相続登記の義務化は2024年4月！法改正で変更される４つのポイント

 監修者：山田 愼一

亡くなった方が所有していた不動産を相続した人に名義変更する手続きを「相続登記」と言います。

今までこの相続登記は「当事者の任意」に任せられており、名義変更しないまま長年放置されている土地が増えて問題になっていました。

このような問題を受け、国は2024年4月1日から相続登記を義務化することを可決しました。

法改正後は、相続発生から3年以内の相続登記が義務化され、期限内に相続登記をしなかった人には罰則【１０万円以下の過料】が科せられることになります。

現在すでに相続が発生しており、相続登記せず放置されている不動産も義務化の対象になるため、速やかに手続きしておく必要があります。ご自宅やご実家の相続登記が完了しているか確認してみましょう。

また、相続登記の義務化に伴い、他にも法改正もありました。
2024年に施行される法改正のポイントは以下のとおりです。

この記事では、相続登記の義務化やそれに伴う法改正の内容、相続登記を放置するリスクなどについて解説します。

１章　そもそも相続登記とは？これまで相続登記を行っていたタイミングは？

そもそも相続登記とは、相続によって取得した不動産の登記上の名義を「亡くなった人から相続した人へ変更する手続き」です。

不動産に関する記録は地域ごとの法務局が管理しており、登記の手続きも地域の法務局で行う必要があります。

なお、すでに相続しているが相続登記の手続きはしていない場合でも、義務化・罰則の対象になります。

１−１（法改正前）相続登記をする主なタイミング

2022年現在、相続登記は義務でないため、手続きせず放置しても罰則はありません。
そのため、法改正前には主に次のようなタイミングで相続登記が行われていました。

• 不動産を相続したとき
• 相続した不動産を売却するとき
• 相続した不動産を担保に融資を受けるとき

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産を相続したとき

不動産の所有者（親など）が亡くなってから、10ヶ月程度で相続登記をするケースが一般的です。
10ヶ月程度で手続きされる方が多い理由としては、以下のとおりです。

・相続税申告の期限が10ヶ月以内であるため
・預貯金や有価証券などの相続手続きと同時に行う方が多いため

ただし、このタイミングで手続きせず放置されている不動産も結構あるのが実情です。

相続した不動産を売却するとき

相続した不動産に住んでいない場合、売却することもあるでしょう。
相続した不動産を売却する場合でも、事前に相続登記により名義変更しておく必要があります。
亡くなった人の名義のままでは売却できませんので注意してください。

相続した不動産を担保に融資を受けるとき

相続した不動産を担保に、銀行から融資を受けることもあるでしょう。
担保に入れる不動産が亡くなった人の名義のままでは融資を受けることはできません。
融資を受ける人自身の名義に変更する必要があります。

このようにこれまで任意のタイミングで相続登記が行われてきましたが、法改正後は「相続発生から３年以内に行う」ことが求められます。

２章　相続登記が義務化されることになった経緯

法改正前の相続登記は「任意」であったため相続登記をせず長期間放置され「所有者が判明しない」もしくは「判明しても所有者に連絡がつかない不動産」が年々増えていました。

所有者不明の不動産が増加したことで、

• 国や自治体が公共用地として買収できない
• 災害対策工事が進められない
• 不動産の売買ができない、土地活用できない

などの問題が生じました。

このような背景から「所有者不明土地の発生を防ぐための仕組み」を法律において整備する必要があったのです。

そこで国は2024年4月1日から相続登記を義務化することを閣議決定しました。

しかし、相続登記が義務化されたことをどれくらいの人が知っているのでしょうか？
法務省が調査した結果、約66％の方がよく知らない、全く知らないという回答でした。

参考：相続登記の義務化・遺産分割等に関する認知度等調査　調査結果概要/法務省民事局

３章　相続登記が義務化されるとどうなる？

ここでは、相続登記が義務化されるとどうなるのか、変更後のポイントについてまとめました。

相続登記の義務化に伴い「手続きの簡略化」や、「事情がある場合の救済措置」も設けられていますので把握しておくと良いでしょう。

次にそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

３−１　期限と罰則の制定がされる

相続人が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の手続きをすることが義務化され、これを怠った場合は10万円以下の過料が課されます。

