抵当権抹消費用はいくら？自分でやるとコスパ最悪な理由をプロが解説

「ずっと放置していた金融機関から抵当権抹消の手続きのお知らせ。何とか自分で進めて事なきを得たいけど、費用はいくらかかるんだろう…」

抵当権抹消にかかる費用は、12,000～23,000円以上が目安です。自分で手続きをすると、5,000円以下に抑えられることもあります。

抵当権抹消の主な費用項目	費用目安
登録免許税	不動産1つにつき1,000円
必要な書類の収集費用	1,000円～
司法書士への報酬	12,000円〜

※不動産1つの抵当権抹消の場合

しかし、抵当権抹消の費用だけを見て安易に自分で進めるのは、おすすめできません。
自分でやろうとしても下記のようなトラブルが起きて、知識がなくて前に進めないケースが発生しています。

【抵当権抹消の手続きを自分で進めたときのトラブル例】 抵当権の権利証を誤って捨ててしまい、手続きの進め方が分からなくなった 金融機関の名称が変更していて「同じ金融機関である証明が必要」だと言われた 金融機関からもらった書類への記載を間違えてしまい、金融機関に修正印をもらう必要が出て、手続きに時間がかかっている

本記事では、抵当権抹消にかかる費用や自分で手続きを進めるリスクなどをまとめて解説します。

抵当権抹消は、相続登記の仕上げだと言われています。安易に手続きを進めて、「こんなはずではなかった」と思わないためにも、正しい情報を把握しておきましょう。

1章　抵当権抹消に必要な費用は12,000～23,000円以上が目安

冒頭でも触れたとおり、抵当権抹消に必要な費用は12,000～23,000円以上が目安です。

あくまでもスムーズに進んだ場合の目安であり、紛失している書類がある場合や書類の再発行が必要になる場合などは、もう少し費用がかさむ可能性があります。

抵当権抹消の主な費用項目	費用目安
登録免許税	不動産1つにつき1,000円
必要な書類の収集費用	1,000円～
司法書士への報酬	12,000円〜（不動産が1つの場合）

※自分で必要書類は集めるなど、依頼する業務の内容によっての変動もあるので、きちんと専門家の話しを聞いて、どのような依頼にするのかを考えることをお勧めします。

まずは、抵当権抹消の主な費用を詳しくご紹介します。手続きを進めるにあたり、どのような費用がかかるのか把握しておきましょう。

1-1　登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の登記や抵当権の設定、抹消などを行うときに、国に納める国税のことです。抵当権抹消は、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。

登録免許税のかかる不動産の数	費用目安
不動産1つの場合	1,000円
一度に20個以上の不動産を申請する場合	一律20,000円

参考：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

例えば、土地1筆と家1棟の抵当権を抹消する場合は、不動産は2つになるので2,000円の登録免許税がかかります。

参考：国税庁「登録免許税のあらまし」

1-2　必要な書類の収集費用

抵当権抹消をするときには、登記申請書と必要な書類をまとめて提出します。書類を収集するときにかかる費用は下記のとおりです。

※状況に応じて上記以外にも必要な書類が出てくる場合があります
※取得する自治体や取得方法によって異なります
参考：法務省「登記手数料について」

例えば、登記申請書を作成するために登記事項証明書と住民票が必要な場合は、790～900円程度の費用がかかります。

また、費用がかからない書類として、下記のような書類を準備、作成する必要があります。

【費用がかからない抵当権抹消に必要な主な書類】 登記識別情報通知・登記済証：抵当権者である金融機関等から送付される書類（昔の書類では権利証と呼ぶケースがある） 解除証書・弁済証書：抵当権者である金融機関等から送付される書類 会社法人等番号が分かる書類：他の金融機関からの書類に記載されているケースもある 委任状：抵当権者である金融機関等から送付される書類 登記申請書：作成をして提出する

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
参考：法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

費用がかかる書類を集めても、金融機関から届く書類に日付や不動産の表示などの記載漏れがあると、申請時に修正を求められます。各書類が適切な状態になっているのかを確認することも必要でしょう。

