相続した不動産の3年以内売却で税金が安くなる！2つの制度を解説

相続した不動産を「3年以内に売却」することで税金が安くなると聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、相続した不動産を「3年以内（または3年10ヶ月以内）」に売却することで税金が安くなる制度は2つあり、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

特例を活用すれば、売却後に納める税金（譲渡所得税など）を何百万円単位で節税できるケースもあります。

ただし、この「3年以内」という期間は思った以上に短くタイトなスケジュールであることに注意が必要です。計画的に相続手続きや売却の準備を進めなければ、せっかくの節税効果の恩恵を受けられずに終わってしまうかもしれません。

この記事では、3年以内の売却で使える2つの特例の詳細な要件について解説するとともに、事前に知っておかなければ損する注意点、手続きの全体像についても説明していきます。

相続した不動産にかかる税金を抑えるには、3年以内の特例要件を正しく把握し、他の選択肢を適切に検討するなど、相続発生直後からスケジュールを見据えた全体戦略を進めることが重要です。

なお、以下の動画では「費用や期限で見落としやすい点は？」といった、実務の秘伝ノウハウを、グリーンの代表・山田が動画でわかりやすく解説しています。こちらもご覧ください。

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相続した不動産を売却する手順については、下記の記事でも詳しく解説しています。

相続した不動産を売却する手順4STEPと使える控除制度・確認事項

1章　相続不動産を3年以内に売却すると税金が安くなる特例を使える

相続した不動産を売却する場合にかかる主な税金には3種類がありますが、このうち「売却益（譲渡所得）が出たときに払う譲渡所得税・住民税・復興特別所得税」は、3年以内に売却すると税金が安くなる特例を使うことができます。

相続した不動産を売却する場合にかかる主な3つの税金 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税：売却益（譲渡所得）が発生した場合にかかる税金 登録免許税：不動産の名義変更の登記にかかる税金 印紙税：売買契約書に収入印紙を貼って納税する税金

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税というのは、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）を「売却代金－（取得費＋売却費用）」で計算し、特別控除額を引いて「課税譲渡所得」を出した後、不動産を所有していた期間によって20.315%（長期所有の場合）または39.63％（短期所有の場合）の税率（※2037年までは復興特別所得税を含む）を掛けて計算します。

※譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点で「5年以下」か「5年超」かで判断されます。※相続した不動産を売却する場合は、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐため、所有期間は「相続してから」ではなく、亡くなった方が取得した日から数えます。

たとえば、特例・控除を一切考慮しない場合、亡くなった親が10年前に2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、売却費用が100万円だったときには、課税譲渡所得は900万円となり、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税＝900万円×税率20.315％＝約183万円となります。

相続した不動産を売る際は、「購入時より不動産の価値が上昇している」「故人がいくらで購入したか資料がなく、譲渡所得から差し引ける取得費が少なくなる（5%ルールが適用されてしまう）」などの理由で、譲渡所得税が高くなりがちです。

※5%ルールとは、不動産の取得費がわからない場合に、売却代金の5％を取得費として計算する税務上のルールです。このルールで取得費を設定すると、実際の購入額よりも安くなることが多く、払う税金が増えやすい特徴があります。

だからこそ、相続した不動産を「3年以内」に売却することで適用できる特例をうまく使うことで、税金を大幅に節約できる可能性が広がります。

2章　相続した不動産の3年以内売却で税金を安くできる特例はあるがハードルも高いので注意しよう

相続した不動産を3年以内に売却した場合に税金を安くできる特例は、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」の2つです。併用することはできず、どちらかを活用することになります。

【相続した不動産を3年以内に売却する場合に使える特例2つ】

特例の名称	概要・主な要件
取得費加算の特例 （正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）	相続税を支払った財産を一定期間内に売却したとき、支払った相続税の一部を売却時の「取得費」に上乗せして譲渡所得税を安くできる制度 主な要件は 相続税を支払っていること 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること
相続空き家の3,000万円特別控除の特例 （正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）	相続した古い実家などを売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円（その家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を差し引ける制度 主な要件は、 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（区分所有建物を除く） 亡くなる直前まで被相続人が1人で住んでいたこと（老人ホーム入居などの例外あり） 相続時から譲渡時まで、事業用や貸付用、居住用として使われていないこと 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