３−２　登記手続きの一部が簡略化される

これまで遺言によって相続財産の一部の遺贈を受ける場合、法定相続人全員または遺言執行者の協力なしでは、相続登記の手続きができませんでした。

しかし、相続人全員の関与が必要とすると、かなりの手間がかかりますし、協力しない相続人がいるせいで相続登記の手続きができないケースも生じます。

そこで、法改正後は相続人が遺贈を受ける場合、その人単独で相続登記の手続きができるようになります。

（相続人以外に対する遺贈は、これまでどおり遺言執行者又は相続人全員の協力が必要です。）

また、一旦、法律上の相続割合に応じて相続登記をしたあと、遺産分割によって取り分が変わった場合にも、他の相続人の協力なしに、不動産を取得した人が単独で相続登記の手続きをすることができるようになります。

３−３　法改正以前に相続した不動産も対象になる

2024年4月より前（過去）に発生している相続についても義務化の対象になります。

例えば、2010年に相続した不動産について相続登記していない場合、法改正が施行されたとき（2024年４月）から３年以内に相続登記をしなければ罰則の対象となります。

３−４　相続人申告登記が可能になる

万が一、相続開始から3年以内に遺産分割協議がまとまらず、相続登記ができない場合、相続人であることを法務局に申告することで、相続登記をする義務を一時的に免れることが可能になります。

相続人であることを報告し、法務局が登記簿に申告者の氏名・住所を記録することで、所有者不明土地を発生させるリスクを低減させることに繋がります。

その後、無事に遺産分割協議がまとまり、実際に不動産の権利を取得した場合には、その日から３年以内に相続登記をしなければ過料の対象となるので注意しましょう。

３−５　やむを得ない事情があれば罰則を免れることもある

やむを得ない事情があり、相続登記が期限に間に合わない場合には、罰則を免れるケースもあります。

「やむを得ない事情」として認められるかどうかは法務省の判断になりますが、現時点で法務省が例示しているケースは以下のとおりです。

• 複数の相続が発生し、相続人が大人数となり、戸籍謄本などの資料の収集や相続人の把握に時間がかかるケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲などで争っているケース
• 登記申請義務を負っている相続人に重病などの事情があるケース

その他、具体的な例については、法改正の施行に向け明確化される予定です。

４章　相続登記の義務化と合せて施行される３つの法改正

相続登記の義務化に伴い、その他にも変更される点がいくつかあります。

大きく変更されるのは、主に以下の３つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

４−１　住所変更登記の義務化と罰則の制定

いくら相続登記により名義変更されても、その後、住所や氏名の変更があった場合、また所有者が不明になってしまいます。

そのため、相続登記の義務化と合わせて「住所や氏名の変更登記」についても義務化されることになりました。

所有者である個人または法人の氏名（名称）や住所（本店）に変更があった場合、その日から2年以内に変更登記をすることが義務化されます。

これを期限内にしなかった場合は5万円以下の過料が課されます。

なお、住所変更登記についても相続登記と同様、法改正以前の変更も義務化の対象となります。また、やむを得ない事情がある場合には、期限に間に合わなくても罰則を免れる可能性はあります。

４−２　法務局が所有者情報の連絡先を把握できるようになる

法改正の施行後、新たに個人が不動産登記を申請する場合には、生年月日、氏名、住所などの情報を法務局に提供されることが義務化されます。

登記簿に記載されるのは氏名と住所だけですが、その情報をもとに、住民基本台帳ネットワークから情報を検索するのに利用されます。

法務局が住基ネットや商業法人登記システムから得た情報で住所変更登記が可能になる

住基ネット等から所有者（法人・個人）の氏名（商号）や住所（本店）が変わったことを法務局が認識したときは、登記官の判断で氏名（商号）や住所（本店）の変更登記ができるようになります。

もっとも、所有者が個人の場合はプライバシーに考慮し、本人の意向を確認し、申出がある場合のみとされています。

これは、住民基本台帳ネットワークシステムまたは、商業・法人登記システムから所有者の情報が変更されたことが分かるようにして、法務局が自動的に氏名や住所などの変更登記をできる仕組みを作るためです。