1-3　司法書士の報酬

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、12,000円～の報酬がかかります。

これは、相続登記とセットで依頼する場合の費用であることが多く、抵当権抹消のみを依頼するともう少し高くなる傾向です。

「3章　費用をかけずに自分で抵当権抹消を行いたい方は要注意！よくある4つのトラブル」で詳しく解説しますが、抵当権抹消は簡単そうに見えて、実はトラブルが発生しやすい難所です。

抵当権抹消は専門家だと数分でできる作業ですが、ご自身で取り組むと10〜20時間勉強しても分からない部分があるなど、非常に負担が大きいです。

だからこそ、早い段階で専門家の声を聞くことが、実は不要なコストをかけずに、スムーズに進めるための最善策です。まずは、今のお気持ちをお気軽にお聞かせください。

2章　抵当権抹消は自分でやるほうが安く済む？費用シミュレーション

抵当権抹消にかかる費用が分かったところで、自分でやるとどれくらいの費用がかかるのか気になるところでしょう。

今回は、土地1筆・建物1棟の抵当権抹消を、自分で行う場合の費用シミュレーションをしてみます（住所、氏名の変更がなかった想定）。

抵当権抹消の主な費用項目	費用目安
登録免許税	土地：1,000円 建物：1,000円
必要な書類の収集費用	土地の登記事項証明書：490～600円 建物の登記事項証明書：490～600円
司法書士の報酬	0円
合計	2,980～3,200円以上

司法書士への報酬である12,000円〜を節約でき、5,000円以下で手続きを完了できるケースもあります。

3章　費用をかけずに自分で抵当権抹消を行いたい方は要注意！よくある4つのトラブル

目先の費用を抑えることだけを考えて安易に自分で抵当権抹消を進めようとすると、思わぬところでつまずき「司法書士に依頼しておけばよかった」と後悔するケースが多いです。

自分で抵当権抹消の手続きをするときによくあるトラブル

金融機関の合併や商号変更時の「つながり」の証明が難しい 少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる 抵当権の権利証（登記済証）を紛失してしまう 特別代理人の選任をせずに進めて将来売却ができなくなる

少しでも費用を抑えて、手元に残る金額を増やしたい気持ちは分かりますが、一度立ち止まって自分で抵当権抹消を進めると何が起こるのか把握しておきましょう。

3-1　金融機関の合併や商号変更時の「つながり」の証明が難しい

1つ目は、金融機関の合併や商号変更時の「つながり」の証明が難しいことです。

長期間抵当権を放置すると、抵当権者である金融機関が合併・商号変更・解散などをしている場合があります。

例えば、現在の三菱UFJ銀行は、1996年から2018年までの22年間に下記のように複数回の合併・再編・商号変更を経て現在の名称になっています。

数十年前に抵当権を設定している場合は、三菱UFJ銀行以外の名称で契約している可能性があります。

【三菱UFJ銀行の合併・再編・商号変更の流れ】 1996年：三菱銀行と東京銀行が合併し、東京三菱銀行が発足 2002年：三和銀行と東海銀行が合併し、UFJ銀行が発足 2005年：三菱東京フィナンシャル・グループとUFJホールディングスが合併し、三菱UFJフィナンシャル・グループが発足 2006年：東京三菱銀行とUFJ銀行が合併し、三菱東京UFJ銀行が発足 2018年：三菱東京UFJ銀行が三菱UFJ銀行へ商号変更

参考：株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ「沿革」

この場合は、登記簿上の抵当権者から現在の金融機関までのつながりを証明しなければなりません。例えば、登記簿に記載されている昔の金融機関名と、現在手続きの窓口となっている金融機関名が異なるとしましょう。

この場合は、法務局に対してA銀行とB銀行の権利の承継関係を示して証明しなければなりません。

金融機関の現在の商業登記簿だけでなく、過去の変更履歴が記載されたもの（履歴事項全部証明書や閉鎖事項証明書など）を取得して、名称変更の「つながり」を書類で示す必要があるのです。