※主な要件を示していますが、実際には細かい要件が他にもあります。

ただし、「3年以内に売却すればいいのね」「その頃に動き出してまた調べればいいか」などと考えていると、直前になって適用要件を満たせず後悔する羽目になりかねません。

3年という期間は長く感じるかもしれませんが意外と短く、悠長に構えていると準備が間に合わない危険性もあるため注意しましょう。

たとえば、

というケースもありえます。

できるだけ早い段階で「特例を適用できる要件・期限」をしっかりチェックしておくことで、自分が特例を適用できるか判断できるだけでなく、「特例が使えないなら別の特例を使えないか」など代替案を検討することもできます。

大きな減税につながる制度を逃して後悔することを避けるには、まずは特例の要件・内容を正しく理解することが大切です。

このあと、3章では「取得費加算の特例」について、4章では「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」について解説していくので、今のうちにしっかり内容を理解しておきましょう。

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3章　相続不動産を3年以内に売却した時の特例(1)取得費加算の特例

取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）とは、相続税を支払った財産を一定期間内に売却したときに、支払った相続税の一部を売却時の「取得費」に上乗せして譲渡所得税を安くできる特例です。

参考：国税庁「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

不動産にかかる相続税は数百万円近くなることも多いので、利用できれば譲渡所得税を大幅に節税できる可能性があります。

適用要件や特例を利用したときの譲渡所得税の計算方法を詳しく解説していきます。

3-1　適用要件

取得費加算の特例は納税した相続税を不動産の取得費に加算できる制度なので、不動産を相続によって取得することや相続税を納税することが適用要件となっています。

具体的には、下記の要件をすべて満たすと取得費加算の特例を適用可能です。

取得費加算の特例の適用要件 相続もしくは遺贈によって財産を取得した 財産を取得した人物に相続税が発生した 相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに、その財産を売却した

なお、相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。つまり、取得費加算の特例を適用するには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート・措法39条」

3-2　計算方法

続いて、実際に取得費加算の特例を使用した場合の譲渡所得税の計算方法を解説します。特例を使わない場合と使う場合でどの程度税金に差が現れるか、実感できるはずです。

本記事では、下記の条件をもとに譲渡所得税を計算します。

まずは取得費加算の特例を適用しなかった場合の譲渡所得税を計算してみましょう。

続いて、取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得税を計算します。

上記の条件で取得費加算の特例を適用した場合、「767.9万円－609.45万円＝158.45万円」も譲渡所得税と住民税を節税可能です。

売却した不動産にかかった相続税が多ければ多いほど、不動産売却時にかかる税金を節税できます。

3-3　申告・利用方法

取得費加算の特例を適用して節税するためには、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行う譲渡所得税の確定申告の際に、この特例を利用するための必要書類を添えて申告する必要があります。

取得費加算の特例を適用する場合の、申告先や時期、必要書類は、下記をご確認ください。

申告する人	不動産を売却して利益が発生した人
申告先	住所地を管轄する税務署
申告時期	売却した翌年の2月16日から3月15日まで
必要書類	確定申告書第一表・第二表 確定申告書第三表 不動産の取得費用がわかる資料 不動産の売却代金がわかる資料 不動産の売却費用がわかる資料 本人確認書類 登記事項証明書 源泉徴収票 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】など）

申告方法の詳細については、国税庁「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

4章　相続不動産を3年以内に売却した時の特例(2)相続空き家の3,000万円特別控除の特例

相続空き家の3,000万円特別控除の特例（正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）とは、故人が住んでいた古い自宅などを相続後の一定期間内に売却した際に受けられる特例です。

特例を適用すれば、譲渡所得の金額から最大で3,000万円も控除されるので非常に節税効果が大きい特例といえるでしょう。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除の特例は適用要件が厳しく、すべての人が利用できるわけではありません。適用要件や計算方法を詳しく解説していきます。

この特例についてさらに詳細に解説した記事は、以下をご覧ください。

相続空き家の3,000万円特別控除の特例の適用要件・利用する方法

4-1　適用要件

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、「相続した空き家」と「売却時の状況」それぞれに適用要件が定められています。

