錯誤登記とは？訂正方法【抹消・更正・回復】や適用できるケース

「相続手続きを進めていたら、祖父の名前に誤りがあった。このまま進めていいのか困っていたら”錯誤登記”という言葉を見つけたけれど、どういう意味だろう…」

相続手続きで登記事項証明書などを見たときに「住所が違う」「氏名が違う」など、現状と違うことに気付き、詳しく調べた結果「錯誤登記」という言葉に辿り着いたかと思います。

錯誤登記とは、本来登記されるべき内容とは異なる内容が誤って登記されている状態を指します。下記のようにさまざまなパターンがあり、パターンごとに必要な対応が異なります。

しかし、そもそも相続登記は一度完了してしまうと、専門家であっても自由に元に戻すことができません。

一度誤って登記してしまった錯誤登記の対応は非常に複雑で、簡単に修正できないことが多いです。

だからといって放置をしたり、安易に行動したりすると、想定していなかったトラブルが起こるリスクがあります。

【錯誤登記のトラブル例】 そのまま放置する：登記事項証明書などと現状が異なるため、不動産の売却などができなくなるリスクがある 安易に名義を変えようとする：税務署から贈与と判断されて高額な贈与税が課されたり、都道府県から不動産取得税が課されたりする可能性がある

本記事では、錯誤登記の概要やパターン、錯誤登記だったときの手続きなどをまとめて解説します。

誤った判断をして大きな税負担を課されないためにも、事前に正しい情報を把握しておきましょう。

1章　錯誤登記とは

錯誤登記とは、本来登記されるべき内容とは異なる内容が誤って登記されている状態を指します。

詳しくは次の章で解説しますが、下記のように所有者の氏名や住所、不動産の情報などを誤って登記したケースが該当します。

【錯誤登記の例】 「田中」のはずが「中田」と登記されている 所有者Aとすべきところ、共有者A・Bとして登記してしまった

錯誤登記を放置しても刑事罰や行政上の罰則が科せられるわけではありませんが、下記のように不動産の売却や今後の相続に影響が出るリスクがあります。

【錯誤登記を放置するリスク】 不動産の売却ができない・遅れる可能性がある：登記名義や持分が実態と異なる場合、手続きが進まなくなる可能性がある 住宅ローンなどの融資手続きに支障が出る可能性がある：登記内容の不一致により、抵当権が設定できない可能性がある 次の相続で権利関係がさらに複雑になる可能性がある：誤った状態のまま所有者が亡くなると、相続人が事情を把握できず、過去の資料を集めて「本来どう登記されるべきだったのか」を確認する必要が出てくる

だからこそ「錯誤登記かもしれない」と思った場合は、内容に応じて「3章　錯誤登記があった場合の手続き」を参考に修正などを行う必要があります。

一度錯誤登記に陥ってしまうと、専門家であっても自由に錯誤登記の前の状態に戻すことはできません。「やっぱり持分を変更したい」「単独名義にやり直したい」など、自己都合でのやり直しは原則できません。

「3章　錯誤登記があった場合の手続き」の内容を踏まえても修正が難しい場合は過去の登記を無理に修正しようとせず、専門家と一緒に将来のトラブルを防ぐ方法を模索することになります。

「錯誤登記の前の状態に戻せないなんて、どうすればいいんだろう」と現状に頭を抱えている場合は、相続に特化した専門家集団であるグリーングループに今のお悩みをお聞かせください。

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、錯誤登記が起きた後の提案にも多く携わってきました。

錯誤登記は誤った方向に舵を切ると贈与とみなされて、多額の贈与税がのしかかります。そうならないためにも、まずは今の状況をお電話やLINEでお聞かせください。

2章　錯誤登記のよくあるパターン4つ

錯誤登記は登記申請書のどの部分に誤りがあるのかによって、4つのパターンに分けられます。

ここでは、錯誤登記の4つのパターンを例を踏まえてご紹介します。錯誤登記かどうかを判断するためにも、参考にしてみてください。

2-1　パターン1：住所氏名や一部の情報に誤りがある

1つ目は、住所氏名や一部の情報に誤りがあるケースです。戸籍謄本や住民票などの公的証明書類と照らし合わせたときに誤りがあると、錯誤登記に該当する可能性があります。

一例として、下記のようなケースが当てはまります。

錯誤登記の例	具体例
氏名の漢字表記ミス	戸籍上は新字体の「斎藤」なのに、登記時に誤って旧字体の「齋藤」と登録された
住所表記の転記・入力ミス	夫婦や兄弟で共有名義にするときに、Aさんの欄に、Bさんの住所を記載してしまった
数値の反転・書き間違い	実測図や証明書では「123.45平方メートル」となっているのに、転記時に「123.54平方メートル」と数字が反転した

