親から子へ家の名義変更する方法は2つ！税負担や手続きの違いを解説

「高齢になった親から元気なうちに家を譲りたいと言われた。親から子に名義変更をするのって大変なのかな…」

家の名義変更は意外と簡単にできるのではないかと思い、調べているところではないでしょうか？

親から子への家の名義変更には、下記の3つの方法があります。家族間での売買は特殊なケースなので、実質的には「生前贈与」か「相続」の2択になります。

※元気なうちに不動産を預ける「家族信託」という方法もありますが、こちらは、相続の際の基礎控除を利用するという「相続」よりの特殊な仕組みとなります。

家の名義変更は確かに自分でも進められますが、税金や登記のルールを知らなかったからといって、やり直しや無効にはできません。

生前贈与で進めようと考えた結果、税負担が大きくなった事例もあります。

【事例】 インターネットで調べた情報を見て「生前のうちに名義を変えておこう」と思い、親から子へ1,000万円の実家（土地と建物）を生前贈与しました。 「生前に渡したほうが手続きも楽で、贈与税も無料になる」という表面的な情報だけで動いてしまい、贈与税を0円にするには「相続時精算課税制度」を選んで税務署に届け出る必要があることを知りませんでした。 届出をしなかったため通常の「暦年課税」となり、贈与税が約177万円かかってしまいました。 さらに、贈与で不動産を受け取ると、不動産取得税（約20万円）と登録免許税（約20万円）がかかることも知りませんでした。相続であれば約4万円で済んだはずの税金が、贈与にしたことで合計約217万円にまで膨らんでしまいました。

※贈与税額は、親や祖父母から18歳以上の子・孫への贈与の場合です。兄弟姉妹や子の配偶者など、それ以外の人への贈与では約231万円になります。金額はいずれも評価額を1,000万円とした概算です。

家の場合は資産の価値が高いので、誤った判断をすると、想像以上の税負担が重くのしかかります。

本記事では、親から子に家の名義変更をする方法や税負担のシミュレーション、注意点をまとめて解説します。

名義変更の手続きは一度完了すると、原則としてやり直しができません。後悔しないように進めるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1章　親から子への家の名義変更は「生前贈与」か「相続」の2択

親から子への家の名義変更は、生前贈与か相続が現実的な選択肢になります。

家族間売買もありますが、非常に稀な方法なので、ここでは生前贈与と相続の概要についてご紹介します。

家の名義を変更する方法	概要
生前贈与	財産を持っている人が生きている間に自分の意思で子供や孫などに原則無償で譲ること 贈与による家の名義変更（不動産の所有権移転登記）をする
相続	財産を持っている人が亡くなった後に配偶者や子供などの相続人が引き継ぐこと 相続登記をして名義変更をする

それぞれどのような方法なのか、簡単に把握しておきましょう。

1-1　生前贈与｜亡くなる前に家の名義変更をする

生前贈与とは、財産を持っている人が生きている間に自分の意思で子供や孫などに原則無償で譲ることです。下記のようなケースは、生前贈与に該当します。

【生前贈与の例】 親が所有する自宅を子供に譲る 土地の全部または一部を子供や孫に譲る 賃貸アパートやマンションを子供に譲る

生前贈与は「子供に家を託す」「子供に土地を譲る」など贈与者の意思だけで成立するものではありません。双方の合意と、財産に応じた手続きが必要です。

例えば、不動産を生前贈与する場合は、下記のような手続きをします。

生前贈与の概要
必要な主な書類	登記原因証明情報（贈与契約書など） 贈与者の登記識別情報または登記済証 贈与者の印鑑証明書 受贈者の住所証明情報（住民票の写しなど） 固定資産評価額が分かる書類 委任状（代理人が申請する場合）
主な手続きの流れ	贈与する不動産や持分を確認する 贈与者と受贈者で贈与契約書を作成する 必要書類と登記申請書を準備する 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する 登録免許税を納付する
納付する税金	贈与税：基礎控除後の課税価格に応じて10～55％の税率が適用される 登録免許税：固定資産税評価額の2％ 不動産取得税：固定資産税評価額×税率※

※令和9年3月31日まで軽減税率が設けられている等の事情があるため都度確認をしてください
参考：国税庁「登録免許税の税額表」
参考：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

生前贈与は、贈与する不動産や持分、贈与日などを決めて、贈与をする側と受け取る側の合意内容を記載した贈与契約書を作成します。

その後に、贈与による家の名義変更（不動産の所有権移転登記）をするための書類を作成して、法務局に申請する手順で進めます。

また、生前贈与をすると贈与税や登録免許税、不動産取得税がかかる点にも注意が必要です。贈与税は相続税評価額、登録免許税と不動産取得税は原則として固定資産税評価額を基に計算されるため、不動産の評価額が高いほど税負担も大きくなる傾向があります。

