 不要 |
自筆証書遺言 | 亡くなった人が手書きで作成し、法務局で保管されていた遺言書 | 不要 |
自筆証書遺言 | 亡くなった人が手書きで作成し、自宅などで保管していた遺言書 | 必要 |
秘密証書遺言 | 公証役場で内容を秘密にして作成した遺言書 | 必要 |
検認についてはこちらで詳しく解説しています。
【相続関係説明図】
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を一覧にまとめた書類です。申請者が、集めた戸籍関係書類をもとに作成します。
作成する人 | 申請者 |
作成方法 | 被相続人と相続人の氏名・生年月日・住所・続柄などを、相続関係がわかるように記載 |
ポイント | 提出することで戸籍謄本などの原本還付を受けられるため、実務上は作成・提出されることが多い |
このように、遺言の内容に従って土地を相続する場合は、被相続人の戸籍や相続関係説明図に加えて、遺言書を準備しましょう。
3-3-3 遺産分割協議による名義変更に追加で必要な書類の取得・準備方法
遺産分割による相続で、土地の名義変更をする場合、2章でお伝えした書類と合わせて、以下の書類を準備しましょう。
このうち、被相続人や相続人に関する3つの書類は、「2-1 役所や法務局で書類を取得する際の共通手順」を参考に、市区町村役場などで取得しましょう。
【亡くなった人の住民票の除票（または戸籍の附票）】
取得・作成先 | 最後の住所地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人などの利害関係人 |
取得時に必要なもの |
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【亡くなった人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍】
取得・作成先 | 本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 相続人など |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 出生から死亡まで「連続した」履歴が一式必要 |
【相続人全員の戸籍謄本】
取得・作成先 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
取得できる人 | 本人、代理人など |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 現在の戸籍の証明書を用意します |
遺産分割協議の場合は、協議の内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員が署名または記名し、実印を押印したうえで、印鑑証明書とともに提出します。
【遺産分割協議書】
取得・作成先 | 相続人全員 |
作成方法 | 遺産分割協議書雛形（不動産）ダウンロード |
下記記事では、遺産分割協議書の作り方を詳しく解説していますので、気になる方は合わせてご確認ください。
【相続関係説明図】
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を一覧にまとめた書類です。申請者が、集めた戸籍関係書類をもとに作成します。
作成する人 | 申請者 |
作成方法 | 被相続人と相続人の氏名・生年月日・住所・続柄などを、相続関係がわかるように記載 |
ポイント | 提出することで戸籍謄本などの原本還付を受けられるため、実務上は作成・提出されることが多い |
なお、相続人の中に相続放棄をした人がいる場合は、上記の書類に加えて「相続放棄申述受理証明書」が必要になることがあります。
【相続放棄申述受理証明書】
取得・作成先 | 相続放棄の申述を受理した家庭裁判所 |
取得できる人 | 申述人本人、または利害関係人 |
取得時に必要なもの |
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ポイント | 相続放棄した人がいる場合は、相続放棄申述受理証明書を添付するのが原則です。 |
このように、遺産分割協議によって土地を相続する場合は、被相続人と相続人の関係を確認できる戸籍などに加えて、遺産分割協議書を作成し、必要に応じて相続関係説明図や相続放棄申述受理証明書を準備します。
3-4 財産分与による名義変更の際に追加で必要な書類の取得・準備方法
財産分与による土地の名義変更では、「登記原因証明情報」として、財産分与協議書など、財産分与によって土地の所有権が移転したことを証明する書類を用意します。
財産分与協議書がある場合は、この後お伝えする「登記原因証明情報に記載する主な事項」が記載されていれば、協議書を登記原因証明情報として提出できます。
一方、協議書を作成していない場合は、財産分与の内容と、それによって土地の所有権が移転したことがわかる書面を準備します。
登記原因証明情報として、以下の内容を記載しておきましょう。
【登記原因証明情報に記載する主な事項】
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法務局による「財産分与協議書」や「登記原因証明情報」の例もありますので、参考にしたい方は合わせてご覧ください。