例えば、住民票の住所は「1丁目2番3号」となっているのに、登記申請書には「1丁目2番2号」と誤って記載してしまったケースが該当します。

【解決方法】 このようなケースでは「申請人」か「法務局」のどちらがミスをしたのかによって、手続き方法は変わります。 法務局へ提出した登記書類にそもそも間違いがあれば、申請人のミスとして自ら誤りを正す登記手続きを行わなければなりません。 一方で、法務局の登記作業時のミスであれば、法務局が職権により誤りを正します。このような誤った情報を正す登記を「更正登記」と言います。 更正登記の手順は「3-1　更正登記」で解説しています。

2-2　パターン2：登記をした所有者（権利者）の一部に誤りがある

2つ目は、登記をした所有者の情報の一部や持分に誤りがあるケースです。

下記のように「誰が不動産の所有者なのか」「不動産の持分はどれくらいなのか」など、権利の内容の一部が間違っているケースが該当します。

錯誤登記の例	具体例
不動産の所有者のミス	所有者Aとすべきところ、共有者A・Bとして登記してしまった
不動産の持分のミス	Aが2分の1・Bが2分の1の持分とすべきところ、Aが3分の1・Bが3分の2として登記してしまった

例えば、兄弟2人で土地を相続し、それぞれ2分の1ずつ所有することになったとします。

本来であれば「A：持分2分の1、B：持分2分の1」と登記すべきところ、申請内容を誤り「A：持分3分の1、B：持分3分の2」と登記してしまったケースが該当します。

【解決方法】 このようなケースも「更正登記」を行う必要があります。このような間違いは、登記申請の内容や書類自体に誤りがあることが多く、申請人が「更正登記」の手続きをしなければなりません。 更正登記の手順は「3-1　更正登記」で解説しています。

2-3　パターン3：登記をした所有者（権利者）の全部に誤りがある

3つ目は、登記をした所有者（権利者）の全部に誤りがあるケースです。

下記のように、本来の権利者とは異なる別人や無権利者が単独所有者として登録されているケースが該当します。

錯誤登記の例	具体例
同姓同名の別人で登記してしまった	申請時の書類不備や役所の転記ミスにより、同姓同名のまったく無関係な別人の住所・生年月日データを使用してしまった
相続権のない第三者を登記してしまった	相続権がない人物（内縁のパートナーなど）を単独所有者として登記してしまった
偽造書類やなりすましで登記された	偽造された遺言書や認知症などで意思能力を欠く状態にある人の申請により無関係の人物名義に書き換えられてしまった

例えば「この人には相続権がある」と勘違いをして本来相続権のない人を登記してしまっただけでなく、遺言書の書き換えなど悪質な偽造も含まれます。

【解決方法】 このようなケースでは「更正登記」という一部の変更では済まないため、「錯誤を理由に登記を取り消す（錯誤抹消）」か「錯誤を理由に本来の名義人への所有権移転登記（真正な登記名義の回復）」を行う必要があります。 錯誤抹消・真正な登記名義の回復の手順は「3-2　錯誤抹消」「3-3　真正な登記名義の回復」で解説しています。

2-4　パターン4：登記した不動産に誤りがある

4つ目は、登記した不動産に誤りがあるケースです。

下記のように、登記の対象となる土地・建物に指定漏れ・間違いがあるケースが該当します。

錯誤登記の例	具体例
隣地や別筆の取り違い	本来名義変更すべき実家の土地ではなく隣の土地や別筆の地番を申請書に記載してしまった
一部の土地を誤って対象に含めた	複数の土地があるケースで、本来相続しない土地まで相続登記の対象として申請してしまった

