【全まとめ】抵当権抹消登記とは？手続きや必要性、費用をプロが解説

「金融機関から届いた封筒を放置していて、何となく開封したら抵当権抹消の手続きのお知らせが！住宅ローンを完済すれば抵当権も自動的に消えると思っていたのに…」

金融機関から届いたまま長年放置していた抵当権抹消の書類を見て、どうすればいいのか不安を抱えているかと思います。

まずは、落ち着いてください。

抵当権抹消の手続きには、定められた期限はありません。今から手続きを進めても問題はないので、下記のステップに沿って進めていきましょう。

ここで、お伝えしたいことがあります。実は、抵当権抹消は相続手続きの仕上げとなる難所です。

つまずきやすいポイントがたくさんあり、自分で行うのには相当の覚悟が必要です。きちんと登記するとなると、およそ20時間以上の勉強をしないと取り掛かることすらできません。

このような手続きを簡単にできるのは、豊富な知見があり手続きに慣れている専門家に限られています。「とりあえず自分でやろう」と安易に考えないで、相続登記とセットで専門家に依頼しましょう。

【自分で抵当権抹消の手続きを進めたときのトラブル例】 登記や書類を読み解くことが難しくて、どこに何を書けばいいのか分からず手続きが前に進まない 「とりあえず書いてみよう」と金融機関から受け取った書類にミスをしてしまい、金融機関に事情を説明する事態に陥った 登記申請書を書き間違えてしまい、何度も法務局に足を運び修正を繰り返すことになった

※書き損じをすると再発行が非常に大変な書類等があるため、とりあえずやってみて失敗するとその後の書類収集が特に大変になります。

本記事では、抵当権抹消の概要や手続きの手順、注意点などをまとめて解説します。

放置していた抵当権抹消は、今から手をつけても間に合います。確実な方法で進めるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

また、以下の動画では「不動産は動く前に何を確認すべき？」「名義や売却で注意する点は？」といった、実務の秘伝ノウハウを、グリーンの代表・山田が動画でわかりやすく解説しています。

＼コラムの論点を“動画で補強”したい方はこちら／

1章　抵当権抹消とは

抵当権抹消とは、住宅ローンを完済したときに、不動産を担保として設定された「抵当権」の記録を消す手続きです。

そもそも抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに金融機関がローンの対象となっている土地や建物を売却して、貸したお金を回収できる権利のことです。

住宅ローンを完済すると抵当権の効力はなくなりますが、自動的に抵当権が消えるわけではありません。そこで、抵当権抹消の手続きをして、登記記録に残っている抵当権の登記を抹消する必要があります。

抵当権抹消の概要
申請する人	登記権利者：対象の不動産の所有者（委任状を作成すれば司法書士などに依頼可能） 登記義務者：抵当権者である銀行などの金融機関
申請先	不動産の所在地を管轄する法務局
期限	期限はないものの、早めに処理をしたほうがいい
手続き費用の目安	12,000～23,000円以上（不動産が1つの場合）※

※自分で必要書類は集めるなど、依頼する業務の内容によっての変動もあるので、きちんと専門家の話しを聞いて、どのような依頼にするのかを考えることをお勧めします。

抵当権抹消は必要な書類の準備、作成をして、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

「簡単にできそうだな」と感じるかもしれませんが「5章　抵当権抹消を長年放置した場合は難易度が劇的に上がる」でもまとめているように、実は難所の多い手続きです。

無理に自力で進めて「膨大な時間がかかった」「これ以上は自分で進められない」と後悔する前に、専門家の力を借りて確実に進めることがおすすめです。

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

2章　抵当権抹消が必要なケース

抵当権抹消が必要になる主なケースは、下記のとおりです。

【抵当権抹消が必要なケース】 住宅ローンを完済したとき 抵当権のついている不動産を売却するとき 住宅ローンの借り換えなどで新規融資を受けるとき

よくあるパターンは、住宅ローンの契約者が亡くなり、団体信用生命保険によって住宅ローンの残高が弁済されたときです。

この場合は、団体信用生命保険によって住宅ローン残高が弁済された後、対象の不動産を誰が引き継ぐか（遺産分割協議）を決定し、相続登記（名義変更）を行ったうえで抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