海外に住む人は国内における連絡先を申告する必要がある

不動産を所有している人が海外に住んでいる場合、国内における連絡先を申告する必要があります。

連絡先には、国内に住む第三者を指定することも可能です。

被害者保護のため、住所情報を公開しないことも可能

不動産の登記記録（登記事項証明書）は法務局において誰でも取得することができます。

そのため、登記簿に記録されている人の住所が公開されることで、ストーカーやＤＶ被害など生命や身体に危害が及ぶ恐れがあるような場合には、登記名義人からの申し出により、法務局から交付される登記事項証明書に住所を記載しないようにすることが可能です。

法務局で自身が所有する全国の不動産情報を一括取得することができる

現在、所有している不動産を確認するためには、固定資産税の通知書を確認するか、不動産のある市区町村役場で固定資産税評価証明書や名寄帳を取り寄せる必要があります。

しかし、固定資産税が課税されていない不動産を確認できなかったり、不動産のある市区町村への申請がそれぞれ必要なため、相続登記の際に漏れてしまう不動産があるという問題が発生していました。

法改正後は、法務局で自身が所有者になっている不動産の一覧（所有不動産記録証明書）を所在地に関わらず、一括で取り寄せることが可能になります。

ただし、所有不動産記録証明書に記載されている所有者の情報は、常に更新されているわけでなないため、その時点で記載されている情報に一致しているものしか確認できないという問題点もあります。

４−３　不要な土地を国に返還することが可能になる

相続で土地を取得した場合、その所有権を放棄して土地を国庫へ帰属させる（国へ返す）ことが可能になります。

遺産の中には、相続しても売却が難しい土地や、所有していても利用方法がない土地などもあります。そのような土地を相続してしまうと所有権を放棄できず、孫の代まで固定資産税などを払い続けなければいけなくなってしまいます。

現在の法律では、一部の財産だけ相続放棄することはできません。そのため、相続したくない土地があっても、現預金など相続したい財産があれば相続放棄することはできないのです。

法改正によって、不要な土地だけの相続放棄（所有権放棄）が認められれば、相続時に土地の所有権だけを放棄して、他の遺産は相続するという方法を取ることが可能になります。

土地を国に返還するには国の承認が必要

不要な土地を国庫に帰属させるためには、国に対して申請し承認してもらう必要があります。

2022年現時点で公開されている国庫に返還するまでの手続きイメージは以下のとおりです。

（参照）法務省『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』https://www.moj.go.jp/content/001362336.pdf

国への返還を承認されない土地もある

不要な土地があるからといって、すべての土地が国庫帰属の承認を受けることができるわけではありません。

以下のような土地の場合、承認が受けられない可能性があります。

５章　罰則だけじゃない！相続登記をせず放置するリスク

相続登記をせずに放置することには、罰則以外にも様々なリスクがあります。

そのため「2024年まで、まだ時間があるから」と、手続きをせず放置することはおすすめできません。

具体的に生じるリスクは以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

５−１　相続人が増え、話し合いが困難になる

相続登記をせずに放置すると、新たな相続が発生することで、世代をまたぎ相続人がどんどん増えてしまいます。

相続登記をする際には、不動産を誰の名義にするかについて遺産分割協議で全員で話し合う必要があります。関係性の薄い人の住所や連絡先を調べ、全員と話し合うのは難しいでしょう。

新たな相続が発生する前に、相続登記しておきましょう。

５−２　相続人の一部が認知症などになり遺産分割協議ができなくなる

相続発生時には元気だった人も、数年後には認知症や大きな病気を患ってしまう可能性があります。

例えば、父が亡くなったときは、元気だった母も次第に弱ってしまうようなケースです。

認知症などによって判断能力が低下した人は、遺産分割協議に参加することができないため、成年後見人の選任を申し立てる必要があります。

成年後見人の選任には数ヶ月かかるので、いざ、売却など相続登記が必要になったときに迅速に手続きをすることはできなくなってしまいます。
また、成年後見人を選任すると、裁判所の管理監督下に置かれるため、裁判所への書類提出などが大変です。

さらに遺産分割協議を前提にして成年後見人を選任するケースでは、司法書士や弁護士などの専門家が選任される確率が高くなり、専門家が選任された場合、毎月２～４万円程度の費用が本人が亡くなるまでかかり続けます。