例えば、本来登記する土地ではなく、誤って隣の土地や親の土地など異なる土地を申請書に記載してしまったケースが該当します。

【解決方法】 こちらのケースも「更正登記」で一部を修正するだけでは済まないので、「錯誤を理由に登記を取り消す（錯誤抹消）」か「錯誤を理由に本来の名義人への変更登記（真正な登記名義の回復）」を行う必要があります。 錯誤抹消・真正な登記名義の回復の手順は「3-2　錯誤抹消」「3-3　真正な登記名義の回復」で解説しています。

3章　錯誤登記があった場合の手続き

錯誤登記があると判明したら、下記のチャートに沿って必要な手続きを行います。

ここでは、錯誤登記の手続き方法ごとに、どのような手続きをするのかご紹介します。

錯誤登記があったときの手続きは複雑かつ、誰でも認められるものではありません。どのようなケースで活用できるのか把握するためにも、参考にしてみてください。

3-1　更正登記

更正登記とは、登記事項に錯誤または遺漏（漏れ）があった場合にその事項を訂正する登記です。

あくまで訂正にとどまるため、更正前の登記内容と更正後のそれとが別物の登記と判断される場合にはすることができません。

例えば、登記した情報の中に、誤字・誤植などがあった場合には、更正登記をしなければなりません。

更正登記には、職権による更正登記と更正登記の申請の2パターンがあります。

更正登記のパターン	概要
＜法務局によるミス＞ 職権による更正登記	申請書類にミスはなく法務局の転記ミスや記入漏れなど法務局側のミスが原因の場合は、法務局に連絡すれば無料で修正対応してもらえる
＜申請人によるミス＞ 更正登記の申請	申請人のミスが原因の場合は、法務局に更正登記の申請をして手続きをする

登記申請書などの書類にミスがなく法務局の転記ミスが原因の場合は、法務局に連絡すれば修正対応してもらえます。

一方、申請人にミスがある場合は、1不動産につき1,000円の登録免許税を納付して、下記のように更正登記の申請を行います。

【更正登記の手順】 登記内容と申請時の書類を確認し、ミスの原因を特定する 正しい登記内容を証明するために必要な書類を準備する 更正登記の申請書を作成する 申請書と必要な添付書類を管轄の法務局へ提出し、登録免許税を納付する

正しい登記内容を証明する書類は、ミスの原因により異なります。例えば、氏名や住所に誤りがある場合は、戸籍謄本や住民票など、正しい情報を確認できる書類を準備します。

3-2　錯誤抹消

錯誤抹消とは、誤った登記を抹消して、正しい内容を改めて記録する手続きです。

錯誤抹消では、原則として不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。錯誤抹消の手順は、下記のとおりです。

【錯誤抹消の手順】 錯誤要因を検証する（なぜ誤った情報を登録してしまったのか客観的な原因を明らかにする） 必要な書類を集めて登記原因証明情報を作成する 現在の名義人（義務者）と元の名義人（権利者）で法務局に出向き共同申請をする

相続の場合、錯誤抹消は非常に難しい手続きになります。

なぜなら、「後から誰も把握していなかった遺言書が出てきた」などの客観的な事実に基づき、相続人全員の同意を得て必要な書類（登記原因証明情報など）を揃えることが実務上非常に困難だからです。

例えば、土地の持分を変更したい場合は「自分たちで1/2ずつ共有名義にしたが直したい」「親は勘違いしていた」などは、正当な理由になりません。

場合によっては税務署から「新たな贈与」と判定されて、高額な贈与税が発生する可能性もあります。

また、錯誤抹消では、原則として現在の名義人と元の名義人が共同申請する必要があります。

相続では、相手が亡くなっている場合や非協力的な場合も考えられます。このような場合は裁判所で訴訟を起こして判決を得たうえで登記申請をするか、次の章で解説する真正な登記名義の回復をするしかありません。

このように、相続での錯誤抹消は客観的な理由を集めることが難しく、そもそも手続きが進まないケースも多いです。そのような場合は専門家に相談して、トラブルを避けながら解決の糸口を探すようにしましょう。