すべての適用要件を満たさなければ、相続空き家の3,000万円特別控除の特例を適用できませんので注意が必要です。

【相続した空き家の適用要件】 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された建物（※区分所有建物＝分譲マンションなどを除く）およびその敷地であること 亡くなった方が亡くなる直前まで1人で暮らしていたこと（※一定の要件を満たして老人ホームなどに入居していた場合も対象）

【売却時の状況の適用要件】 売った人が、相続または遺贈によりその不動産を取得した相続人であること 相続開始から売却（または取壊し）までずっと、事業用・貸付用・居住用として使われていない（空き家であった）こと 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること 売却代金の合計額が1億円以下であること 親族などの特別な関係者以外の第三者に売却すること 売却時に「一定の耐震基準を満たしている」「建物を取り壊して更地で売却する」、または「売却後に買主側が（翌年2月15日までに）耐震改修もしくは取り壊しを行う」こと

画像引用：国税庁「No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

※上記は主な適用要件をまとめたものです。要件は非常に細かいため、国税庁「No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も併せてご確認ください。

なお、特例の控除上限額は原則最大3,000万円ですが、不動産を相続した相続人の数が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限額が2,000万円に減額される点にも注意が必要です。

そもそも本特例は、旧耐震基準で建てられた古い戸建てが相続後に空き家として放置される問題を解消するために作られた制度です。

そのため、1981年6月以降に建てられた比較的新しい物件や分譲マンション、相続後に他人に貸し出したり自分で住んだりした物件を相続した場合には、特例の対象外になる可能性が高いので気を付けましょう。

4-2　計算方法

相続空き家の3,000万円特別控除の特例を適用すれば、譲渡所得から3,000万円を控除して譲渡所得税や住民税を計算可能です。

下記の具体例で、相続空き家の3,000万円特別控除の特例の節税効果を見てみましょう。

上記の条件で、相続空き家の3,000万円特別控除の特例を適用した場合としなかった場合の譲渡所得税・住民税は下記の通りです。

【特例を適用しない場合】 譲渡所得：8,000万円－（4,000万円＋200万円）＝3,800万円 譲渡所得税・住民税：3,800万円×20.315%＝771万9,700円 【特例を適用した場合】 譲渡所得：8,000万円－（4,000万円＋200万円）－3,000万円＝800万円 譲渡所得税・住民税：800万円×20.315%＝162.52万円

上記の例では、特例を適用すれば約610万円もの節税が可能です。

4-3　申告・利用方法

相続空き家の3,000万円特別控除の特例を適用して節税するためには、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行う確定申告の際に、この特例を利用するための必要書類を添えて申告する必要があります。

売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」を用意するなど、準備が必要なので頭に入れておきましょう。

なお、相続空き家の3,000万円特別控除の特例を利用した結果として、譲渡所得が0円になり税金がかからなくなったとしても確定申告が必要なので、忘れずに申告してください。

相続空き家の3,000万円特別控除の特例の申告先や申告時期、必要書類は、下記の通りです。

申告する人	不動産を売却した人
申告先	住所地を管轄する税務署
申告時期	売却した翌年の2月16日から3月15日まで
必要書類	確定申告書第一表・第二表 確定申告書第三表 不動産の取得費用がわかる資料 不動産の売却代金がわかる資料 不動産の売却費用がわかる資料 本人確認書類 登記事項証明書 源泉徴収票 譲渡所得の内訳書 売却代金が1億円以下とわかる書類（売買契約書の写しなど） 耐震基準適合証明書（土地のみの売却では不要） 被相続人居住用家屋等確認書

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、適用要件の判断が難しいとともに、事前に自治体から確認書を取得する必要があるなど手続きや必要書類も複雑です。

ご自身での申告や書類準備が難しいと感じる場合は、不動産売却や相続に詳しい税理士への相談も検討するとよいでしょう。

5章　相続した不動産の売却・税金軽減のために知っておくべき注意点

3章・4章では「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」という2つの節税制度について詳しく解説しました。