「書類を取り寄せるだけならできそう」と思うかもしれませんが、取り寄せた法人の登記簿には、会社の長年の変更履歴がびっしりと記載されています。

その中から合併や商号変更の項目を正しく見つけ出し、権利がつながっていることを読み解く知識が問われます。

そのため、法人の変更履歴を追う専門性の高い作業を目の前に立ち止まってしまい、さまざまな書類を取り寄せる時間と追加費用はかかったものの、抵当権抹消ができない状態に陥ってしまいます。

3-2　少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる

2つ目は、少しでも書類に記入する内容を間違えると金融機関の修正印が必要になることです。

金融機関から送られてくる解除証書や委任状などは、申請者が記入する空欄が残っている状態で金融機関の代表印（会社印）が押印されています。

法律上、書類の記載内容を訂正できるのは、書類に押印した印鑑の持ち主だけです。そのため、申請者が空欄を埋めるときに1文字でも間違えると、書類に押されている金融機関の訂正印が必要になってしまうのです。

空欄の記載を間違えた場合には金融機関の窓口で事情を説明し、書類の再発行や訂正印の押印をお願いしなければなりません。

「とりあえず書いてみよう」と安易な気持ちで進めると、修正に手間と労力がかかり、なかなか抵当権抹消ができない状態に陥ってしまいます。

3-3　抵当権の権利証（登記済証）を紛失してしまう　

3つ目は、抵当権の権利証（登記済証）を紛失してしまうことです。

昔の抵当権の権利証は立派な表紙がついているわけでもなく、分かりにくい形をしていました。「ただの古い契約書か。もうローンは完済したし必要ないだろう」と思い込み、無意識に捨ててしまうケースが後を絶ちません。

しかも、権利証は再発行ができない書類です。捨ててしまった時点で、通常の簡単な抵当権抹消の手続きはできなくなってしまいます。下記のようなイレギュラーな方法で進めるしかありません。

【抵当権の権利証を紛失したときの対処法】 法務局の事前通知を利用する：法務局が金融機関に「この抵当権抹消を申請したことに間違いありませんか」という通知を送る。金融機関が期限内に「間違いない」と回答すると、手続きが進みます 司法書士に本人確認情報の作成を依頼する：司法書士が金融機関の本人確認を行い、「正当な抵当権者であることを確認した」という書類を作成して法務局へ提出する

抵当権抹消に必要な書類は、日常的に扱うものではないので「どれが権利証で、どれが不要な書類か」を見極めにくいです。

3-4　特別代理人の選任をせずに進めて将来売却ができなくなる

4つ目は、特別代理人の選任をせずにやむを得ず共有名義で登記してしまい、将来売却が極めて困難になることです。

今、抵当権抹消を進めている方のなかには、住宅ローン返済中に配偶者が若くして亡くなってしまったケースもあるかと思います。

この場合は、相続人に未成年の子供が含まれているケースが考えられます。例えば、父名義の家を母と未成年の子が相続する場合です。

本来、母だけの名義にしたいなら、母と子供で遺産分割協議をする必要があります。しかし、母は「自分が家を取得する立場」であると同時に、子の法定代理人でもあります。

母が両方の立場で協議すると子の利益を損なう可能性があり、母は子を代理できません。そこで、家庭裁判所に申し立てて、子の代わりに協議する特別代理人を選んでもらう必要があるのです。

実際に、グリーングループのご依頼者様のなかには、下記のように幼い子供2人との相続が必要になったケースがあります。

【幼い子供2人との相続が必要になった事例】 夫を亡くして深い悲しみのなか、相続という現実的な問題に直面していました。まだ幼い子供2人を抱え、相続の手続きを進めようにも、ご自身に相続の経験は全くありませんでした。 相続人に子供（未成年者）が含まれる場合、通常の遺産分割協議とは異なり、家庭裁判所での特別な手続きだと判明します。 何から手をつければ良いのか、誰に相談すれば良いのかも分からず、途方に暮れてしまいました。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。 夫の急逝で幼い子供2人との相続。「母親に100％」の遺産分割を家庭裁判所に認めてもらった手続き事例