3-3　真正な登記名義の回復

真正な登記名義の回復とは、登記上の名義人と実際の所有者が異なっている場合に、実際の所有者に名義を戻すために行う所有権移転登記です。

錯誤抹消が間違った登記を取り消して元に戻す手続きであるのに対して、真正な登記名義の回復は移転登記をして正しい名義に変える点が大きな違いです。

そのため、費用も原則として不動産の価額の2％の登録免許税がかかり、高額になる可能性があります。

真正な登記名義の回復を行う手順は、下記のとおりです。

【真正な登記名義の回復の手順】 真正な登記名義の回復となる要因を検証する（客観的な無効原因・法的根拠が存在するかを明らかにする） 必要な書類を集めて登記原因証明情報を作成する 現在の名義人と真の所有者が共同申請をする

真正な登記名義の回復を行うには、客観的な原因や法的根拠が必要です。

など、客観的かつ明確な法的無効原因が存在する場合に限られるので、簡単に検討できるものではありません。

また、法務局への申請は現在の名義人と真の所有者での共同申請が必要ですが、相続の場合は相手が非協力的な場合があります。

そのときは裁判所へ訴訟を起こして「真正な登記名義の回復による所有権移転登記手続きを命じる判決」を取得し、判決による単独申請を行う手順を踏む必要があります。

一度法務局で確定した登記を後から白紙に戻すハードルは極めて高く、安易に実施できるものではないことを理解しておきましょう。

4章　錯誤登記が起きてしまうと完全に手遅れ！専門家でもやり直しはできない

錯誤登記の抹消登記は実務上極めて困難であり、一度起きてしまうと専門家でもどうにもできなくなります。

実際にグリーングループにも「自分で登記をやって失敗してしまった。なんとかやり直せないか」というお電話を1年間に何十件もいただきますが、登記が完了してしまった後は客観的な原因がない限りどうすることもできないのが事実です。

ここでは、錯誤登記が起きてしまうと専門家でも簡単にやり直しができない理由を簡単にご紹介します。

錯誤登記が起きてしまうと専門家でも簡単にやり直しができない理由

相続登記は自己責任！誰も責任を取ってくれない 法務局では書類の正しさ以外を確認してくれない

4-1　相続登記は自己責任！誰も責任を取ってくれない

相続登記は自己責任であり、誰も責任を取ってくれないという重い現実があります。

日本の法律では、専門家に頼まなくても自分自身で相続手続きをすることを認めています。これは「自分でやっていい＝何が起きてもすべて自己責任」を意味します。

とりあえず相続登記を進めたものの錯誤登記があり

など、自己都合を話しても、自己責任が前提にあるので正当な理由として認められないのです。

例えば、「費用を浮かせるため、とりあえず兄弟で1/2ずつ名義変更しておこう」と自力で登記を完了させたとしましょう。

後から「共有名義にしたことで売却できない」「管理の話し合いが進まない」と気づいても、自己都合で相続手続きをもう一度やり直すことはできません。

専門家に依頼する真の価値は、自己責任という名の下で起きる権利トラブルを未然に防ぐことにあります。

相続手続きは「終わったように見えて、数年後にトラブルとして表面化する」のが最大の特徴です。

簡単にやり直しができない手続きだからこそ、専門家と一緒に進めることが最大の対処法になるのです。

4-2　法務局では書類の正しさ以外を確認してくれない

錯誤登記が起こる理由として、法務局では書類の正しさ以外を確認してくれないことがあります。

法務局は、提出された書類の形式面をチェックする機関です。登記内容が申請者にとって税務・法的・実務的に最善かどうかを助言・案内することは、制度上原則禁止されています。

そのため「この土地を相続してもいいのか」「この分け方をすると後からトラブルになる」など専門家から見れば助言がしたくなる内容であっても、書類の形式さえ整っていれば登記が完了してしまうのです。