どちらも便利な制度ですが、適用上の落とし穴や準備不足によるタイムリミットを見落としてしまうと、手元に残る資金に百万円単位の差がついてしまう可能性があります。

この章では、相続した不動産の売却時や税金軽減を目指す際に「知らなかった」では済まされない重大なリスクと注意点について解説します。

相続した不動産の売却・税金軽減のために知っておくべき注意点 取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除の特例は併用できない マンションの場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」は使えない 共有状態の不動産は売却が難しいため対策が必要 売却活動には時間がかかるため早く動かないと間に合わない 税金で損しないためには早期段階で全体戦略を構築することが重要

本章の結論として、各種特例の要件を満たし税金面で損をしないためには、売却難易度や期限を見据えた早めのスケジュール設計と全体戦略が不可欠となります。

思わぬ税金の負担増や「期限切れで特例が使えなかった」という失敗を回避するためにも、ご自身の状況と照らし合わせながら、一項目ずつしっかりと確認して読み進めてみてください。

5-1　取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除の特例は併用できない

3章で解説した「取得費加算の特例」と4章で解説した「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は併用できません。

そのため、相続した不動産売却時にかかる譲渡所得税をできるだけ節税したいのであれば、両者の特例を利用した場合の税金を計算し、どちらが得か選ばなければなりません。

一般的には「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」のほうが有利になるケースが多いでしょう。しかし高額な相続税を納めているケースでは「取得費加算の特例」を選んだほうが節税額が大きくなる可能性もあります。

実際にシミュレーションして、自分のケースではどちらが有利か計算してみるのがおすすめです。

譲渡所得税の申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日なので、申告期限内に判断するのが難しければ、相続や不動産売却に精通した税理士に相談するのが良いでしょう。

5-2　マンションの場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」は使えない

4章でも触れた通り、相続した不動産が分譲マンションなど区分所有建物の場合は、大きな節税効果がある「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」を利用できないので注意しましょう。

この特例は、旧耐震基準で建てられた戸建て住宅の空き家放置問題を解消するために設けられた制度であり、マンションは対象外と定められているためです。

マンションを相続した場合に検討すべきこと （１）3年以内の売却で使える空き家特例をあきらめて、居住用財産（マイホーム）を売った時の3,000万円特別控除が使えないか検討してみる 相続したマンションに引っ越して生活の拠点（自宅）として利用した後に売却する場合は、別の「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除（いわゆるマイホーム特例）」を適用できる可能性があります。 ただし、節税目的で一時的に住民票を移しただけの「形式的な居住」と判断されないよう、慎重な判断が必要です。 （２）持ち家のない子が相続する場合（小規模宅地等の特例・通称「家なき子特例」） 売却時の譲渡所得税ではなく「相続税」の節税対策となりますが、3年以上持ち家のない親族（子など）が相続することで「小規模宅地等の特例（家なき子特例）」を適用できる可能性があります。 これにより、マンションの敷地権（土地部分）の相続税評価額を最大80%減額できるため、相続税が発生するケースでは非常に重要な検討ポイントとなります。

参考：国税庁「No.3302　マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

このように、相続財産がマンションの場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えないことを念頭に置いたうえで、長いスパンで税金をいかに減らせるか戦略を立てることをおすすめします。

5-3　不動産を売却するために共有の解消・整理をする必要がある

相続が発生して遺産分割協議が終わっていない場合（または法定相続分で登記を行った場合）には、不動産は相続人全員で「共有」している状態になります。

しかし、共有状態のままでは売却手続きを進めることが困難であるため、実際に不動産を売却して税金の特例を活用するためには、あらかじめ共有の解消や整理を行っておく必要があります。

不動産を売却するために共有を解消・整理するための主な方法 方法1：共有者「全員」の合意のもとで売却する 不動産全体を売却するには、共有者全員の同意（売買契約書への署名・押印）が必要です。全員の意見が揃っていれば、一括で売却して売却代金をそれぞれの持分割合に応じて分けることができます。 方法2：遺産分割協議で「特定1人の単独所有」にしてから売却する 遺産分割協議において、相続人のうち1人が不動産を単独で取得する合意を形成します。名義を1人に集約することで、その後の査定・売出・契約手続きをスムーズに進められます。 方法3：「換価分割」を活用して売却代金を分ける 遺産分割協議書に「不動産を売却して現金で分ける（換価分割）」旨を明記する方法です。代表相続人を定めて売却手続きを一任し、売却後に得られた代金を事前に取り決めた割合で分配します。 換価分割については、基礎から詳しく解説した、以下の記事もご一読ください。 換価分割とは？メリット・デメリットと向いているケース・行う流れを解説