必要な手続きをしないで法定相続分どおりに登記すると、将来抵当権を抹消できても、不動産は母と子供の共有名義になります。共有状態では、将来売却するときに、共有者全員の同意が必要です。

例えば、母が高齢になり認知症になって判断能力を失うと、売却するときに、共有者全員の同意が得られず不動産が凍結してしまうリスクがあります。

このように「特別代理人の選任方法が分からない」などを理由に安易に共有名義で相続登記手続きを進めてしまうと、将来大切な資産である不動産を活用できなくなるトラブルが起こります。

参考：裁判所「特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）」

4章　抵当権抹消は専門家に任せることで、将来の不安や余計な出費を防ごう

ここまで解説してきたように、抵当権抹消は簡単そうに見えても知識がないと適切な判断ができない壁が存在します。

司法書士への報酬の12,000円〜を節約しようとした結果、下記のような状態になっては無駄な時間、費用がかさむばかりです。

実際に自分で抵当権抹消を進めてしまい、後悔した声もあります。

【抵当権抹消を自分で進めて後悔した声】 金融機関から届いた書類を自分で何となく仕分けして「これはお金を借りたときの古い契約書だからもう不要だ」と捨ててしまいました。実はそのなかに、抵当権の権利証が含まれていたのです。 結果として、法務局の事前通知制度を利用する、司法書士に「本人確認情報」という特殊な書類を作成してもらうなどの手間が生じて、数万円単位の追加費用と余計な時間がかかりました。 「自分で書類を触らなければよかった」と後悔することになってしまった事例です。

目先の司法書士の報酬を抑えることだけに意識を向けるのではなく、申請者の負担を軽減しつつ、トラブルによる費用の増加を避けられる方法を選びましょう。

5章　抵当権抹消はあくまで仕上げ！相続登記（土台）を失敗すればすべてが台無しになる

相続登記を進めている場合、抵当権抹消は下記のように最後の仕上げに該当します。この仕上げの土台になっているのは「誰に何をどのように相続するのか」を決める相続登記です。

抵当権抹消だけを完璧に進めようとしても、土台となる相続登記に問題があると将来トラブルが起きたり、想像以上の税負担がのしかかったりします。

とくに、安易に進めてしまうと、下記のような特例・控除が使えることが分からず、数百万円単位の税負担が変わることがあります。

相続税の控除例	概要
相続税の配偶者控除	配偶者が取得した遺産について、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額まで相続税がかからない
小規模宅地等の特例	一定の要件を満たす宅地について、土地の相続税評価額を最大80％減額できる※
配偶者居住権	配偶者居住権を設定することで、自宅の所有権部分の評価額を抑えられ、結果として相続税負担を軽減できる場合がある

※適用要件は非常に厳格です
参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」
参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
参考：国税庁「配偶者居住権等の評価」

例えば、小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たすことで、土地の評価額を最大80%も減額できます。これを知らずに、生前に贈与してしまうと下記のように後悔することになります。

【小規模宅地等の特例の例】 土地を相続するときに、小規模宅地等の特例が使えることを知らずに、生前に土地を子供に贈与しました。 親名義のままにして相続を待っていれば、小規模宅地等の特例を使って相続税をゼロ（または大幅減額）にできたはずです。安易に生前贈与してしまったばかりに多額の税金が発生してしまいました。

また、相続登記をするときは、目先の相続だけでなく、子供や孫の二次相続まで見据えて名義を分ける必要があります。

先ほど触れた特例・控除が使えることだけを意識すると、二次相続の負担が大きくなり子供や孫を苦しめることになるのです。

【二次相続で税負担が重くのしかかった事例】 相続税には、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは配偶者に相続税がかからない強力な控があります。一次相続でこの特例を最大限に使い配偶者である母に全財産を相続させれば、一次相続の相続税はゼロに抑えることができます。  しかし、二次相続では、配偶者の税額軽減のような強力な非課税枠はありません。結果として、子供たちが高い税率で多額の相続税を支払う羽目になります。 トータルで見ると、家族全体で数百万円単位の無駄な税金を支払うことになってしまったのです。

