【未登記建物を相続】登記しないリスクや進め方4step

「実家の敷地内に父がDIYで建てた小屋がある…あれはどうやって相続登記するんだろう」
「大昔からある物置や離れが、なぜか登記簿上に載っていない」

相続手続きを進めようとして、初めて未登記建物（みとうきたてもの）であることに気づき、どうすればよいか分からずに立ち止まってしまうご家庭は非常に多いです。

未登記建物とは、建物は実際に存在しているものの、法務局の登記簿に建物の情報が登記されていない建物のことです。

登記をしないで放置するとペナルティを課せられる可能性があるので、下記のステップで期限内に登記する必要があります。

しかし、今まで未登記だったということは、その分手続きが複雑化している可能性が高いです。とりあえず自分で進めようとしても下記のような点でつまずき、前に進めなくなるケースが多いのです。

【未登記建物の登記手続きが複雑化している例】 少し調べるだけでは誰が最初の所有者だったのか紐解けない 数次相続（最初に発生した相続の手続きが終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が発生している状態）が発生しており、誰が相続人なのか分からない 他にも未登記建物があるのか把握できていない

未登記建物は通常の登記と進め方も異なるので、各領域の専門家と一緒に確実に進めることが大切です。

そこでこの記事では、未登記建物の概要や放置する危険性、登記するステップを分かりやすく解説します。

未登記建物かもしれないと少しでも不安や疑いがある場合は、この記事を参考にして正しい対処を検討しましょう。

1章　未登記建物とは

冒頭でも触れたように、未登記建物とは建物は実際に存在しているものの、法務局の登記簿に建物の情報が登記されていない建物のことです。

例えば、父が亡くなり実家の裏にある車庫を相続したとしましょう。

車庫の名義を父から自分に変えようとしたところ、登記事項証明書を請求して、該当する登記がないと言われてしまいました。

こうして「未登記建物だったんだ」と判明するケースが多いです。

未登記建物は「どのような建物を誰が所有しているのか」を示す登記事項証明書がないので、下記のような手続きができません。

【未登記建物ではできないことの例】 不動産の売却や譲渡 買主が住宅ローンを組めない（抵当権が設定できない） 第三者に対して法的所有権を主張できない 所有者が不動産を担保にローンを組めない（抵当権が設定できない）

だからこそ、未登記建物だと分かったらそのまま放置しないで、すぐに

という2段階に分けて登記する必要があります。

「不動産を相続したんだけど未登記建物の気がする」
「法務局で未登記建物だと言われた」

など、未登記建物の可能性が少しでもある場合は、まずは相続に特化した専門家集団であるグリーングループに今の状況をお話しください。

必要な調査をスムーズに実施して、トラブルなく手続きを進めます。

2章　未登記建物を相続した場合は「所有権を取得した日から1ヶ月以内」に建物の表題登記を申請する義務がある

未登記建物を相続した場合は、所有権を取得した日から1ヶ月以内に建物の表題登記を申請する義務があります。

建物の表題登記とは「どこに・どのような建物が存在しているのか」を登記簿に初めて登録する手続きのことです。この義務を怠ると、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。

【建物の表題登記の申請】 第47条 1.新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。 2.区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

出典：e-Gov「不動産登記法」

例えば、父が30年前に一戸建てを建てました。しかし、父は建物の表題登記をしないまま住み続けていました。その後、父が亡くなり、遺産分割によって長男がその建物を取得しました。

長男は実家を新築した人ではありませんが、表題登記がない既存建物の所有権を取得した人に該当します。

この場合は、原則として所有権を取得した日から1ヶ月以内に建物表題登記を申請する義務があるのです。

「相続した建物に表題登記がないけれど、とりあえず放置しよう」は許されないので注意しましょう。

※なお、所有権保存登記（誰が所有しているのか）については、義務ではありません。しかし、これを機に登録を済ませることをおすすめします。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