もしも共有者の誰かが売却に反対したり、遺産分割協議がうまくまとまらなかったり、認知症などで意思表示ができなかったりすると、売却活動を進められないので注意しましょう。

売却が遅れると、これまでに説明した「相続開始から3年以内（または3年10ヶ月以内）」の特例適用期限を過ぎてしまい、大幅な節税チャンスを逃すリスクが高まります。

売却をスムーズに進めるためには、早期段階で方針を話し合い、権利関係の整理に着手することが不可欠です。

5-4　売却活動には時間がかかるため早く動かないと間に合わない

今回説明した特例には「相続開始から3年10ヶ月以内に売却」や「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」という期限が設けられています。

一見すると「3年なんてまだ時間に十分な余裕があるな」と思われがちですが、実際の売却活動には意外と時間がかかる点に注意しなければなりません。

不動産の売却をスタートさせてから買主を見つけて実際に引き渡すまでには、数ヶ月から半年程度の期間がかかることが一般的です。さらに、以下のような「売りにくい不動産」の場合には、売却完了までに1年以上を要することも少なくありません。

相続不動産の売却に時間がかかる原因の例 旗竿地や解体費用がかかる古家付きなど、買い手を見つけるのが難しい物件である 不動産の築年数が古く管理状態も悪いため、購入者が見つからない 立地が良くないエリアに存在しており、そもそも需要がない 販売開始価格が相場よりも高く設定されており、購入希望者から敬遠されている 不動産会社の売却活動に問題があり、購入希望者の目に留まらない状況にある

詳しくは6章で解説しますが、相続不動産を3年以内に売却するには、相続財産調査→相続の方針決定→遺産分割→相続登記→不動産査定→売却活動開始→売買契約締結・引き渡し、という手続きを期間内にすべて終わらせる必要があります。

希望どおりの価格や条件で売却を進め、各種特例の期限内に確実に手続きを終えるためには、相続発生後できるだけ早い段階で売却活動へ着手することが重要です。

特例の期限に合わせようと焦って売却しようとすると、大幅な値引きを受け入れざるを得なくなるなど、希望価格で売ることが難しくなるリスクが生じるため注意しましょう。

さらに相続税の納税資金が足りない場合には、相続税申告期限の10ヶ月以内に売却を実現しなければならないという短期決戦となります。

この場合には非常にタイトなスケジュールの中で、遺産分割協議や相続登記、相続税の計算、売却活動を一気に済ませる必要がある点に注意しましょう。

【グリーングループ事例】売りにくい旗竿地をセット売却戦略で10ヶ月以内に売却成功

相続税の申告期限まで10ヶ月しかない中、高額な不動産評価額に対し預貯金が少なく、納税資金が不足するリスクを抱えていた事例です。 相続財産に含まれる自宅は公道から奥まった「旗竿地（はたざおち）」であり、古家が付いているため単独では買い手を見つけるのが非常に難しい物件でした。 司法書士と不動産担当者が初回面談から連携して売却と登記を並行して進める体制を構築し、売却困難な物件を優良物件とセットにする戦略で早期売却を実現するとともに、商業登記についても専門家が会社相続の手続きを代行しました。 申告期限内の売却による納税資金確保に加え、高難度な物件の資産価値最大化と、複雑な手続きのワンストップ完了により、ご依頼者様の精神的な重圧を大幅に解放することができました。 このような複雑な事案では専門家の連携が不可欠であり、相続の全工程をトータルでサポートできる体制が必要となります。 この事例の詳細：期限10ヶ月で資産6,000万円超の相続、納税資金不足と売却困難な不動産問題を一括解決した事例

5-5　税金で損しないためには早期段階で全体戦略を構築することが重要

相続した不動産の売却や税金軽減で損をしないためには、相続発生直後の早い段階で二次相続や将来の活用法まで見据えた「総合的な戦略」を立てておくことが重要です。

なぜなら、「どの特例を使うのか」「そもそも誰が不動産を引き継ぐべきなのか」など、全体を俯瞰したうえで「家族全体が最も得する選択肢はどれなのか」を考える必要があるからです。