ちなみに、住宅ローンを借りていない不動産には、抵当権は設定されていません（事業融資や他人の債務の担保などを除く）。

例えば、亡くなった人が土地と建物を所有していたものの、どちらも現金で購入していたなどの場合が該当します。

不動産に抵当権が設定されているか分からない場合は、対象不動産の登記事項証明書を用意して、権利部（乙区）の部分を見ると、抵当権が設定されているかが分かります。

「抵当権を抹消しなければならないのは分かったけれど、手続きが面倒」と感じる方もいるでしょう。

しかし、抵当権をそのまま放置すると、下記のように余計に手続きの負担が大きくなるリスクがあります。

【抵当権抹消を放置すると起こること】 金融機関の合併や社名変更により手続きが複雑になる可能性がある 必要な書類を紛失してしまうリスクが高まる 子供や次の世代に負の遺産を押し付けることになる

今、抵当権抹消を避けたとしても、将来子供や孫が抵当権抹消に向き合う必要になり、負の遺産を残すことになるのです。

だからこそ、抵当権抹消を後回しにせず、取り掛かるようにしましょう。

3章　抵当権抹消にかかる費用は12,000〜23,000円が目安

抵当権抹消に必要な費用は、12,000～23,000円が目安です。登録免許税や書類の収集、司法書士の報酬などの費用がかかります。

抵当権抹消の主な費用項目	費用目安
登録免許税	不動産1つにつき1,000円
必要な書類の収集費用	1,000円～
司法書士への報酬	12,000円〜

※不動産1つの抵当権抹消の場合

これはあくまでもスムーズに進んだ場合の目安であり、紛失している書類がある場合や書類の再発行が必要になる場合などは、費用がかさむ可能性があります。

なお、専門家に依頼するときは、抵当権抹消と相続登記をセットで依頼する場合と、抵当権抹消だけを依頼する場合で金額が変わります。

抵当権抹消にかかる費用の内訳は、下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

抵当権抹消費用はいくら？自分でやるとコスパ最悪な理由をプロが解説

4章　自分で抵当権抹消する手続きの流れ

自分で抵当権抹消をするときは、下記の4つのステップで進めます。

全体像を把握することで、つまずきやすい部分や難しそうな部分がよりリアルに分かるかと思うので、ぜひチェックしてみてください。

自分で抵当権抹消する手続きの流れ

ステップ1：金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届く ステップ2：不動産の登記情報を確認する ステップ3：登記申請書を作成する ステップ4：書類をまとめて法務局に申請する

4-1　ステップ1：金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届く

住宅ローンを完済すると、通常は登録している住所に金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が届きます（金融機関によっては窓口での受け取りや別送となることがあります）。

金融機関から届く書類は、下記のとおりです。

書類名	概要
解除証書・弁済証書	金融機関が抵当権を解除したことを証明する書類 抵当権抹消の手続きでは登記原因証明情報（抵当権の解除、弁済などの理由を記載するための情報）として使用
登記識別情報通知・登記済証	抵当権者である金融機関が登記名義人であることを確認する書類 識別情報は12桁の英数字で、登記済証は不動産登記法の改正前に発行されていた「登記済」の印がある書類
委任状	抵当権者である金融機関が、不動産の所有者などに抵当権抹消の手続きを委任するための書類

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
参考：法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

もしも、上記の書類が見当たらない場合は、金融機関に問い合わせをして再発行の手続きを進めることがあります。

金融機関によって再発行の方法は異なるので、金融機関の指示に従って再発行を進めましょう。

▼登記済証がどのようなものなのかイメージが持てない場合は、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

権利証とは？登記識別情報との違いと権利証を紛失した時の対処法

【登記済証は紛失すると手続きが複雑になる】 長年放置していた抵当権抹消に手をつけようと登記済証を探しても見つからない場合は、原則として再発行できません。 法務局の事前通知を利用する 司法書士に本人確認情報の作成を依頼する など、イレギュラーな方法で手続きを進めることになります。自分では進められないような内容になってしまうので、登記済証がないと思ったら、専門家に相談しましょう。

4-2　ステップ2：不動産の登記情報を確認する

続いて、登記事項証明書を取得して、申請の準備を進めましょう。

抵当権を抹消するには、対象となる不動産の情報を正確に把握し、申請書などに記入する必要があります。

そこで、抵当権の有無や土地・建物の所在地、所有者などの情報を確認できる登記事項証明書を取得します。登記事項証明書は、下記のように取得できます。

登記事項証明書の概要	概要
1通あたりの手数料	法務局での申請：600円 オンライン請求・送付：520円 オンライン請求・窓口交付：490円
申請方法	全国の法務局 オンライン請求