1-2　相続｜亡くなってから家の名義変更をする

相続とは、財産を持っている人が亡くなった後、その人の財産や権利を配偶者や子供などの相続人が引き継ぐことです。下記のようなケースは、相続に該当します。

【相続の例】 亡くなった親が所有していた自宅を子供が引き継ぐ 亡くなった祖父母の土地を父が引き継ぐ 亡くなった親が経営していた賃貸アパートやマンションを相続人が引き継ぐ

相続では遺言がない限り、誰がどの財産を引き継ぐのかを話し合って決めた後に相続登記を行う必要があります。相続登記が完了すると、家の名義を亡くなった親から子に変更できます。

相続の概要
必要な主な書類 （遺言書がない場合）	被相続人の戸籍謄本（戸籍事項証明書） 被相続人の除籍謄本 被相続人の改製原戸籍 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 法定相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） 法定相続人全員の印鑑証明書 相続対象不動産の固定資産課税明細書 相続する人の住民票 遺産分割協議書 登記申請書 委任状（代理人が申請する場合）
主な手続きの流れ （遺言書がない場合）	相続する不動産の情報を集める 戸籍謄本を収集して全相続人を明確にする 相続人全員で遺産分割協議をする 相続手続きに必要な書類をまとめる 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する 登録免許税を納付する
納付する税金	相続税：相続する財産、使える控除により異なる 登録免許税：固定資産税評価額×0.4％ 不動産取得税：非課税

※ご家族の状況によって上記以外にも必要な書類が出てくる場合があります
参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

不動産を相続すると、相続登記の際に登録免許税がかかります。

また、預貯金や不動産などを含む遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税が発生する可能性があります。相続税は、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などの控除、特例を使うことで、負担を抑えられる場合があります。

▼不動産を相続するときの手続き方法は、下記の記事で詳しく解説しています

不動産相続手続き完全ブック｜専門家が2万字で徹底解説

2章　親から子に家の名義変更をするときは基本的に相続一択

親から子に家の名義変更をするときは、節税の観点からは、相続一択になります。

※元気なうちに不動産の管理を任せたい場合には家族信託を検討しましょう。
ご実家の家族信託はグリーン司法書士法人にお任せください

なぜなら、生前贈与は税負担が大きく、手元の資金を擦り減らして家を譲ることになってしまうからです。

「3章　親から子に家の名義変更をするときの生前贈与・相続のシミュレーション」で詳しく解説しますが、実際に5,000万円の家の名義変更では、2,000万円以上も税負担に差が生まれることもあるのです。

※あくまでも一例です

生前贈与と相続の特徴を踏まえて、なぜ相続を選択したほうがいいのか確認してみましょう。

2-1.生前贈与は手続きが比較的簡単だけど税負担が大きい

生前贈与は手続きが比較的簡単にできるものの、税負担が大きいという特徴があります。

生前贈与では「長男に家を譲りたい」など、財産を所有している人の意思を反映できます。そのため、誰が家を引き継ぐのかで揉めにくく、スムーズに親から子に名義変更できるでしょう。

「税負担よりも将来相続争いが起こることを見越して、誰に引き継ぐのかしっかりと意思表示したい」という限定的なケースでは生前贈与が有効です。

一方で、生前贈与は相続と比較すると重い税負担がのしかかります。

冒頭でもお伝えしたとおり、安易に生前贈与を選択した結果、子供には重い税負担がのしかかり、家の名義変更はできたものの手元の現金が減っていくケースもあります。

だからこそ、特別な理由がない限りは、生前贈与を選択しないほうが、手元の財産を残しつつ家の名義を親から子に変更できます。

2-2.相続だと手続きに手間はかかるものの税負担を抑えられる

相続の場合は生前贈与とは逆で、手続きに一定の手間はかかるものの税負担を抑えられます。

「1章　親から子への家の名義変更は「生前贈与」か「相続」の2択」でも触れたように、相続は「誰が何をどれくらい引き継ぐのか」を話し合って決める必要があります。

例えば「長男が家を引き継ぐ」ですぐに他の兄弟が納得できればいいのですが、

などとなると、話し合いや調整に時間と手間がかかります。ただし、相続の場合は、相続に特化した専門家と一緒に進めれば、このデメリットをカバーすることが可能です。

複雑な手続きや話し合いなども専門家を交えることで、解決策が見出せてスムーズに進められるようになります。

また、相続は生前贈与と比較して、下記のような強力な特例、控除を使用できます。

相続税の控除・特例例	概要
基礎控除	遺産総額から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を控除できる
小規模宅地等の特例	一定の要件を満たす宅地について、土地の相続税評価額を最大80％減額できる
債務控除	亡くなった人が残した借入金や未払金などを、相続税の計算で遺産総額から差し引ける