このように、相続登記は単なる名義変更手続きではなく「将来の税負担をどう最小化するか」「将来のトラブルをどのように回避するのか」を考えて行う必要があります。

【相続登記と抵当権抹消はセットで依頼しよう】 相続登記を進めるなかで「抵当権抹消も必要だな」と考えている方は、相続登記と抵当権抹消をセットで専門家に依頼することがおすすめです。 「1-3　司法書士の報酬」で紹介した費用は、相続登記とまとめて依頼した場合の抵当権抹消の費用です。 「抵当権抹消だけ後から依頼しよう」と考えていると、抵当権抹消の司法書士の報酬が割高になってしまいます。 相続登記と抵当権抹消はつながっており、どちらも専門知識が必要な領域です。だからこそ、相続登記と抵当権抹消をセットで依頼することを検討してみましょう。 相続登記と抵当権抹消を同時に進める方法は、下記の記事で詳しく解説しています。 抵当権抹消登記と相続登記は同時にできる！申請手順と意外な落とし穴

6章　グリーングループなら相続登記（土台）から抵当権抹消（仕上げ）までまとめて確実に完了させます

このまま自分で進めることに少しでも不安を感じたら、まずは今のお気持ちを相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）のグリーングループにお聞かせください。

グリーングループでは相続登記と抵当権抹消をセットにしてご依頼いただけるのはもちろんのこと、ご家族の将来を見据えたシミュレーションを行い最適な経路をご提案できます。

また、相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しており、各専門家の知見を使いながらスピード感のある対応ができる体制が整っています。

抵当権を抹消した不動産の売却や処分、次世代への継承を見据えたご提案も可能です。

複数の抵当権の設定された不動産の相続登記と抵当権抹消をセットで行った事例

父が亡くなりご依頼者様は、実家の土地と建物の相続手続きを進めることになりました。 しかし、手続きを進めると実家の不動産には、過去の借入に基づく抵当権が複数登記されたまま残っていました。 共同担保のものや単独のものが混在し、権利関係は非常に複雑な状態でした。この状態を一人では解決できないと思い、グリーングループにご相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 相続登記と抵当権の抹消手続きを一括して行うことで、手続きの全体像と進め方が明確になり安心していただくことができた 権利証が存在しなかったため「事前通知制度」を活用する、金融機関に書類の不備があったなど、予期せぬトラブルにも対応できた ご依頼から約6ヶ月で全ての手続きを完遂できた 複数の抵当権の設定、金融機関側の書類不備などの予期せぬ事態にも、数多くの相続案件の経験をもとに最後まで対応することができました。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 相続不動産が抵当権まみれ！？ 金融機関と連携し、約6ヶ月で登記を完了させた事例

相続登記と抵当権抹消に取り組むタイミングで、本当にこのまま進めて大丈夫なのか一度専門家の意見を聞いてみませんか？

まずは、今抱えているちょっとした不安や課題をお気軽にお聞かせください。

まとめ

本記事では、抵当権抹消にかかる費用や自分で抵当権抹消の手続きを進めるリスクなどをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇抵当権抹消に必要な費用目安は下記のとおり

• 登録免許税：不動産1つにつき1,000円
• 必要な書類の収集費用：1,000円〜
• 司法書士への報酬：12,000円〜

〇自分で抵当権抹消の手続きをするときによくあるトラブル例は下記のとおり

• 金融機関の合併や商号変更時の「つながり」の証明が難しい
• 少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる
• 抵当権の権利証（登記済証）を紛失してしまう
• 特別代理人の選任をせずに進めて将来売却ができなくなる

〇抵当権抹消は目先の数万円を削減するより専門家に依頼したほうが将来の不安・無駄な費用を抑えられる

〇抵当権抹消は土台となる相続登記と合わせて専門家に依頼することが大切

抵当権抹消は費用を抑えるために自分で行おうとするほうがリスクが高く、かえって手間や費用が膨らむ可能性があります。

相続登記と抵当権抹消をセットで専門家に依頼をして、トラブルを回避しながら手続きを進めるようにしましょう。