参考：法務省「登記手数料について」

登記事項証明書の取得には、建物の場合は「家屋番号」、土地の場合は「地番」が必要です。ただし、これらは普段使っている住所とは異なる点にご注意ください。

もし、家屋番号や地番が分からない場合でも、住所を伝えれば法務局の窓口で調べてもらえます。

申請に使う交付申請書は、法務局の窓口に用意されているので、必要事項を記入し、提出すれば登記事項証明書を受け取れます。

【住所・氏名が変わっている場合は変更登記が必要になる】 不動産の登記上の所有者の住所・氏名が、現在の住所・氏名と異なる場合は、原則として抵当権抹消登記の前に所有権登記名義人表示変更登記が必要です。 所有権登記名義人表示変更登記を行う場合には、下記の書類が必要になります。 住所の変更：住民票または戸籍の附票：300円（住所地の役場で取得可能） 氏名の変更：戸籍謄本：300～450円（本籍地の役場で取得可能） 抵当権抹消の手続きとは別に手続きを進める必要があることを念頭に置いておきましょう。

参考：法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）」

4-3　ステップ3：登記申請書を作成する

ここまで来たら、抵当権を抹消するための登記申請書を作成します。

登記申請書は定められたテンプレートがないので、A4に必要な項目が記載されていれば、どのようなフォーマットでも問題ありません。

今回は、法務局が公開している下記の例に沿って、項目を簡単に紹介します。

出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

記入項目	記入方法・概要
登記の目的	〇番抵当権抹消と記入する （「〇番」には、抹消する抵当権の乙区の順位番号を記入する）
原因	抵当権が消滅した日と原因を記入する
権利者	不動産の所有者の氏名、住所を記入する （複数人の場合は全員分を記載） 不動産登記簿上の現在の所有者の住所、氏名と一致している必要がある
義務者	抵当権者である金融機関等の住所、名称、会社法人等番号、代表者の氏名を記入する
添付情報	金融機関からもらった書類を確認して「登記識別情報」または「登記済証」と記入する
登記識別情報（又は登記済証）を提供することができない理由	登記識別情報（または登記済証）を提供することができない場合は、その理由を記入する
登記申請の年月日及び申請先の法務局	抵当権抹消の申請をする年月日と申請先の法務局を記入する
申請人兼義務者代理人	金融機関から登記申請の委任を受けた申請人（不動産の所有者）の住所、氏名を記入して押印する
登録免許税	抵当権抹消で納税する登録免許税額を記入する
不動産の表示	抵当権を抹消する不動産の情報を登記事項証明書などを参考にして記入する

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

項目だけを見ると「記入できそうだな」と感じるかもしれませんが「5-2　登記の見方を理解していないと時間と手間がかかる」で触れたように、書類の何を参考にしながら申請書を埋めていくのか判断するには専門的な知識が必要です。

例えば「不動産の表示」では、抵当権を抹消する不動産の情報を登記事項証明書のどの部分で確認するのかなどを把握していないと、なかなか埋めることができません。

「ここで合っているだろう」と勘で進めると法務局で指摘されて、一度持ち帰り修正する手間が発生することも考えられるでしょう。だからこそ、専門家に依頼をして確実に進めることが重要になります。

4-4　ステップ4：書類をまとめて法務局に申請する

登記申請書が完成したら、下記の書類をまとめて法務局に申請します。

【抵当権抹消で法務局に提出する書類】 登記申請書 登録免許税分の収入印紙（台紙に貼り付ける） 解除証書・弁済証書 登記識別情報通知・登記済証 委任状 申請を代理人に任せる場合は委任状

法務局に申請する方法は下記の3つがありますが、法務局の窓口で申請する方法が確実です。

【法務局に申請する方法】 法務局の窓口で申請する 書類を郵送する オンライン申請する（原本が必要な書類は郵送、または持参が必要）

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」

申請内容に不備があった場合、法務局から「補正」の連絡が届きます。その際は、法務局へ出向いて不備を修正する必要がありますので、申請時に使用した印鑑を必ず持参しましょう。