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
参考：国税庁「相続財産から控除できる債務」
参考：国税庁「相続税の計算」

例えば、相続財産が8,000万円、住宅ローン残高が2,000万円の場合は、8,000万円－2,000万円で相続税の対象となる金額を6,000万円まで抑えられます（団信加入を除く）。

このような特例、控除が使えるように相続すれば、登録免許税や不動産取得税だけでなく、相続税も大幅に抑えられる可能性があるのです。

家を親から子に引き継ぐときには「できるだけ子に負担をかけたくない」というのが、親の気持ちだと思います。それが実現できるのは、相続での名義変更だと言えるでしょう。

3章　親から子に家の名義変更をするときの生前贈与・相続のシミュレーション

生前贈与と相続の特徴が分かったところで、相続を選択するとどれくらい税負担を軽減できるのかシミュレーションを見てみましょう。

あくまでも一例ではありますが、生前贈与と相続では税負担が大きく変わります。知らずに手続きを進めてしまい、後悔しないためにもぜひ参考にしてみてください。

3-1　5,000万円の場合

まずは、土地建物で合計5,000万円の家の名義変更をするときの税金をシミュレーションしてみます。

【前提条件】 不動産の相続税評価額：2,000万円 建物の固定資産税評価額：3,000万円 父から18歳以上の長男へ引き継ぐ 相続人は長男1人 他の財産や債務はない 生前贈与には暦年課税を適用 登録免許税・不動産取得税の計算でも、上記の評価額を使用 小規模宅地等の特例などは適用しない（基礎控除は使用）

この条件では、生前贈与と相続で2,000万円以上の税負担の差が生じます。

※2026年9月30日時点での計算例となります。

生前贈与に相続時精算課税を適用できる場合は、年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を使い、その年の贈与税を478万円まで抑えられます。

ただし、相続時精算課税は、贈与者が亡くなったときに原則として贈与財産を相続税の計算へ加えて精算する制度です。478万円が最終的な税負担とは限りません。

【相続時精算課税とは】 親や祖父母から子・孫への生前贈与をするときに贈与時の税負担を抑え、贈与者が亡くなったときに相続税として精算する制度。 年間110万円の基礎控除と、累計2,500万円の特別控除を利用できる。特別控除を利用した金額は、贈与者が亡くなったときに相続財産へ加算して相続税を計算する。

参考：国税庁「参考 相続時精算課税制度のあらまし」

3-2　6,000万円の場合

続いて、土地建物で合計6,000万円の家の名義変更をするときの税金をシミュレーションしてみます。

【前提条件】 土地の相続税評価額：2,400万円 建物の固定資産税評価額：3,600万円 登録免許税・不動産取得税の計算でも、上記の評価額を使用 父から18歳以上の長男へ引き継ぐ 相続人は長男1人 ほかの財産や債務はない 生前贈与には暦年課税を適用 小規模宅地等の特例などは適用しない（基礎控除は使用）

このケースでも生前贈与と相続では、2,000万円以上の差が生まれます。

※あくまでも一例です

また、相続の場合は、小規模宅地等の特例が適用できると、土地の相続税評価額を最大80％減額できます。

土地の評価額は2,400万円から480万円に下がるため、相続税は310万円から48万円まで減少します。登録免許税24万円を含めた税負担は、合計72万円です。

このように、相続では特例が活用できれば、より税負担を抑えられるようになります。

3-3　7,000万円の場合

最後に、土地建物で合計7,000万円の家の名義変更をするときの税金をシミュレーションしてみます。

【前提条件】 土地の相続税評価額：2,800万円 建物の固定資産税評価額：4,200万円 登録免許税・不動産取得税の計算でも、上記の評価額を使用 父から18歳以上の長男へ引き継ぐ 相続人は長男1人 ほかの財産や債務はない 生前贈与には暦年課税を適用 小規模宅地等の特例などは適用しない（基礎控除は使用）

このケースでは生前贈与と相続で、3,000万円近くの差が生まれます。

※あくまでも一例です

このように、評価額の高い家ほど、生前贈与と相続でかかる税金の差も大きくなる傾向があります。

「今保有している家をどのように引き継げばいいのか」と悩んでいる方は、一度専門家と一緒にシミュレーションをしてみませんか？

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と実績が豊富で、さまざまなご家族のお悩みを解決してきました。

家の名義変更は単に名前を変えるのではなく、大切な資産を動かす行為になります。だからこそ、安易な判断をして後悔しないように、今のお悩みをお気軽にお聞かせください。

電話で気軽に聞きたい方はこちらをクリック
メールでじっくり聞きたい方はこちらをクリック
LINEで聞きたい方はこちらをクリック
※平日9時〜20時 / 土日祝9時〜18時まで営業。年末年始以外は営業しております。