実際に自力で相続登記を進めた後に錯誤抹消をしようとしたものの、認められなかった例もあります。

【錯誤抹消が認められなかった例】 姉妹は「専門家に頼むとお金がもったいないから」と、実家の名義を「とりあえず平等に1/2ずつ」とする共同名義で相続登記を完了させました。 数年後にリフォームや売却をしようとした際、遠方に住む姉といちいち共同で契約を結ばなければならず、極めて都合が悪いことに気づきます。「やっぱり実家は妹1人の名義にして、お姉さんには現金で清算（代償分割）しよう」と姉妹間で合意しました。 姉妹は「勘違いだったから、錯誤抹消で妹名義に戻したい」と法務局に行きますが、認められません。 「お姉さんの共有持分の名義を妹に変更するために、贈与という新しい契約と登記をすることになり、贈与に伴う多額の税金（贈与税）を支払うリスクがあります。

このように、法務局では相続登記の時点で、書類の正しさ以外の指摘を受けることはできません。だからこそ、錯誤登記が起きてしまい、後悔するケースが増えているのです。

5章　錯誤登記が起きてからでは遅い！少しでも不安があるならグリーングループと確実に進めましょう

錯誤登記が起きてからでは、専門家であってもできることが限られてしまいます。

だからこそ、錯誤登記が起こらないように、少しでも不安がある場合は、登記を完了する前に解消しておくことが大切です。

「このまま進めると間違えるかもしれない」と少しでも不安がある場合は、相続に特化した専門家集団であるグリーングループにお悩みをお聞かせください。

グリーングループは相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しており、各専門家の知見を使いながらスピード感のある対応ができる体制が整っています。

トラブルにならない不動産の相続方法や二次相続を見据えた相続税対策など、ご家族の抱える課題に応じて的確な提案ができます。

また、相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、今までの実績や経験を踏まえた柔軟な対応も可能です。

実際に相続登記の情報に誤りがあり、正しい表記へと是正して相続登記を進めた事例もあります。

正しい表記へと是正して相続登記を進めた事例

母が亡くなり、ご依頼者様が唯一の相続人として手続きを進めることになりました。相続財産は、複数の不動産と預貯金でした。 調査を進めていく中で、過去の登記情報に深刻な問題が潜んでいることが判明します。それは、父が亡くなったときの相続登記です。 当時不動産の名義をご依頼者様の名前で登記したときに、戸籍上の正しい旧字体ではなく、一般的な新字体で誤って登録されてしまっていたのです。グリーングループではこの複雑な状況の解決を行いました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 「氏名の更正登記」という手続きをして誤って登録されていた氏名を戸籍通りの正しい表記へと是正できた 複雑な登記手続きと期限のある相続税申告を含め、一連の相続手続きをすべて完了できた 放置すれば将来の財産処分において深刻な問題を引き起こした名前の誤記を是正して、スムーズに相続登記を完了させた事例です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。 過去の登記内容の氏名にミスを発見。不動産5件の相続で将来のトラブルのリスクを解消した事例

安易な気持ちで相続登記を完了させて「やっぱり持分を変更したい」「名義を変えたい」と思っても、自己都合での訂正は基本的にできません。

だからこそ、相続登記を進める段階でグリーングループに相談して、後悔やトラブルにつながる要因を減らしておきましょう。

まとめ

本記事では、錯誤登記の概要や錯誤登記があったときの手続き方法などをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇錯誤登記とは、本来登記されるべき内容とは異なる内容が誤って登記されている状態のこと

〇錯誤登記のよくあるパターンは次の4つ

• 住所氏名や一部の情報に誤りがある
• 登記をした所有者（権利者）の一部に誤りがある
• 登記をした所有者（権利者）の全部に誤りがある
• 登記した不動産に誤りがある

〇錯誤登記があった場合の手続きは下記の3つのいずれかになる

• 更正登記：錯誤または遺漏があった場合にその事項を訂正する登記
• 錯誤抹消：誤った登記を抹消して、正しい内容を改めて記録する手続き
• 真正な登記名義の回復：登記上の名義人と実際の所有者が異なっている場合に、実際の所有者に名義を戻すために行う所有権移転登記

〇錯誤登記が起きてしまうと専門家でも簡単にやり直しができない理由は下記のとおり

• 相続登記は自己責任！誰も責任を取ってくれない
• 法務局では書類の正しさ以外を確認してくれない

錯誤登記が起きてしまうと、できることは限られてしまいます。「もう少し慎重に相続登記をすれば良かった」と後悔しないためにも、一度グリーングループに今の不安を相談してみませんか？