5章　抵当権抹消を長年放置した場合は難易度が劇的に上がる

ここまで読み「少し難しいかもしれない」と思った方は要注意です。

とくに、抵当権抹消をしないで何年も放置している場合は、手続きの難易度が急激に上がります。

なぜ、抵当権抹消は難易度が高いと言われるのか、ここでは3つの理由をご紹介します。本当に自分で手続きを進められそうか確認するためにも、チェックしてみてください。

抵当権抹消は自分でもできるが超難易度が高い理由

金融機関の合併や商号変更があると集める書類が増える 登記の見方を理解していないと時間と手間がかかる 少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる

5-1　金融機関の合併や商号変更があると集める書類が増える

1つ目は、金融機関の合併や商号変更があると集める書類が増えることです。

登記事項証明書に記載されている昔の金融機関名と、手続きの窓口となる金融機関名が異なる場合、両者が同じ銀行であることを法務局に対して証明しなければなりません。

そのためには、金融機関の現在の商業登記簿だけでなく、過去の変更履歴が記載されたもの（履歴事項全部証明書や閉鎖事項証明書など）を法務局などで取得し、名称変更のつながりを書類で示さなければなりません。

株式会社は役員の変更などがある度に登記が更新されるので、履歴は膨大な量になります。

そのなかから「いつの時代の、どの情報を取得すれば、法務局が求めるつながりを過不足なく証明できるのか」を見つけ出すのは、法人登記の読み方に精通していないと極めて困難です。

「抵当権抹消は必要な書類も少ないし、手続きしやすいだろう」と思っているかもしれませんが、銀行の名称変更、合併などが起きていると、一気に複雑になります。

5-2　登記の見方を理解していないと時間と手間がかかる

2つ目は、登記の見方を理解していないと時間と手間がかかることです。

抵当権抹消ではさまざまな書類を扱います。それぞれの書類の「どこを見ると、何が書いてあるのか」を理解していないと、書類を集めて必要事項を記入するだけの作業であっても膨大な時間と手間がかかります。

とくに長年放置していると、登記記録と申請書の所有者の住所が異なるケースが出てきます。登記簿上の住所から現在の住所まで住所がどう移ったのか、通常は住民票や戸籍の附票などで住所のつながりを証明しなければなりません。

また、抵当権抹消の手続きは非常に厳格です。書類に少しでもミスがあると法務局で受け取ってもらえず、補正や差し戻しになります。

平日の日中しか手続きができない法務局に何度も通い、修正を重ねる時間を確保するだけでも大変だと分かるでしょう。

慣れている専門家にとっては数分で終わる手続きでも、登記の見方が分からないところから始めようとすると膨大な時間と労力がかかり「こんなはずではなかった」と感じてしまうのです。

5-3　少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる

3つ目は、少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になることです。

金融機関から送られてくる解除証書や委任状などは、申請者が記入する空欄が残っている状態で金融機関の代表印（会社印）が押印されています。

法律上、書類の記載内容を訂正できるのは、書類に押印した印鑑の持ち主だけです。

そのため、金融機関の書類の空欄を埋めるときに「とりあえず自分で空欄を埋めてみよう」と勘で進めて1文字でも間違えると、金融機関に事情を説明して書類の再発行や訂正印の押印をお願いしなければなりません。

などの方法で修正を行うこともできません。

このように、抵当権抹消の手続きは「まずは書いてみよう」という安易な考えが通用しません。間違えてしまうと修正するにも金融機関に説明をしなければならず、ストレスのかかる作業が続きます。

6章　「自分で相続手続きを頑張ったら数百万円税金が多かった…」そのようなお悩みの声が絶えません

実は、相続登記を始める前に、多くの人は自分で進めようとする傾向があります。

しかし、安易な判断をすると正しく節税対策ができず、重い税負担がのしかかります。専門家への報酬以上の負担に「初めから専門家に依頼すればよかった」と後悔する声が絶えません。

実際に、下記のように、安易な判断で想像以上の税負担がかかったというお悩みを私たちはよく耳にしています。

【多額の贈与税が発生した例】 実家の不動産を長男が単独で相続し、その代わりに長男が自分のお金から次男へ現金を支払う「代償分割」をしようとしました。 専門家に頼む費用を節約しようと見よう見まねで遺産分割協議書を作成した結果、法務・税務上正しい書き方になっていませんでした。 その結果、税務署から「長男から次男への単なる現金の贈与」とみなされ、多額の贈与税が課税されてしまうリスクが生じ、兄弟間でのトラブルに発展しました。