4章　家の名義変更は単なる事務作業ではない！数千万円の資産と重い税務責任を親から子へ動かす行為

家の名義変更は単なる事務手続きではなく、大切な資産と税負担を動かす非常に重要な行為です。

などと法務局に申し出ても、法律や制度を知らなかったという理由は「正当な理由」にはならず、やり直しをすることは困難です。

実際に自己判断で名義変更の手続きを進めてしまい、大きな税負担を背負った事例もあります。

【事例】 インターネットで調べた情報を見て「生前のうちに名義を変えておこう」と思い、親から子へ1,000万円の実家（土地と建物）を生前贈与しました。 「生前に渡したほうが手続きも楽で、贈与税も無料になる」という表面的な情報だけで動いてしまい、贈与税を0円にするには「相続時精算課税制度」を選んで税務署に届け出る必要があることを知りませんでした。 届出をしなかったため通常の「暦年課税」となり、贈与税が約177万円かかってしまいました。 さらに、贈与で不動産を受け取ると、不動産取得税（約20万円）と登録免許税（約20万円）がかかることも知りませんでした。相続であれば約4万円で済んだはずの税金が、贈与にしたことで合計約217万円にまで膨らんでしまいました。

※贈与税額は、親や祖父母から18歳以上の子・孫への贈与の場合です。兄弟姉妹や子の配偶者など、それ以外の人への贈与では約231万円になります。金額はいずれも評価額を1,000万円とした概算です。

だからこそ、親から子への名義変更は安易に進めるのではなく「どのようなタイミングで誰が引き継ぐのか」をしっかりと検討して、手残りを増やす視点が非常に重要になります。

5章　手残りを最大化する名義変更の手続きはグリーングループと一緒に進めませんか？

自己判断で進めて後悔しないためにも、相続に特化した専門家集団であるグリーングループと手残りを最大化するシミュレーションをしてみませんか？

グリーングループは相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しており、各専門家の知見を使いながらスピード感のある対応ができる体制が整っています。

ご家族の状況を確認しながら相続税のシミュレーションを行い、誰がどのタイミングで家を引き継ぐことが最適なのかを提案できます。

実際に下記のような複雑なケースでも、専門家が入ることでトラブルを避けながら家の名義変更を完了できます。

兄弟のなかの2人に財産を集中させたい意向がある事例

父が亡くなり財産を調べてみると、3つの法務局管轄にまたがって不動産があり、さらに多数の金融機関に資産があることが分かりました。相続人はご依頼者様を含むご兄弟3名でした。 兄弟のなかの2人に財産を集中させたい意向があり、別の専門家からは相続しない兄弟が遺産分割協議の中で「財産を取得しない」という形にする案が提示されていたそうです。 これだけでは不安が残ると感じていました。そこで、グリーングループにご相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 最大の懸念事項であったご兄弟間の相続放棄を円満に解決できた 3管轄にまたがる不動産と多数の金融機関口座に関する複雑な相続手続きを、ご依頼から約5ヶ月で完了できた 相続は単に手続きをするだけではないからこそ、ご家族が納得できる形で大切な資産を残せるように調整することが非常に大切です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 複数地域の不動産と多数の金融資産。一部兄弟の相続放棄も含め、相続手続きを完了させた事例

親から子に家の名義変更を検討するときは、ご家族の資産についてしっかりと考えるいい機会です。

何となく名義変更をして「重い税負担がのしかかる」「家族の関係に亀裂が入る」とならないためにも、ご家族にとって最適な経路を一緒にシミュレーションしてみましょう。

まとめ

本記事では、親から子に家の名義変更をするときの方法や注意点をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇親から子への家の名義変更の方法は次の2つ

• 生前贈与：財産を持っている人が生きている間に自分の意思で子供や孫などに原則無償で譲ること
• 相続：財産を持っている人が亡くなった後に配偶者や子供などの相続人が引き継ぐこと

〇親から子に家の名義変更をするときは、節税の観点からは相続一択

• 生前贈与：手続きは比較的簡単だけど税負担が大きい
• 相続：手続きに手間はかかるものの税負担を抑えられる
• 家族信託：元気なうちに渡したい理由がある

〇名義変更は単なる事務作業ではなく数千万円の資産と重い税務責任を動かす行為なので、自己判断ではなく専門家の力を借りる

家の名義変更を安易に進めると、想像以上の税負担に苦しめられることになります。子供に重い負担を残さないためにも、家の名義変更をする前に専門家と一緒にシミュレーションをしてみましょう。