目先の節税だけに囚われず、以下のような要素を早めに整理しておくことが不可欠です。

早期段階で全体戦略を構築する具体例 ・配偶者への名義集約や居住用特例の活用 将来的なマイホームとしての活用や売却時の特別控除の適用を見据え、特定の親族に名義を整理・集約する選択肢を検討する。 ・二次相続まで見据えた名義・権利の整理 今回の相続（一次相続）だけでなく、将来発生する次の相続（二次相続）での税負担まで考慮し、誰がどのように引き継ぐのが最も有利かを判断する。 ・家族信託などの権利保護・管理手法の検討 高齢の家族が所有者になる場合、認知症による資産凍結を防ぐために家族信託などの手続きを組み合わせて進める。

こうした戦略は、売却活動を始めてから検討したのでは特例の期限に間に合わなくなるおそれがあります。早期にあらゆる可能性やリスクを洗い出し、最適な方向性を見極めて手続きを進めることが、家族全体の税金を軽減し、スムーズな資産整理を実現するポイントとなります。

6章　相続した不動産を3年以内に売却する場合の流れ

前章までで解説した通り、相続した不動産を3年以内に売却して特例による節税を受けるためには、数々のハードルや注意点をクリアしなければなりません。「3年」という期限は一見長く思えますが、必要な手続きを順序立てて完了させるのは非常に大変です。

特例の期限内に確実に売却を完了させるための大まかな流れは、以下の通りです。

相続した不動産を3年以内に売却する場合の流れ 1.相続財産の調査・権利関係の確認 不動産の登記情報や名義、その他の遺産や債務の状況を正確に把握する 2.全体戦略の構築・方針決定 どの特例を適用するのが最も手残りが大きくなるのかなど、家族全体で得する戦略を立てる（★特例を利用する場合は、適用要件を満たせるかどうかの事前確認を綿密に行う） 3.遺産分割協議の実施・合意 相続人全員で「誰が不動産を取得するか」「売却して代金を分けるか（換価分割）」などを話し合い、協議書を作成する 4.相続登記（名義変更手続き） 法務局にて申請を行い、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する 5.不動産の査定・売却活動の開始 不動産会社に査定を依頼し、価格設定や媒介契約を結んで売り出しを開始する 6.売買契約の締結・物件の引き渡し（決済） 買主と売買契約を結び、残代金の受領と同時に物件を引き渡す 7.譲渡所得税の確定申告 売却した翌年の2月16日〜3月15日までに税務署へ申告し、特例の適用手続きを行う

これらすべてのステップをトラブルなく、かつ「3年以内」に終わらせる必要があり、途中で遺産分割の対立や買い手不足が発生すると、あっという間に期限が迫ってしまいます。スケジュールに余裕を持ち、早期から計画的に準備を進めることが極めて重要です。

7章　相続不動産の3年以内の売却・全体の税金を軽減したいなら早期に専門家に相談しよう

相続した不動産売却に3年以内にしか使えない税金の特例があったり、相続税の申告を10ヶ月以内に終わらせなければならなかったりと、相続手続きにおいては、気を付けなければならない厳格な期限があります。

さらに、自己判断で手続きや売却を進めてしまうと、より良い選択肢に気づけず、最終的に数百万円単位で損をしてしまう可能性があります。

自己判断で相続手続きや売却を進めた場合の失敗例 特例要件に適合していないのに進めてしまい、直前でどうしようもなくなる マンションでは「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が利用できないなどの要件を見落としたまま進めてしまうと、直前になって対象外であることに気付き、後悔する危険性があります。 マンションの場合は、同居していた配偶者が取得して「マイホーム特例」を使ったり、持ち家のない子が相続して「家なき子特例（小規模宅地等の特例）」を使ったりと、別の選択肢を早い段階で検討しておくのが賢明です。 換価分割などの手続きが遅れ、相続税申告・特例の適用期限に間に合わなくなる 不動産を売却して現金で分ける換価分割の場合、代表相続人を定めて適切な書類を作成しなければならない。準備が遅れることで期間内の売却が難しくなり、納税資金や特例の期限に間に合わなくなる 名義変更や権利保護のタイミングを逃してしまい、結果的に損してしまう 配偶者への名義集約や家族信託の活用など、3年以内に方向性を決めるべき「戦略的な名義変更」を行わなかったことで、将来使えるはずだった特例を逃したり、二次相続で税負担が増えたり、認知症による資産凍結のリスクを抱えたりする