▼相続登記の期限については、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

【相続登記義務化】期限はいつまで？過ぎたときの対処法

3章　未登記建物かどうかを確認する方法

相続した建物が未登記建物かを確認するには、

というステップで進めます。まずは、役所から毎年届く固定資産税納税通知書を確認しましょう。

不動産の所有者は登記の有無に関わらず、固定資産税を納める必要があります。未登記建物であっても固定資産税納税通知書が届きます。

市区町村により固定資産税納税通知書のフォーマットは異なりますが、同封されている「課税明細書」の家屋番号欄を確認してみてください。

下記のような状態であれば、未登記建物の可能性があります。

【家屋番号欄の確認方法】 空欄 未登記 役所が管理用に割り振った仮の番号 になっている場合は未登記建物の可能性がある

固定資産税納税通知書を確認して「未登記建物かもしれない」と分かったら、法務局でその住所地（所在地）の登記事項証明書の発行を請求しましょう。

「該当する登記簿が存在しない」ことを確認することで初めて、未登記建物だと確定します。未登記建物だと分かったら放置しないで、登記する手続きを行いましょう。

【固定資産税納税通知書では確認できない未登記建物が見つかる可能性がある】 評価額が低く非課税となっている古い小屋・物置などは、固定資産税納税通知書では確認できないケースがあります。 漏れたまま相続手続きを進めると、相続人全員で遺産分割協議を最初からやり直すなどのトラブルに発展します。 より網羅的に調べるには専門家に相談をして名寄帳（なよせちょう）で確認する、現地の状況を調査するなどをして漏れなく探すことが大切です。

4章　未登記建物を相続した場合の登記手続き

ここでは、未登記建物を登記する手順をご紹介します。

未登記建物は物理的調査（土地家屋調査士）と権利設定（司法書士）の2段階で進める必要があります。

未登記建物の登記手続きのステップ	担当専門家
ステップ1 原始取得者を特定する	司法書士
ステップ2 遺産分割協議で未登記建物を相続する人を決める	司法書士
ステップ3 建物表題登記をする	土地家屋調査士
ステップ4 所有権保存登記をする	司法書士

どのタイミングで誰が何をするのか、全体像を把握しておきましょう。

4-1　ステップ1：原始取得者を特定する

まずは、未登記建物の原始取得者を特定します。原始取得者とは、建物を新築して、その建物の所有権を最初に取得した人のことです。

例えば、父が50年前に家を新築していたとしましょう。その後、父が亡くなり、子供がその建物を相続した場合、この家の原始取得者は父になります。

未登記建物には、権利を示す登記事項証明書が存在しません。

そのため「そもそも誰が建てた建物で、どのような経緯を経て現在の相続人に権利が渡ったのか」という根拠を示すために、原始取得者を特定する必要があるのです。

原始取得者が分からないと表題登記の申請が認められず、その後の所有権保存登記や相続登記もできなくなるのでこの段階で明確にしておきましょう。

原始取得者を特定するには、主に下記の書類を遡って調査をしていきます。

書類の種類	主な書類
建築当時の書類	建築確認申請書 検査済証 工事請負契約書 建築費用の領収書など →誰が施主（建築主）として資金を拠出したかを示す直接的な証拠になる
役所の課税資料	固定資産税課税明細書 名寄帳 未登記家屋補充課税台帳など →新築当時、誰を所有者とみなして固定資産税の課税を開始したかの履歴を調べる

このときに、未登記建物が長年放置されており、数次相続（最初に発生した相続の手続きが終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が発生している状態）が発生していると、誰が原始取得者なのかを探ることが難しくなります。

明治・大正・昭和の古い手書き戸籍まで遡って相続人を特定し、未登記建物がどのような経路を辿ったのかを解き明かす必要があります。

こうなると、自力で原始取得者を特定することは非常に難しいので、司法書士などの専門家に相談して一緒に進めるようにしましょう。

4-2　ステップ2：遺産分割協議で未登記建物を相続する人を決める

続いて、相続人全員で遺産分割協議を行い、未登記建物を相続する人を決めます。

【遺産分割協議とは】 遺言書がなく相続人が複数いる場合に、相続人全員で誰がどの財産を相続するのかを決めること

未登記建物の遺産分割協議で注意したい点は、下記の2つです。

未登記建物の遺産分割協議で注意したいポイント
未登記建物を漏れなく洗い出す	未登記建物が漏れている場合は遺産分割協議のやり直しになる可能性があるので、遺産分割協議前にしっかりと洗い出す
物件を正確に特定して記載する	未登記建物には家屋番号がないので、正確に記載しないと法務局で通らない可能性がある 所在地・種類・構造・床面積を正確に書き起こして協議書に記載する