「何とか自分で進めないと」と奮闘しても、その結果想定以上の税負担がのしかかっては本末転倒です。

本来払わずに済んだ重い税負担を避けながら、使用できる特例・控除を使いつつ手残りを最大化するには相続に関する深い知識が必要なのです。

だからこそ、相続登記と抵当権抹消をセットで専門家に依頼をして、しっかりと相続登記の土台を固めてから仕上げの抵当権抹消ができる状態を整えましょう。

7章　相続に特化したグリーングループなら相続登記と抵当権抹消をセットでご依頼いただけます

「相続登記も抵当権抹消も、自分で進めるのはできないかも」と少しでも不安を感じたら、相続に特化したグリーングループに今のお気持ちをお聞かせください。

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、相続登記と抵当権抹消をセットにしてお任せいただけます。

ご依頼者様が何度も法務局に足を運ぶ、複雑な書類を集めるなどの手間を大幅に削減しながら、スムーズに相続登記と抵当権抹消を完了させます。

また、相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しているので「不動産の売却も検討したい」「節税対策が気になる」など、ご家族のお悩みに応じてアドバイスできる体制が整っています。

実際に、相続登記と抵当権抹消に悩むご依頼者様のお悩みを解決した事例もあります。

複数の抵当権が設定された不動産の相続登記と抵当権抹消をセットで行った事例

父が亡くなりご依頼者様は、実家の土地と建物の相続手続きを進めることになりました。 しかし、手続きを進めると実家の不動産には、過去の借入に基づく抵当権が複数登記されたまま残っていました。 共同担保のものや単独のものが混在し、権利関係は非常に複雑な状態でした。この状態を一人では解決できないと思い、グリーングループにご相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 相続登記と抵当権の抹消手続きを一括して行うことで、手続きの全体像と進め方が明確になり安心していただくことができた 権利証が存在しなかったため「事前通知制度」を活用する、金融機関に書類の不備があったなど、予期せぬトラブルにも対応できた ご依頼から約6ヶ月で全ての手続きを完遂できた 複数の抵当権の設定、金融機関側の書類不備などの予期せぬ事態にも、数多くの相続案件の経験をもとに最後まで対応することができました。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 相続不動産が抵当権まみれ！？金融機関と連携し、約6ヶ月で登記を完了させた事例

相続登記と抵当権抹消はただ目の前の書類の手続きをするものではなく「誰に相続するのか」「どうすれば手残りを最大化できるのか」など、重要な事項を決めるタイミングでもあります。

将来ご家族が「こんなはずではなかった」と悩むことがないように、相続登記と抵当権抹消をセットで専門家に依頼をして、本当に納得できる経路で手続きを進めましょう。

まずは「本当にこの方法で進めていいのだろうか」「将来揉めたくない」など、今感じている不安やお悩みをお気軽にお聞かせください。

まとめ

本記事では、抵当権抹消の基礎知識をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇住宅ローンを完済したときに、不動産についた担保の印である「抵当権」の記録を消す手続きのこと

〇抵当権抹消が必要なケースは下記のとおり

• 住宅ローンを完済したとき
• 抵当権のついている不動産を売却するとき
• 住宅ローンの借り換えなどで新規融資を受けるとき

〇抵当権抹消にかかる費用は12,000円
※何を依頼するかによって大きく変わります

〇抵当権抹消は自分でもできるが超難易度が高い理由は下記のとおり

• 金融機関の合併や商号変更があると集める書類が増える
• 登記の見方を理解していないと時間と手間がかかる
• 少しでも間違えると金融機関の修正印が必要になる

〇自分で抵当権抹消の手続きをする手順は下記のとおり

• ステップ1：金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届く
• ステップ2：不動産の登記情報を確認する
• ステップ3：登記申請書を作成する
• ステップ4：書類をまとめて法務局に申請する

〇抵当権抹消と相続登記はセットで専門家に依頼する

抵当権抹消は、相続手続きの最後の難所です。ここに時間と労力を割いて悩むよりも、土台となる相続登記とセットで専門家に依頼することをおすすめします。

「このまま自分で進めてもいいのだろうか」と少しでも不安を感じたら、グリーングループにお気軽にご相談ください。