「3年以内」という期限は一見ゆとりがあるように見えますが、最適な特例の選択、遺産分割の合意、実際の売却・引き渡しまでを完了させるには決して長い時間ではありません。

準備が遅れると「特例の期限に間に合わず税金が高くなる」「焦って相場より安く売却せざるを得なくなる」といった大きな損につながります。

早期の段階で専門家に相談し、適切な戦略のもとで手続きや売却を進めることこそが、失敗を防ぎ、手元に残る資産を最大化する鍵となります。

8章　相続不動産の3年以内売却・申告・税金軽減ならグリーングループがトータルにサポート

相続した不動産を3年以内に売却し、特例を活用して手元に残るお金を最大化するためには、単に「売却手続きができる」だけでなく、相続税の申告期限や税制特例の要件を踏まえてトータルにサポートできる専門家に早期から相談することが重要です。

グリーングループでは、司法書士・行政書士・税理士・不動産会社が一体となったワンストップ体制を整えており、3年以内の不動産売却・特例適用を目指す方に対して、以下の3つの強みでサポートを行います。

8-1　相続税申告と同時並行で進める「スピード売却サポート」

相続した不動産の売却で節税特例（取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除）を適用するためには、「3年以内（取得費加算は相続開始から3年10ヶ月以内、空き家控除は3年を経過する日の属する年の12月31日まで）」に売却を完了させる必要があります。

しかし、不動産の売却には査定や名義変更、契約手続きに加え、「買い手を見つけるまでの時間」が必要です。特に立地や形状などの条件で売りにくい物件の場合、買い手が見つかるまでに予想以上の期間を要するケースも少なくありません。

さらに、相続税の納税資金が足りないケースでは、売却の猶予は3年ではなく「相続開始から10ヶ月」という非常に短い申告期限内に売却完了・相続税計算・申告書類作成を済ませる必要があります。

グリーングループでは、グループ内の不動産会社と連携し、遺産分割協議の進行に合わせて不動産の名義変更を先行して進めるなど、相続税申告と同時並行での売却手続きが可能です。

買い手を探す期間や3年以内の特例適用、そして10ヶ月という申告期限をしっかり見据え、早期の現金化に向けたスピーディーな対応で納税の遅れや資金トラブルを防ぎます。

【グリーングループ事例】疎遠な親族間での協議を乗り越え、不動産売却と代償分割の併用で約7ヶ月で申告まで完了したケース

疎遠な兄弟間での遺産分割協議と、特殊な国債（弔慰金）の手続きにより協議が難航していた事例です。 当グループの税理士と連携し、不動産は売却して現金で分ける「換価分割」を進めつつ、預金は依頼者が取得して他相続人へ代償金を支払う「現物分割と代償分割の組み合わせ」を提案。 客観的で公平な方針を打ち立てることで双方の合意形成を図り、受任から約7ヶ月で不動産の処分・名義変更から相続税申告までのすべての手続きを完了させました。 この事例の詳細：馴染みのない「国債（弔慰金）」の手続きもサポートし、相続税申告を完了させた事例

8-2　豊富な実績に基づく特例適用可否の判断・相続税申告が可能

3年以内の売却で活用できる相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例は、適用要件や必要書類の判断が複雑であり、確実な知識が求められます。

当グループは、累計55,193件（2025年10月末現在）の相談実績と、年間442件（※2025年5月13日〜2026年5月12日の期間）に及ぶ相続税申告案件の手続きの実績を誇ります。数多くの事例で培ったノウハウと、税務署出身の税理士らによる厳格なチェックのもと、要件漏れを防ぎます。

さらに、不動産売却に関する税金だけでなく、その前提となる複雑な相続税申告までを含めたすべての工程を一括でお任せいただけます。税務調査リスクを最小限に抑えながら、スムーズかつ確実にお手続きを進めることが可能です。