とくに、注意したいのは、未登記建物を漏れなく洗い出すことです。

未登記建物には家屋番号がないため、固定資産税課税明細書や名寄帳に記載されている「所在地・種類・構造・床面積」などを正確に書き起こして、遺産分割協議書に記載します。

例えば、老朽化した小屋や物置が崩れ、隣家や車を破損させたり、通行人にケガをさせたりした場合は、所有者が多額の損害賠償責任を問われます。

なお、実務上は建物表題登記を先に完了させ、付番された「家屋番号」を含めて遺産分割協議書に記載した方が法務局での手続きがスムーズになるケースも多いです。

「知らない間に未登記建物を相続していた」とならないように、専門家に相談しながらしっかりと洗い出すようにしましょう。

▼遺産分割協議で作成する遺産分割協議書のひな形は下記の記事で公開しています。ぜひ参考にしてみてください。

遺産分割協議書とは｜ケース別に使える雛形11種と作成ポイント5つ

4-3　ステップ3：建物表題登記をする

続いて、建物表題登記をします。建物表題登記とは建物の大きさや形状など、建物に関する情報を登録する手続きのことです。

建物を管轄している法務局に下記のような書類を揃えて申請します。

建物表題登記の概要
主な必要書類	建物図面・各階平面図 （土地家屋調査士が現地測量・調査を行って作成） 代理権限証明書（委任状） （土地家屋調査士に申請を委任する場合に必要） 所有者の住所証明書（住民票） 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本 被相続人の住民票除票（または戸籍の附票） 相続人全員の現在戸籍謄本 遺産分割協議書 相続人全員の印鑑証明書
申請者	建物所有者 土地家屋調査士
申請先	建物の住所地を管轄している法務局 （オンライン申請、郵送による申請も可能）
費用	登録免許税：0円 土地家屋調査士への報酬：8万円〜 ※あくまで目安です

建物表題登記をするときは、建物の形状や状態を正確に示す建物図面や各階平面図が必要です。

相続の場合は紛失している可能性が高いので、測量・図面作成の専門職である土地家屋調査士に依頼して作成してもらうことが一般的です（自力での作成は非常に困難です）。

また、相続の場合は、古い物置や実家などで当時の請負契約書や確認済証が紛失していることがあります。

このような場合も、土地家屋調査士に依頼すると市区町村の固定資産税評価証明書や名寄帳、電気・水道の開栓履歴などを組み合わせて、所有権を立証できるように工夫してもらえます。

4-4　ステップ4：所有権保存登記をする

建物表題登記が完了したら、続いて所有権保存登記をします。

所有権保存登記とは、所有権の登記がされていない不動産に、最初に所有者の住所・氏名などを登記簿に記録する手続きのことです。

建物を管轄している法務局に下記のような書類を揃えて申請します。

相続における所有権保存登記の概要
主な必要書類	被相続人の戸籍謄本（戸籍事項証明書） 被相続人の除籍謄本 被相続人の改製原戸籍 被相続人の住民票の除票か戸籍の附票 法定相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） 法定相続人全員の印鑑証明書 相続対象不動産の固定資産課税明細書など固定資産の評価額が分かる書類 相続する人の住民票 代理人が申請する場合は委任状 遺産分割協議書 相続関係説明図 登記申請書
申請者	建物所有者 司法書士
申請先	建物の住所地を管轄している法務局 （オンライン申請、郵送による申請も可能）
費用	登録免許税：固定資産税評価額×0.4% 司法書士への報酬：3万円〜

※ご家族の状況によって上記以外にも必要な書類が出てくる場合があります
参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