５−３　相続人と連絡が取れなくなり遺産分割協議が難航する

相続人の一部が行方不明になったり、連絡が取れなくなったりするケースもあります。

その際には、行方不明者に代わる「不在者財産管理人」を選任する必要があります。この手続きも成年後見人と同様、時間と費用がかかりますし、法律で決められた相続分での相続を矯正される可能性があります。

５−４　公的書類が取得できなくなる

公的書類には保管期限が定められています。具体的には以下のとおりです。

期限を過ぎても破棄しない役所もありますが、確実とは言えません。

時間が経てば経つほど取得できないリスクが高まり、いざというときに相続登記ができない事態に陥る可能性があります。

５−５　相続持分を売却され、不動産の権利を主張できなくなる可能性がある

遺産分割協議をしていなくても、自身の法定相続分であれば、単独で相続登記をすることができます。

つまり、遺産分割協議や遺言書において、あなたが不動産を単独所有することになっていたとしても、他の相続人が自分に相続持分があるという登記をすることができます。

万が一、他の相続人が怪しい不動産業者等に相続持分を売却し登記されると、権利を主張できなくなるリスクがあります。

６章　相続登記の手続きと費用

ここでは、相続登記の手続き方法と費用について解説します。

６−１　相続登記の手続き

相続登記の手続きは、以下のような流れて行います。

STEP①　不動産について必要な情報を集める

以下の資料をもとに、不動産の地番や家屋番号といった必要な情報を集めましょう。

• 固定資産納税通知書
• 登記済権利証
• 登記簿謄本

STEP②　戸籍謄本等の必要書類を集める

相続発生の事実や、相続関係の証明をする、戸籍謄本などの書類を集めます。

戸籍謄本は亡くなった人の亡くなった日から出生までさかのぼって集めなければいけないため、かなり大変です。

相続登記の必要書類について詳しくは、こちらを御覧ください。

STEP③　相続人全員で遺産分割協議を行う

不動産を含めた遺産を「誰が、どのように相続するか」を、相続人全員で話し合います。

遺産分割協議は、直接話し合うだけでなく、メールや電話などで行うのでも問題ありません。

遺産分割協議について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

STEP④　申請手続きに必要な書類を作成する

遺産分割協議による相続登記の場合、以下の書類を作成する必要があります。

• 相続関係説明図
• 登記申請書
• 遺産分割協議書

作成方法について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

相続登記の手続きは、以下の3つの方法があります。

STEP⑤　法務局へ登記申請する

収集・作成した書類をまとめ、法務局へ提出します。

申請方法は以下の３つですので、ご都合の良い方法で申請しましょう

より詳しく知りたい方は、こちらの記事を御覧ください。

６−２　相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は以下のとおりです。

それぞれ詳しくは、こちらを御覧ください。

７章　相続登記のご相談はグリーン司法書士法人へ

相続登記の手続きには、さまざまな書類が必要な上、申請書を作成しなければいけないなど、手間と時間がかかります。

また、一般の方が行うと、慣れないことも多く不備や不足が出て、何度も法務局へ出向かなければいけなくなることもあります。

そのため、時間と手間をかけたくないのであれば、司法書士へ依頼するのがよいでしょう。司法書士へ依頼すれば、必要書類の収集から申請手続きまで代行してくれます。

グリーン司法書士法人では、相続登記の手続きを3万3,000円〜（税込）で承っております。

登記申請はオンライン化されているので全国対応可能です。

メール、電話、テレビ会議での相談を無料で受け付けておりますので、お気軽にご利用ください。

よくあるご質問

相続登記しないとどうなる？

相続した人の名義に変更せずに、いつまでも放置していても特に罰則はありません。
しかし、2024年を目途に相続登記が義務化されることが国会で決まりました。
義務化されると、期限を過ぎても手続きせずにいると罰則が科されることとなります。
詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶2024年まで相続登記に期限なし！ただし相続登記を放置するとデメリットも

相続登記をしなかった場合のペナルティは？

2024年に相続登記が義務化すると、相続発生から3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。
▶相続登記の義務化について詳しくはコチラ