【グリーングループ事例】将来の売却時にマイホーム特例を確実に使えるよう事前に家族信託を組んだケース

ご自身で作成した相続登記申請書のチェック相談をきっかけに、一人暮らしの親の認知症による将来の不動産凍結リスクを発見した事例です。 10年以上の経験を持つ家族信託のノウハウを活かして信託契約を組成すると同時に、グループ内の税理士法人と連携。 将来の売却時に譲渡所得の特例（マイホーム売却の特例）を活用できる仕組みを事前に組み込むことで、資産凍結の回避と将来の節税メリットの両立を実現しました。 この事例の詳細：申請書チェックの相談から、一人暮らしの母親が抱える将来の不動産売却リスクを回避した家族信託活用事例

8-3　「3年以内の売却で適用できる特例」以外の選択肢も含めたトータルな節税提案

必ずしも「3年以内に売却して特例を使うこと」だけが最適解とは限りません。不動産を所有し続けた方が相続税の評価額を抑えられるケースや、目先の節税にとらわれることで将来の二次相続（配偶者が亡くなった際の相続）で子どもたちの税負担が重くなるケースもあります。

たとえば、一時的な税負担軽減だけを優先して配偶者がすべてを相続し、3年以内に売却して特例を適用した場合、その後に発生する「二次相続（子どもへの相続）」の際に配偶者の固有財産が増えてしまい、子どもたちの相続税負担が跳ね上がってしまうケースがあります。

当グループでは、今回の売却特例による節税額と、将来の二次相続でかかる税額を総合的にシミュレーションして検討いたします。一次相続の段階で子どもへ一部資産を分配するなど、ご家族全体で見て最も手元にお金が残る選択肢をご提案します。

【グリーングループ事例】目先の税額軽減だけでなく、将来の二次相続までシミュレーションし円満な遺産分割を実現したケース

ご自宅不動産と預金の相続において、基礎控除額をわずかに超える判断が難しい状況でご相談いただいた事例です。 路線価による精密な財産評価を実施して申告漏れリスクを回避した上で、将来発生する「二次相続」の税負担まで税理士がシミュレーションしました。 配偶者の税額軽減を使えば今回の相続税を軽減できる一方で、あえて配偶者が財産を取得せず子どもへ分配する案をご提案し、ご家族全体で将来支払う税金を抑える最適な選択を実現しました。 この事例の詳細：基礎控除額をわずかに超過。税理士との連携で、税務調査リスクを回避し円満な相続を実現した事例

3年以内の不動産売却や相続税の特例・申告の不安は、 税理士・不動産会社・司法書士が連携するグリーングループへご相談ください 10ヶ月以内の相続税申告や、3年以内での不動産売却による所得税軽減の特例適用には、特例の複雑な要件チェック、さらには将来の税負担まで考慮した緻密な計画が不可欠です。 当グループでは司法書士・行政書士・税理士、そして不動産会社までが同じチームとして連携し、相続手続き・税務・売却の専門的な視点から、お客様にとって最も手元にお金が残る最適なプランを実現します。 確実な特例適用や相続税申告は、判断の遅れや選択のミスが大きな税負担に繋がりかねません。 自己判断での売却や手続きはリスクを伴うため、将来の安心まで見据えた総合的なシミュレーションを行いたい方は、ぜひ一度グリーングループにご相談ください（初回相談は90分無料）。 電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック メールでじっくり聞きたい方はこちらをクリック LINEで聞きたい方はこちらをクリック ※平日9時〜20時 / 土日祝9時〜18時まで営業。年末年始以外は営業しております。

まとめ

相続した不動産を3年以内で売却した場合、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除の特例を適用できる場合があります。

なお、相続空き家の3,000万円特別控除の方が節税効果が高くなるケースが多いですが、適用要件が厳しくすべての売却で適用できるわけではありません。

また、取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除の特例は併用できないので、どちらの方が節税効果が高いか事前にシミュレーションしておきましょう。

グリーングループでは、司法書士・行政書士・税理士の3士業と不動産会社が連携し、相続手続きと税務の両面からトータルサポートが可能です。ただ手続きをするだけでなく、その後の生活や税金、家族関係まで責任を持ってご提案いたします。

ご自身での特例可否の判断や、税金シミュレーションなどが難しい場合、他の選択肢がないかなど知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。初回相談は90分無料です。