【注意点】 財産分与による名義変更では、財産分与の協議が成立した日と登記原因の日付が異なる場合があります。 たとえば、協議離婚の届出前に財産分与の協議が成立していた場合、登記原因の日付は離婚届を提出した日となります。この場合は、離婚の記載がある戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）など、離婚したことを確認できる書類も必要です。 |
このように、財産分与による土地の名義変更では、財産分与の内容と所有権が移転した事実を確認できる書面を準備します。財産分与協議書がある場合は必要な事項が記載されているか確認し、協議書がない場合は必要な事項を記載した書面を作成しましょう。
4章 土地の名義変更を自分で進めるかは慎重に判断すべき
土地の名義変更は、自分で手続きすることも可能ですが、書類の収集や作成、申請後の不備への対応などに手間がかかるため、自分で進めるかは慎重に判断することが大切です。
特に、次のような負担が生じる可能性があります。
（1）必要な書類を集めるだけでも手間がかかる 書類によって取得先や取得方法が異なるほか、相続や財産分与などでは関係者から書類を集めなければならないケースもあります。 そのため、役所へ出向いたり、関係者に必要書類を依頼したりしながら、一つひとつ内容を確認する作業が必要です。 （2）書類に不備があると手戻りが発生する 補正の内容によっては、指定された期限までに追加書類を提出したり、法務局へ出向いて修正したりする必要があります。 特に、名義変更の原因によって必要な書類や記載内容が異なるため、「書類はそろえたつもりでも不備があった」ということも起こり得ます。 （3）手続きが複雑になるケースもある また、相続では法定相続人の確認や遺産分割協議なども必要になるため、書類の収集から申請までの負担が大きくなることがあります。 |
このように、土地の名義変更を自分で進める場合は、書類を集める時間だけでなく、内容を確認したり、不備があった場合に対応したりする負担も考えておく必要があります。
「自分でできそう」と思って始めても、途中で追加の書類が必要になったり、申請内容の修正が必要になったりすると、結果的に「最初から専門家に依頼しておけばよかった」と感じることにもなりかねません。
そのため、必要な時間や手間、手続きの複雑さを考えたうえで、自分で進めるのか、専門家に任せるのかを慎重に判断しましょう。
5章 自分で土地の名義変更ができるか判断する基準
ここまで、土地の名義変更に必要な書類や手続き上の負担についてお伝えしました。土地の名義変更を自分で進めるか判断するには、「必要書類を自分で集められるか」「申請書を正確に作成できるか」「手続きに必要な時間を確保できるか」の3点を基準に決めるとよいでしょう。
この3点に問題がなく、手続きの内容も比較的シンプルであれば、自分で名義変更を進めることを検討できます。
例えば、次のようなケースでは、必要書類や手続きの内容を確認しながら、自分で名義変更を進めることを検討してもよいでしょう。
- 相続人が自分一人
- 名義変更する土地の数が少なく、対象が明確
- 必要書類を集めたり、申請書を作成したりする時間を確保できる
- 法務局からの補正などにも対応できる
一方、次のようなケースでは、名義変更の手続きが煩雑になりやすく、自分で進める場合の負担が大きくなります。必要な書類を集めることや手続きそのものに少しでも「大変そう」と感じる場合は、無理に自分で進めず、司法書士などの専門家に依頼するようにしましょう。
◆相続人が多い、または戸籍の収集が複雑な場合 ◆売買や融資が関係する場合 ◆登記済権利証・登記識別情報を紛失している場合 ◆手間や時間、精神的な負担をできるだけ減らしたい場合 |
専門家に依頼すると費用はかかりますが、自分で手続きを進める場合にかかる時間や手間も含めて、自分にとってどちらが負担の少ない方法なのかを考えることが大切です。
「自分でできるか判断できない」という場合は、まず3つの基準に照らして、自分で必要書類を集め、正確に申請できるかを考えてみましょう。負担が大きいと感じる場合や、権利関係・書類が複雑な場合は、司法書士などの専門家へ依頼するとよいでしょう。
相続登記を専門家に依頼する場合の費用について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
6章 自分で土地の名義変更ができるか不安なら、一度グリーングループに相談して整理しよう
5章で紹介したように、土地の名義変更は、必要書類や手続きの内容を確認したうえで、自分で進めるか専門家に依頼するかを判断することが大切です。
とはいえ、「自分で手続きできそうだけど、書類を集めたり申請したりするのは大変そう」「自分のケースでは、どこまで自分で進めればよいかわからない」と感じた方もいるでしょう。
そのような場合は、いきなり依頼を決める必要はありません。まずグリーングループに相談して、自分のケースでは何が必要なのか、どこに手間や負担がかかりそうなのかを整理することから始めてみましょう。
グリーングループでは、初回無料相談を実施しています。土地の名義変更だけでなく、相続・贈与・財産分与など、名義変更の原因に応じた手続きや税金についても幅広く相談できます。