未登記建物の場合は、建物表題登記を土地家屋調査士が担当する、所有権保存登記を司法書士が担当する、などと複数の専門家が連携して進めることが一般的です。

「専門家に依頼せずに自力で進めよう」とするとこの連携がうまくいかずに、再度情報を調べるなどの手間が発生する可能性があります。

専門家同士が連携してスムーズに進めたほうが、トラブルなく手続きできるでしょう。申請が完了すると登記完了証と登記識別情報通知書を受け取ります。

受け取る書類	概要
登記完了証	登記手続きが完了したことを知らせる書類
登記識別情報通知書	従来の「権利証」に相当する重要書類 12桁の登記識別情報が記載されており、抵当権の設定や不動産の売却時に必要になる

参考：法務局「登記の申請を御検討されている皆さまへ」

「本当に所有権保存登記ができているの？」と不安になる場合は、再度登記事項証明書を取得して権利部の甲区を確認してみてください。

「登記の目的」の欄に所有権保存登記の情報が記載されていれば、完了していることになります。

▼所有権保存登記の詳しい手順は、下記の記事で解説しているので参考にしてみてください。

5分でわかる所有権保存登記とは？手続きや必要なケースを解説

5章　未登記建物の相続は難易度が高い！よくあるトラブル例

ここまで解説してきたように、未登記建物の相続は難易度が高く「とりあえず自分で進めよう」とすると、大きなトラブルに発展する可能性があります。

ここでは、未登記建物の手続きを進めるときによくあるトラブルをご紹介します。トラブルが起こると期限に間に合わない、余計な費用がかかるなど、かえって負担が大きくなります。

どのようなことが起こり得るのか把握しておきましょう。

未登記建物の手続きを進めるときによくあるトラブル

原始取得者を見つけたものの数次相続が発生していた 未登記建物の漏れがあり売却や解体ができなくなった

5-1　原始取得者を見つけたものの数次相続が発生していた

1つ目は、原始取得者を見つけたものの数次相続が発生していたケースです。数次相続と未登記建物の組み合わせは難易度が高くなる代表的なパターンです。

そもそも数次相続とは、最初の相続が起きた後に手続きを終えないうちに相続人が亡くなり、次の相続が重ねて発生している状態のことです。

例えば、上記の図のように、父が亡くなり、相続人である母・長男・次男で遺産分割協議を進めている途中に、長男が亡くなったとします。

最初の相続手続きが完了する前に相続人の一人が亡くなり、次の相続が発生することを「数次相続」といいます。

実際に相続手続きを進めるなかで未登記建物の小屋が見つかり、原始取得者の確定に時間を要した事例があります。

【原始取得者の確定に時間がかかった例】 父が亡くなり、実家の相続手続きを進めていたところ、役所から届いた固定資産税の「課税明細書」に、家屋番号の記載がない作業小屋があることが判明しました。 建物の建築確認済証や工事請負契約書、領収書などは一切残っていません。父が建てたのか、それとも昔の祖父が建てたのか証明できる書類がなく、法務局へ提出する「所有権の証明資料」を用意できませんでした。 専門家に依頼をして、調査をしたところ、小屋は昭和初期に亡き祖父が建築主として登録されたまま放置されていたことが発覚。 祖父が亡くなったときに名義変更や遺産分割が放置されていたため、合計15人の親族に権利が枝分かれしていました。

この事例のように、長年放置されて原始取得者が不明な未登記建物は、数次相続が発生しており、相続人が増えているケースが多いのです。

ただ「相続人が増えているらしい」で済めばいいのですが、未登記建物を相続登記するには、一度も会ったことがない全国の相続人全員から実印と印鑑証明書を集める必要があります。

「誰が本当の相続人なのか」を確定させるために、明治・大正・昭和の古い手書き戸籍を収集して読み解き、遺産分割協議を無事に終えなければなりません。こうなると難易度が一気にあがり、自力では解決することが難しくなります。

▼数次相続の概要は下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

【図解】数次相続とは？特有の手続きと相続税リスク

5-2　未登記建物の漏れがあり売却や解体ができなくなった

2つ目は、未登記建物の漏れがあり、売却や解体ができなくなったケースです。

「3章　未登記建物かどうかを確認する方法」でも触れたように、未登記建物は把握しきれていないものが存在する場合があります。

しっかりと調査しないまま手続きを進めてしまうと、売却や解体を行うタイミングで前に進めなくなってしまいます。

【未登記建物が含まれると売却や解体ができない理由】 未登記建物には登記が存在しないので抵当権を設定できない 未登記建物には法的に所有権を提示・証明する登記がないので所有権を移転できない

