住宅購入は人生の中でも金額が大きな買い物であり、税金面で優遇される控除がいくつか用意されています。
住宅購入時に使える控除の中で代表的なものが、住宅取得資金の贈与と住宅ローン控除です。
住宅取得資金の贈与とは、親や祖父母などから住宅取得費用を贈与されたときに最高1,000万円まで贈与税を非課税にできる制度です。
住宅ローン控除を適用すれば、適用後は最長13年にわたり「住宅ローンの年末時点残高等×0.7%」を所得税や住民税から控除できます。
住宅取得資金の贈与と住宅ローン控除は併用可能です。
ただし、併用時には住宅ローン控除の控除額や各制度の省エネ住宅の基準に注意しなければなりません。
本記事では、住宅取得資金の贈与と住宅ローン控除を併用するときの注意点を解説します。
住宅取得資金の贈与については、下記の記事もご参考にしてください。
1章 住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除は併用できる
結論から言えば、住宅取得資金の贈与特例を受けていても住宅ローン控除を適用可能です。
ただし、住宅取得資金の贈与を適用した場合には、住宅ローン控除の計算に用いる取得対価の金額が変わる可能性があります。
そのため、住宅ローン残債すべてが住宅ローン控除の対象にならないケースがあるので、計算時には注意が必要です。
住宅ローン控除が適用される金額の計算方法は、本記事の2章で解説いたします。
住宅ローン控除と併用できない控除・特例
住宅ローン控除は非常に節税効果が高い制度ですが、併用できない控除や特例もあるので注意が必要です。
住宅ローン控除と併用できない控除や特例は、下記の通りです。
- 居住用財産の3,000万円控除
- 10年超所有軽減税率の特例
上記の控除や特例を適用できる場合には、住宅ローン控除を適用するか、売却時に使用できる控除や特例を適用するかシミュレーションするのがおすすめです。
2章 住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除を併用するときの注意点
先ほど解説したように、住宅取得資金の贈与と住宅ローン控除は併用できますが、いくつか注意が必要です。
具体的には、住宅ローン控除を適用する際の控除額の計算と制度ごとの省エネ住宅の基準の違いに注意しなければなりません。
それぞれ詳しく解説していきます。
2-1 住宅ローン控除額の計算に注意する
住宅取得資金の贈与特例を適用した上で住宅ローン控除を適用すると、控除額の計算が複雑になります。
住宅ローン控除の控除額は「住宅ローンの年末残高等×0.7%」で計算可能です。
ただし、住宅ローンの年末残高等は必ずしも住宅ローンの年末時点の残高と一致するわけではありません。
実際には、下記の金額のうち少ない金額によって計算されます。
- 住宅の取得等の対価の額または費用の額
- 住宅ローンの年末残高
住宅取得資金の贈与特例を適用した人は、受贈額を住宅取得価額から差し引きして住宅ローン控除を計算します。
そのため、（住宅取得費用－受贈額）＜（住宅ローンの年末残高）となる可能性があります。
実際に、住宅取得資金の贈与特例を適用した人の住宅ローン控除額が「住宅ローンの年末残高×0.7%」にならない例を見ていきましょう。
【条件】
- 住宅価格：4,000万円
- 住宅取得資金の贈与特例による受贈額：1,000万円
- 年末時点の住宅ローン残高：3,500万円
上記のケースでは、住宅の取得等の対価の額または費用の額は「4,000万－1,000万＝3,000万円」です。
それに対し、年末時点の住宅ローン残高は3,500万円であり、この年の住宅ローン控除額は下記のように計算されます。
3,000万円×0.7%＝21万円
「必ず年末時点の住宅ローン残高×0.7%が住宅ローン控除額となる」と考えていると、控除額が思ったより少なくなってしまい資金計画や家計に影響が出てしまう恐れもあります。
住宅取得資金贈与の特例を受けるときには注意しましょう。
2-2 省エネ住宅の基準の違いに注意する
住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除は、それぞれ物件の省エネ性能ごとに控除額の限度額が決められています。
住宅取得資金の贈与特例は、住宅の種類によって下記のように贈与税の非課税枠が決まっています。
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅 | 500万円 |
なお、省エネ等住宅とは、下記のいずれかに該当する住宅です。
- 断熱等性能等級4級以上
- 一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上
- 免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
上記のように、住宅取得資金の贈与特例では、省エネ基準を満たしていない場合でも、一定の耐震性やバリアフリー性などの基準を満たす住宅であれば、「省エネ等住宅」として特例の対象となります。
一方で、住宅ローン控除は住宅の種類ごとに控除を適用できる借入限度額が設定されています。
| 住宅の種類 | 控除を適用できる借入限度額 |
| 認定長期優良住宅 （長期優良住宅） | 5,000万円 （2024年以降は4,500万円） |
| 低炭素建築物 （認定低炭素住宅） | 5,000万円 （2024年以降は4,500万円） |
| 低炭素建築物とみなされる特定建築物 （認定低炭素住宅） | 5,000万円 （2024年以降は4,500万円） |
| 特定エネルギー消費性能向上住宅 （ZEH水準省エネ住宅） | 4,500万円 （2024年以降は3,500万円） |
| エネルギー消費性能向上住宅 （省エネ基準適合住宅） | 4,000万円 （2024年以降は3,000万円） |
| 一般の新築住宅 （その他の住宅） | 3,000万円 （2024年1月1日以降に居住開始かつ2024年6月30日までに建築されたものは2,000万円） |
上記のように、住宅ローン控除は住宅の省エネ性能によって控除を適用できる借入限度額が細かく決められています。
住宅取得資金の贈与特例を省エネ等住宅で適用できたからといって、住宅ローン控除の借入限度額が高くなるとは限らないのでご注意ください。
購入もしくは建設する住宅が住宅ローン控除のどの区分に該当するかは不動産会社やハウスメーカーの担当者が把握しているはずです。
事前に確認し、控除適用後の資金計画を立てておきましょう。
まとめ
住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除は併用できるので、親や祖父母から住宅取得費用を援助してもらっても住宅ローン控除で所得税や住民税を節税できます。
ただし、住宅取得資金の贈与特例を適用して住宅ローン控除を適用する場合には、控除額の計算式が「住宅ローンの年末時点の残高×0.7%」にならない可能性があるのでご注意ください。
また、住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除で設定されている省エネ住宅の基準はそれぞれ異なるので、併用時にはよく確認しておきましょう。
利用できる控除や特例を漏れなく適用し、生前贈与や住宅購入・建設を成功させるには、生前贈与や税金に詳しい司法書士や税理士への相談もご検討ください。
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よくあるご質問
住宅ローン控除と住宅資金贈与は併用できる？
住宅取得資金の贈与特例を受けていても住宅ローン控除を適用可能です。
ただし、住宅取得資金の贈与を適用した場合には、住宅ローン控除の計算に用いる取得対価の金額が変わる可能性があります。
そのため、住宅ローン残債すべてが住宅ローン控除の対象にならないケースがあるので、計算時には注意が必要です。
▶住宅資金贈与と住宅ローン控除の併用について詳しくはコチラ
住宅資金贈与はいくらまで受け取れる？
住宅資金贈与を利用すれば、親や祖父母から子や孫に対して住宅購入資金やリフォーム資金を贈与したいときに最大1,000万円まで贈与税を非課税にできます。