【グリーングループに相談して整理できること】 ・土地の名義変更だけでなく、その後の売却まで考えられる グリーングループでは、グループ内の不動産会社とも連携し、名義変更から土地の売却・現金化まで、一連の流れを見据えて相談できます。 ・複雑な相続や権利関係も確認できる ・名義変更だけでなく、税金も含めて検討できる |
このように、グリーングループでは、司法書士と税理士が連携し、名義変更の手続きだけでなく、税務面も含めて、自分のケースで何をすべきかを整理できます。
実際に、必要なところだけ専門家に依頼したケースや、複雑な相続手続きを専門家に任せたケースもあります。
実際にグリーングループに相談いただいたお客様の事例 |
◆自分で戸籍を集めた後、登記申請を依頼されたケース お母様の相続で、相続人が一人だったため、ご自身で戸籍などの必要書類を収集していたものの、その後の登記申請の進め方がわからず、専門家に相談したケースです。 グリーングループでは、収集済みの戸籍などを確認し、必要な書類を整えたうえで登記申請を行いました。 その結果、ご自身で集めた書類を活かしながら、約1ヶ月半で土地・建物と農地の相続登記を完了しました。 ◆この事例の詳細は、「単独相続だからこそ早く済ませたい。戸籍収集後の登記手続きを約1ヶ月半で完了させた相続登記事例」をご覧ください。 |
実際にグリーングループに相談いただいたお客様の事例 |
◆20名以上の相続人が関わる相続手続きをサポートしたケース 叔父様の相続で、相続人が総勢20名にのぼり、自力での戸籍収集や相続人の特定が難しいケースがありました。 グリーングループでは、組織力を活かして全国各地の役所から戸籍を収集し、集めた戸籍を確認しながら、相続人を特定します。その結果、厚さ3～5cmにも及ぶ戸籍を読み解き、20名の相続人を確定しました。 その後の手続きも含め、約1年数ヶ月かけて相続手続きを完了しました。 ◆この事例の詳細は、「相続人多すぎ！→ご兄弟3人に絞り込んだ遺産分割。未登記不動産、地目変更にも対応した事例」をご覧ください。 |
このように、土地の名義変更は、自分でできるところまで進めて一部を専門家に依頼することも、最初から専門家に相談して手続きを整理することもできます。
まず自分のケースでどこに手間がかかるのかを確認してから、進め方を決めてもよいでしょう。
「専門家に頼むほどかな？」と迷ったら、まずは一度ご相談ください |
「自分でできそうだけど、専門家に頼んだほうがいいのかな」と迷っているなら、まずは一度グリーングループにご相談ください。相談したうえで、自分で進めるのか、専門家に依頼するのかを決められます。 ここまでお伝えしたように、土地の名義変更は、自分で手続きを進めることもできます。一方で、必要な書類を集めたり、手続きの進め方を確認したりするには、時間や手間がかかります。だからこそ、「自分でやるか、費用をかけて専門家に任せるか」で迷う方もいるでしょう。 初回無料相談では、現在の状況を伺い、必要な手続きや書類を整理できます。相談したうえで、自分で進めるか、専門家に依頼するかを検討できます。 「まだ依頼すると決めたわけではない」「まずは自分でできるか確認したい」という段階でも構いません。専門家に頼むか迷っている方は、まず一度相談して、自分に合った進め方を考えてみましょう。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック |
最後に
今回は名義変更の必要書類について書きましたが、いかがでしたでしょうか？
この記事を読んで、書類集めがスムーズにいけば幸いです。
また、プロに頼むか自分でやるかの分水嶺となった方もいるかもしれません。
どちらにせよ、名義変更をする際、この記事がお役に立てばと思っています。
ここまでお読み頂き、ありがとうございました。
よくあるご質問
Q．土地の名義変更は自分でできますか？
A．土地の名義変更は自分で行うことができます。
特に専門家である司法書士に依頼することが決められてはいないからです。
ですが、司法書士に依頼せずに自分で全て行う場合は、それなりの時間と手間がかかることになるので、専門家に依頼するか自分で行うか検討しましょう。
Q．土地の名義変更は何が必要？
A．売買、贈与、相続など土地を手に入れた方法によって必要な書類が変わってきます。
相続による名義変更（相続登記）の場合は、
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 戸籍類一式
が必要となります。
相続登記の必要書類と取得先について詳しくは、以下の記事でご紹介しています。
【ケース別】相続登記の必要書類一覧と収集・作成のポイントを解説
Q．売買による不動産の名義変更を行う際の必要書類は何ですか？
A．不動産売買による名義変更を行う際の必要書類は、主に下記の通りです。
- 売買契約書
- 権利書
- 売主の印鑑証明書
- 買主の住民票
- 固定資産評価証明書
Q．不動産の相続の方法は？
A．不動産の相続手続きの中でも、「遺産分割による相続登記」の全体の流れを説明します。
（1）不動産について必要な情報を集める
（2）戸籍謄本等の必要書類を集める
（3）相続人全員で遺産分割協議を行う
（4）申請手続きに必要な書類を作成する
（5）法務局へ登記申請する