実際に相続した実家を売却しようとしたところ、未登記の車庫兼作業小屋が残っており、売却が止まってしまった例があります。

【未登記の車庫兼作業小屋が残っており、売却が止まってしまった例】 亡くなった父から相続した一戸建ての実家を仲介不動産会社を通じて売却しようとしました。 約3,000万円で不動産売買契約を締結するところまで進んだものの、登記簿と現地最終確認を行ったときに、未登記の車庫兼作業小屋が残っていることが発覚しました。 買主が利用する銀行から「敷地内にある建物に抵当権が設定できないため、融資の実行はできません」と言われてしまい、契約が止まってしまいました。

このように「相続登記は問題なく終わった」と安心した後から未登記建物が出てくると、売却や解体などに大きな影響を及ぼします。

だからこそ、未登記建物がないかどうかを確認する段階で、専門家と一緒に徹底的に調査することが大切です。

6章　相続した建物が未登記かもと思ったらまずはグリーングループと戦略を立てましょう

「相続した建物が未登記かもしれない」と少しでも不安を感じたら、相続に特化した専門家集団であるグリーングループに今の状況をお聞かせください。

未登記建物は通常の登記とは異なり、複数の領域の専門家が連携して進めなければなりません。

また、グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、さまざまなノウハウがあります。

複雑な数次相続などのケースであっても、ご家族の思いにしっかり耳を傾けながらトラブルを防ぐ戦略を一緒に考えることが可能です。

実際に相続人が多いうえに未登記建物も絡む相続手続きを円満に進めた事例もあります。

相続人が多いうえに未登記建物も絡む相続手続きを円満に進めた事例

ご依頼者様の叔父が亡くなり、相続の手続きについて考え始めた矢先、大きな壁に直面します。相続人は総勢20名ほどにのぼることが分かりました。 ご依頼者様兄弟3名は、今後も不動産を責任を持って管理していきたい考えでした。しかし、他の相続人の多くは関わりを望んでいない様子で、20名もの方々全員に連絡を取り、それぞれの意向を確認して合意形成を図ることが難しい状況に。 加えて、相続財産には未登記の不動産も含まれており、一体何から手をつければ良いのか悩みました。そこで、グリーングループにご相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 全国各地の役所から戸籍を収集して豊富な実績に裏打ちされたノウハウで、相続人全員を正確に特定することができた 各相続人に手続きの内容をきちんと説明することで、希望通りの遺産分割を実現した 複雑な状況だったのにも関わらず、戸籍収集から複雑な登記手続きまでをしっかりと完了させた事例です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。 相続人多すぎ！→ご兄弟3人に絞り込んだ遺産分割。未登記不動産、地目変更にも対応した事例

未登記建物は、通常の相続登記とは異なる難しさがあり、安易に進めると法務局で差し戻しにあう可能性が高いです。だからこそ、未登記建物だと分かった時点で、お気軽にグリーングループにご相談ください。

まとめ

本記事では、未登記建物の概要や登記をするステップ、難易度などをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇未登記建物とは実際に建物は存在しているものの、法務局の登記簿に建物の情報が登記されていない建物のこと

〇未登記建物を相続した場合の登記手続きは下記のとおり

• ステップ1：原始取得者を特定する
• ステップ2：遺産分割協議で未登記建物を相続する人を決める
• ステップ3：建物表題登記をする
• ステップ4：所有権保存登記をする

〇未登記建物の手続きを進めるときによくあるトラブルは下記のとおり

• 原始取得者を見つけたものの数次相続が発生していた
• 未登記建物の漏れがあり売却や解体ができなくなった

未登記建物だと分かったら、そのまま放置せずに専門家と一緒にいち早く登記をするように動くことが大切です。

未登記建物かもしれないと思ったらご家族で不安を抱えずに、グリーングループに今の状況をお話しください。